মুসলিম আইনে মৃত ব্যক্তির সম্পত্তি তাঁর উত্তরাধিকারীরা কে কিভাবে পাবেন?

 

মুসলিম আইনে মৃত ব্যক্তির সম্পত্তি তাঁর উত্তরাধিকারীরা কে কিভাবে পাবেন?

❏ অংশীদারগণ (Sharers):

যে ওয়ারিশেরা মিরাস যোগ্য সম্পত্তি পাওয়ার অধিকারী তারাই অংশীদার। তাদের তালিকা এবং মৃত ব্যক্তির সম্পত্তিতে তাদের স্ব স্ব পরিমাণ অংশ কুরআনে আল্লাহপাক নির্দিষ্ট করে দিয়েছেন। এ জন্য এদেরকে জুল কুরআন বা কুরানী ওয়ারিশ বলা হয়। মূলত কোরআনের নির্দেশ, হাদিসের ব্যাখ্যায় এবং ইজমার সমর্থনে তাদের অংশ নির্ধারিত হয়েছে।

অন্য সবার উপর তাদের অবস্থান হলেও তারা কোন সুবিধাভোগী শ্রেণী নয়; কারণ তারা খুবই ছোট বা সামান্য অংশ পেয়ে থাকেন। এই অংশীদারদের সংখ্যা ১২ জন; এরা বিবাহ সিদ্ব জাত এবং রক্ত সম্পর্কীয় আত্মীয়। তার মধ্যে চারজন পুরুষ এবং আটজন মহিলা। মৃত ব্যক্তির সম্পত্তি বন্টনের ক্ষেত্রে অন্য সব উত্তরাধিকারীদের মধ্যে অগ্রাধিকার পান এবং তাদের অংশ রেখে পরে অন্যান্যদেরকে সম্পত্তি প্রদান করা হয়।

পুরুষ চার জন হলো:

১) পিতা ২) দাদা বা তদুর্ধ ৩) স্বামী ৪) বৈপিত্রেয় ভাই

মহিলা আটজন হলো:

১) স্ত্রী ২) মাতা ৩) কন্যা ৪) সহোদরা বোন ৫) বৈমাত্রেয়া বোন ৬) বৈপিত্রেয়া বোন ৭) কন্যা ও ৮) দাদী তাদের মধ্যে পিতা, স্বামী, মাতা, কন্যা ও স্ত্রী এই পাঁচজন কখনো উত্তরাধিকার থেকে কখনো বঞ্চিত হয়না। তাই তাদেরকে প্রতক্ষ্য অংশীদার বলা হয় এবং বাকীদেরকে পরোক্ষ অংশীদার বলা হয়। কারণ তারা কোন কোন ক্ষেত্রে উত্তরাধিকার হতে বঞ্চিত হয়।

অবশিষ্টাংশ ভোগীগণ (Residuaries):

মৃত ব্যক্তির যাদের সাথে রক্তের সম্পর্ক আছে এবং যারা অংশীদারদের নির্দিষ্ট অংশ নেবার পর কোন সম্পত্তি অবশিষ্ট থাকলে তা অথবা কোন অংশীদার না থাকলে সমস্ত সম্পত্তি মৃত ব্যক্তির সাথে রক্তের সম্পর্ক আছে এমন সমস্ত নিকটবর্তী আত্নীয়রা তালিকায় উল্লেখিত ক্রমানুসারে লাভ করে থাকে। মৃত ব্যক্তির এ সকল নিকটত্নীয়দেরকে অবশিষ্টাংশভোগী বলা হয়। এই অবশিষ্টংশ ভোগীদের কোন নির্দিষ্ট অংশ নাই। অংশীদারদের দেওয়ার পরেই কেবল অবশিষ্ট সম্পত্তি তারা পাবেন, কিন্তু এই অবশিষ্টাংশের পরিমাণ বিভিন্ন ক্ষেত্রে বিভিন্ন রকম হতে পারে। যদি কোন অংশীদার না থাকেন, তবে সমস্ত সম্পত্তিই আসাবা বা অংশীদারগণ পাবেন। এ সকল আসাবা বা অবশিষ্টাংশ ভোগীগণকে এগনেটিক ওয়ারিশ ও বলা হয়। কারণ এরা পুরুষ আত্নীয়ের মাধ্যমেই ওয়ারিশ হয়ে থাকে।

মুসলিম আইনে মৃত ব্যক্তির সম্পত্তি তাঁর উত্তরাধিকারীরা কে কিভাবে পাবেন??

একজন মুসলমান যদি মারা যায় তবে তাঁর সম্পত্তি বন্টনের আগে কিছু বিষয়ে তাঁর আত্মীয় স্বজনদের বিশেষ মনোযোগ রাখতে হয় এবং ঐ সব আনুষ্ঠানিকতা শেষ হলেই কেবল মৃত ব্যক্তির সম্পত্তি ভাগ বাটোয়ারা করা যাবে।

একজন মুসলমানের মৃত্যুর পর তাঁর সম্পত্তি ভাগের আগে যা করনীয়ঃ

১) যদি মৃত ব্যক্তির পর্যাপ্ত সম্পত্তি থাকে তবে তাঁর সম্পত্তি থেকে তাঁর দাফন কাফনের ব্যবস্থা করা।

২) মৃত ব্যক্তির কোন প্রকারের ঋণ কিংবা ধার দেনা থাকলে তা ঐ ব্যক্তির সম্পদ থেকে পরিশোধ করারম ব্যবস্থা করা।

৩) মৃত ব্যক্তির স্ত্রীর দেনমোহোর পরিশোধ হয়েছে কিনা দেখা যদি না হয়ে থাকে তা পরিশোধ করা।

৪) মৃত ব্যক্তি যদি কোন হেবা বা দান কিংবা অসিয়ত করে যান তবে উল্লেখিত সম্পত্তি দান করে দেয়া। এবার যদি উপরের কাজ সমূহ করার পরে মৃত ব্যক্তির কোন সম্পদ-সম্পত্তি অবশিষ্ট থাকে তবে অবশিষ্ট সম্পত্তি তাঁর উত্তরাধিকারীদের মাঝে বন্টন করতে হবে। তবে বন্টনের ক্ষেত্রে মুসলিম আইন অনুযায়ী সুনির্দিষ্ট পরিমাণ উল্লেখ আছে।

মৃত ব্যক্তির সম্পত্তির উপর তাঁর উত্তরাধিকারীরা কে কি পরিমাণ অংশ পাবেনঃ

স্বামী:-

স্বামী দুই ভাবে স্ত্রীর উপরে সম্পত্তি পাবে, যদি মৃত ব্যক্তির সন্তান-সন্ততি থাকে তবে স্বামী পাবে এক চতুর্থাংশ। যদি মৃত ব্যক্তির সন্তান-সন্ততি না থাকে তবে স্বামী পাবে অর্ধেক সম্পত্তি।

স্ত্রীঃ

মৃত ব্যক্তির স্ত্রী স্বামীর সম্পত্তি দুইভাবে পাবেন-যদি মৃত ব্যক্তির এবং তাঁর স্ত্রীর সন্তান বা পুত্রের সন্তান থাকে তবে স্ত্রী স্বামীর সম্পত্তির আট ভাগের এক ভাগ (১/৮) পাবেন।

যদি মৃত ব্যক্তি এবং তাঁর স্ত্রীর সংসারে কোন সন্তান না থাকে তাহলে স্ত্রী মোট সম্পত্তির চার ভাগের এক ভাগ (১/৪) পাবেন।

পুত্রঃ

ছেলেরা মৃতের উপরে সকল ক্ষেত্রেই সম্পত্তি পেয়ে থাকে, মৃত ব্যক্তির সম্পত্তির ক্ষেত্রে সকলের অংশ ভাগের পর অবশিষ্ট সকল অংশ ছেলে এবং মেয়ে পাবে।

তবে এই ক্ষেত্রে ছেলে সম্পদে যে পরিমাণ অংশ পায় মেয়েরা সম্পদের উপরে ছেলের অর্ধেক পরিমাণ পাবে। যদি মেয়ে না থাকে তবে বাকী সম্পূর্ণ অংশ ছেলে পাবে।

মেয়েঃ

মুসলিম সম্পত্তি আইন অনুযায়ী একজন মেয়ে ৩ নিয়মে মৃতের সম্পদ পেয়ে থাকে। যদি একজন মেয়ে হয় তবে দুইভাগের একভাগ (১/২) পাবে। যদি একাধিক মেয়ে হয় তবে সবাইকে তিন ভাগের দুই ভাগ (২/৩) দেয়া হবে। যদি মৃত ব্যক্তির ছেলে মেয়ে উভয়েই থাকে তবে ছেলে যে পরিমাণ পাবে মেয়ে তাঁর অর্ধেক পাবে।

বাবাঃ

মৃত ব্যক্তির সম্পত্তি উপর তাঁর বাবা ৩ প্রকারে সম্পত্তি পাবেন, যদি মৃত ব্যক্তির পুত্র, পুত্রের পুত্র কিংবা আরও নিচে পুত্রের পুত্রের পুত্র যত নিচেই হোক না কেন থাকে তবে মৃত ব্যক্তির পিতা পাবেন সম্পত্তি ছয় ভাগের এক ভাগ (১/৬)।

যদি মৃত ব্যক্তির কোন পুত্র কিংবা নিন্মগামী পুত্র না থাকে কেবল কন্যা থাকে তবে ছয় ভাগের এক ভাগ (১/৬) পাবেন এবং কন্যাদের ও অন্যান্যদের দেয়ার পর যে সম্পত্তি অবশিষ্ট থাকবে তাও পাবেন।

যদি মৃত ব্যক্তির কোন সন্তান না থাকে তবে বাদ বাকী অংশীদারদের দেয়ার পর সকল সম্পত্তি বাবা পাবেন। মৃত ব্যক্তির কোন সন্তান না থাকলে যদি বাবাও না থাকে তবে তাঁর জীবিত ভাই পাবে, ভাই না থাকলে ভাইয়ের সন্তান পাবে।

মাতাঃ

মৃত ব্যক্তির মা তিন ভাবে সম্পত্তি পাবেন, যদি মৃত ব্যক্তির কোন সন্তান বা পুত্রের সন্তানাদি, যত নিম্নেরই হউক, থাকলে অথবা যদি পূর্ণ, বৈমাত্রেয় বা বৈপিত্রেয় ভাই বা বোন থাকে তবে মাতা ছয় ভাগের এক ভাগ (১/৬) পাবেন।

যদি মৃত ব্যক্তির কোন সন্তান বা পুত্রের সন্তানাদি, যত নিম্নের হউক না থাকে এবং যদি একজনের বেশি ভাই বা বোন না থাকে তবে মাতা তিন ভাগের এক ভাগ (১/৩) পাবেন।

যদি মৃত ব্যক্তির কোন সন্তান বা পুত্রের সন্তানাদি, যত নিম্নের হউক না থাকে অথবা কমপক্ষে দুইজন ভাইবোন না থাকে এবং যদি মৃত ব্যক্তির স্বামী বা স্ত্রী অংশ দেয়ার পর যা অবশিষ্ট থাকবে তার তিন ভাগের এক ভাগ (১/৩) মাতা পাবেন।

মুসলিম আইনের কিছু সাধারণ বিষয়

অনেকেই ভাবেন পিতার সম্পত্তি সন্তানকে বঞ্চিত করতে ত্যাজ্য করা যায় অর্থাৎ ত্যাজ্য করলে সন্তান সম্পত্তি থেকে বঞ্চিত হবে, কিন্তু বিষয়টি ঠিক নয় কেউ চাইলে কাউকে সম্পত্তি থেকে বঞ্চিত করতে ত্যাজ্য করতে পারবেনা।

অনেক ক্ষেত্রে সৎ ছেলে মেয়ের বিষয়টি আসে, কিন্তু ইসলামে পরিষ্কার বলা আছে সৎ ছেলে মেয়ে কখনোই সৎ বাবা মায়ের সম্পত্তির অংশীদার হবেনা একই সাথে সৎ বাবা মাও সৎ ছেলে মেয়ের সম্পত্তির অংশীদার হবেনা।

ইসলামিক সরিয়া আইনে বলা আছে যদি পিতা বেঁচে থাকতে কোন বিবাহিত সন্তান স্ত্রী এবং সন্তান রেখে মারা যায় তবে ঐ পিতার মৃত্যুর পর পিতার বর্তমানে মৃত সন্তান কোন সম্পত্তি পাবেনা, কিন্তু ১৯৬১ সালের মুসলিম পারিবারিক আইন অধ্যাদেশে উত্তরাধিকার সংক্রান- বিধান সংশোধন করে মৃত ব্যক্তির সম্পত্তি বিবাহিত মৃত পুত্রের ওয়ারিশরা অংশ পাবে এই বিধান সংযুক্ত করা হয়।

জমি ক্রয়ের পর ক্রেতা-মালিকের করণীয়,,,,,,,,,,

 

জমি ক্রয়ের পর ক্রেতা-মালিকের করণীয়

একজন ক্রেতা হিসেবে আপনি যে জমি ক্রয় করুন না কেন, ঐ জমি ক্রয় করার পর মালিকানা স্বত্ব প্রতিষ্ঠার জন্য নিম্মুক্ত কাজগুলো করতে হবে।

১) জমি রেজিস্ট্রি করার পর ওই জমি পরিমাপপূর্বক সীমানা নির্ধারণ করে পূর্বের মালিকের কাছ থেকে দখল বুঝে নিতে হবে।

২) জমিতে দখল প্রতিষ্ঠার জন্য বাস্তব ব্যবহার তথা চাষাবাদ/ঘরবাড়ি নির্মাণ ইত্যাদি করতে হবে।

৩) সংশ্লিষ্ট সাবরেজিস্ট্রার অফিস থেকে মূল দলিল সংগ্রহ করতে হবে। মূল দলিল উত্তোলনে বেশি সময়ের প্রয়োজন হলে সার্টিফায়েড কপি (মূল দলিলের হুবহু নকল) তুলে নিতে পারেন।

৪) সার্টিফায়েড কপি (নকল) প্রাপ্তির সঙ্গে সঙ্গে স্থানীয় সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিসে ওই ক্রয়কৃত জমি আপনার নিজ নামে নামজারি জমা ভাগের জন্য আবেদন করতে ভুলে যাবেন না।

৫) সহকারী কমিশনার (ভূমি) নামজারি খতিয়ান অনুমোদন দেয়ার পর নামজারি খতিয়ান, ডিসিআর-এর কপি ও ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করে দাখিলার কপি আপনি নিজে সংগ্রহপূর্বক সংরক্ষণ করুন।

৬) মনে রাখবেন, আপনি কষ্টার্জিত অর্থে জমি ক্রয়ের পর ওই জমি আপনার দখলে নিতে ব্যর্থ হলে এবং আপনার নিজ নামে নামজারি (মিউটেশন) করতে বিলম্ব করলে অসাধু ও চতুর জমি বিক্রেতা ঐ জমি আবার অন্যত্র বিক্রয়ের প্রচেষ্টা চালাতে পারে। তাই জমি ক্রয়ের পরপরই ক্রয়কৃত জমির দখল বুঝে নিন এবং নামজারি করুন।

জমি রেজিষ্ট্রেশনের সময় ক্রেতা ও বিক্রেতার করণীয়,,,,,,,,

 

জমি রেজিষ্ট্রেশনের সময় ক্রেতা ও বিক্রেতার করণীয়

(১) ক্রেতা ও বিক্রেতা উভয়ের নিজের স্বাক্ষর/টিপ সহি যুক্ত ছবি দিবে৷

(২) সম্পত্তির বিবরণসহ মানচিত্র আঁকিয়ে দিতে হবে৷

(৩) সম্পত্তির মালিকানা রয়েছে মর্মে ক্রেতাকে হলফনামা দিতে হবে৷

(৪) শেষ ২৫ বছর জমিটি কার কার মালিকানায় ছিল তা দাখিল করতে হবে৷

(৫) জমির মূল্য ৫ লাখ টাকার কম হলে রেজিষ্ট্রেশন ফি হবে ৫০০ টাকা, ৫ লাখ হতে ৫০ লাখ টাকা হলে রেজিষ্ট্রেশন ফি ১০০০ টাকা, জমির মূল্য ৫০ লাখ টাকার বেশি হলে রেজিষ্ট্রেশন ফি ২০০০ টাকা৷

(৬) উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত জমির মূল্য যাই হোক রেজিষ্ট্রেশন ফি ১০০ টাকা দিতে হবে৷

(৭) জমি হস্তান্তরের সকল চুক্তি লিখিত হতে হবে এবং রেজিষ্ট্রেশন বাধ্যতামূলক৷

(৮) বর্তমানে জমি ক্রয়ের চুক্তি, চুক্তি সম্পাদনের তারিখ হতে ১ বছর পর্যন্ত কার্যকর থাকবে৷

(৯) সম্পত্তি বিক্রির বাযনা চুক্তিও রেজিষ্ট্র্রেশন করতে হবে, যে বায়না চুক্তিগুলি এখনও রেজিষ্ট্রি করা হয়নি সেগুলি এই আইন বলবত্ হওয়ার পর ৬ মাসের মধ্যে রেজিষ্ট্রি করতে হবে৷

(১০) বন্ধকী জমির ক্ষেত্রে বন্ধক দাতার লিখিত সম্মতি ছাড়া অন্য কারো নিকট বন্ধক রাখা বা বিক্রি করা যাবে না৷

জমি কেনার আগে বা কেনার সময় করণীয়,,,,,,,

 

জমি কেনার আগে বা কেনার সময় করণীয়

কথায় আছে “পয়সা দিয়ে ঝগড়া-ফ্যাসাদ কিনতে চায় কে?” তাই ভূমি ক্রয়ের সময় সম্ভাব্য সকল যুক্তিসঙ্গত সতর্কতা অবলম্বন ও অনুসন্ধানের প্রয়োজন রয়েছে। জমি ক্রয়ের পূর্বে ক্রেতাকে যে প্রধান বিষয়গুলোর প্রতি সতর্ক হতে হবে তা হলো:

১। প্রথমেই প্রস্তাবিত জমিটি সরেজমিনে গিয়ে দেখতে হবে। তাহলেই জমিটির প্রকৃত রূপ বুঝা যাবে যে তা আদৌ ভালো জমি নাকি ডোবা-নালা-পুকুর!

২। সংলগ্ন জমির মালিক বা এলাকাবাসীর নিকট হতে জমির বিষয়ে খোঁজখবর নিতে হবে। এরাই আপনাকে জমির বিষয়ে সবচেয়ে নির্ভরযোগ্য তথ্য দিতে পারবে।

৩। বিক্রেতার কাছ থেকে তার মালিকানার প্রমাণ স্বরূপ দলিল দস্তাবেজ ও অন্যান্য কাগজপত্রের ফটোকপি চেয়ে নিতে হবে। জমির দলিল, ওয়ারিশ সনদ (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে), সিএস/ এসএ/ আরএস/ মহানগর/ মিউটেশন পরচা, ডিসিআর, খাজনার দাখিলা ইত্যাদির ফটোকপি সংগ্রহের চেষ্টা করতে হবে। বিক্রেতা এসব কাগজপত্র দিতে গড়িমসি করলে তাকে যতদূর সম্ভব চাপ দিতে হবে। সংগৃহীত কাগজপত্র নিয়ে সরাসরি তহশীল বা ভূমি অফিসে যেতে হবে। উক্ত অফিসে কর্মরত কাউকে কাগজপত্র গুলো যাচাইয়ের জন্য সহায়তা করতে অনুরোধ করতে পারেন। কোন জমির প্রকৃত অবস্থা সম্পর্কে সঠিক তথ্য কেবলমাত্র তহশীল অফিস থেকেই পেতে পারেন। অর্থাৎ খাজনার রশিদটি সঠিক কি না, প্রস্তাবিত দাগ খতিয়ানের জমির প্রকৃত মালিক কে, জমিতে কোন সরকারি স্বার্থ (খাস, ভিপি, পরিত্যাক্ত, অধিগ্রহণ বা এ্যাকুইজিশনকৃত, কোর্ট অব ওয়ার্ডস, ওয়াকফ ইত্যাদি) জড়িত কি না ইত্যাদি বিষয়ে উক্ত অফিসই আপনাকে প্রকৃত তথ্য দিতে পারে।

৪। এসি (ল্যান্ড) অফিস থেকে পূর্ব মালিকের অর্থাৎ বিক্রেতার নামে মিউটেশনের কাগজপত্র (মিউটেশন পরচা, ডিসিআর) সঠিক আছে কি না তা যাচাই করে নিতে হবে। যে জমিটি কিনতে চাচ্ছেন তা বিক্রেতার নামে অবশ্যই মিউটেশন করা থাকতে হবে। বিক্রেতার নামে মিউটেশন না থাকলে জমি রেজিস্ট্রেশন হবে না।

৫। জমিটির কাগজপত্র যাচাইয়ে সন্তুষ্ট হয়ে কেনার বিষয়ে মনস্থির করলে বা বায়না করলে আপনার নাম, ঠিকানা, জমির দাগ-খতিয়ান উল্লেখ করে জমিতে একটি সাইনবোর্ড দিন। একইসাথে পত্রিকায় ছোট আকারের হলেও একটি বিজ্ঞাপন দিন। এতে পরে কোন সমস্যা হলেও আপনি আইনগত সুবিধা পাবেন। তাছাড়া, এই জমির অন্য কোন দাবীদার বা ওয়ারিশ থাকলে, মামলা মোকদ্দমাসহ অন্য কোন সমস্যা থাকলে তা প্রকাশিত হবে এবং আপনি ভবিষ্যতের একটি স্থায়ী ও জটিল সমস্যা থেকে রক্ষা পাবেন। প্রয়োজনে এবং অবস্থা বুঝে আপনার জমি কেনার সিদ্ধান্ত পরিবর্তন করুন।

৬। আর্থিক লেনদেনের ক্ষেত্রে রশিদ নেওয়ার এবং সাক্ষী রাখার চেষ্টা করবেন। যতটা সম্ভব চেক বা ব্যাংকের মাধ্যমে টাকা-পয়সা লেনদেন করবেন।

৭। জমি কেনার ক্ষেত্রে সরাসরি জমির প্রকৃত মালিকের সাথেই আলোচনা করা উচিৎ। মধ্যস্বত্ত্বভোগী বা ভায়া মিডিয়ার মাধ্যমে জমি ক্রয়-বিক্রয়ের আলোচনা যতটা সম্ভব এড়িয়ে যাওয়া ভাল। এতে যেমন জমির নিষ্কন্টকতার বিষয়টি নিয়ে বিভ্রান্ত হতে পারেন, তেমনি দাম-দরের ক্ষেত্রেও প্রতারণার শিকার হতে পারেন।

মনে রাখবেন, জমি কেনার সময় কখনই তাড়াহুড়ো করবেন না। কম দামে কেনার আকর্ষণে ভালভাবে যাচাই না করে জমি কিনতে গিয়ে নিঃশেষ হয়ে যেতে পারেন।

জমি জমা ক্রয় সংক্রান্ত আইন ও নিয়মাবলী,,,,,,,,

 

জমি জমা ক্রয় সংক্রান্ত আইন ও নিয়মাবলী

আমরা অনেকেই জমি কেনার সময় নানা রকম ভুল করে ফেলি ফলে অনেক আইনি জটিলতায় জড়িয়ে যাই। বর্তমানে এটা সবার জানা প্রয়োজন যে জমি ক্রয় করার সময় কিছু বিবেচ্য বিষয় সতর্কতার সাথে খেয়াল করতে হবে। অনেকেই না জেনে জমি কিনে বিপদে পড়েছেন এইরকম আমি বেশ কিছু মামলা মোকদ্দমা করছি। তাই আমি মূল বিষয় গুলি তুলে ধরলাম।

১) জরিপের মাধ্যমে প্রণীত রেকর্ড অর্থাৎ খতিয়ান ও নকশা যাচাই করতে হবে।

২) জমির তফসিল অর্থাৎ জমির মৌজা, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর উক্ত দাগে জমির মোট পরিমাণ জানতে হবে।

৩) প্রযোজ্য ক্ষেত্রে সি,এস; এস,এ; আর,এস পর্চা দেখাতে হবে।

৪) বিক্রেতা ক্রয় সুত্রে ভূমির মালিক হয়ে থাকলে তার ক্রয়ের দলিল/ভায়া দলিল রেকর্ডের সঙ্গে মিল করে বিক্রেতার মালিকানা নিশ্চিত হতে হবে।

৫) বিক্রেতা উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত হলে সর্বশেষ জরিপের খতিয়ান বিক্রেতা বা তিনি যার মাধ্যমে প্রাপ্ত তার নামে অস্তিত্ব (যোগসুত্র) মিলিয়ে দেখতে হবে।

৬) জরিপ চলমান এলাকায় বিক্রেতার নিকট রক্ষিত মাঠ পর্চা যাচাই করে দেখতে হবে। যদি মাঠ পরচার মন্তব্য কলামে কিছু লেখা থাকে যেমন: মন্তব্য কলামে (AD) এভাবে লেখা থাকলে বুঝতে হবে অত্র খতিয়ানের বিরুদ্ধে তসধিক পর্যায়ে আপত্তি আছে। এরূপ জমি ক্রয়ের আগে জরিপ অফিস / ক্যাম্পে গিয়ে উক্ত জমিটির সর্বশেষ অবস্থা জেনে নিতে হবে।

৭) উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত জমি বিক্রেতার শরীকদের সঙ্গে বিক্রেতার সম্পত্তি ভাগাভাগির বণ্টন নামা (ফারায়েজ) দেখে নিতে হবে।

৮) বিক্রেতার নিকট থেকে সংগ্রহিন দলিল, খতিয়ান / পর্চা ইত্যাদি কাগজপত্র সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি অফিসে গিয়ে তলবকারি /স্বত্বলিপি রেজিস্টারের সঙ্গে মিলিয়ে দেখতে হবে।

৯) সর্বশেষ নামজারি পর্চা ডি, সি, আর খাজনা দাখিল (রসিদ) যাচাই করে দেখতে হবে। জমির খাজনা বকেয়া থাকলে এবং বকেয়া খাজনাসহ জমি ক্রয় করলে বকেয়া খাজনা পরিশোধের দায় ক্রেতার।

১০) বিবেচ্য জমিটি সার্টিফিকেট মোকদ্দমা ভুক্ত কি না, কখনও নিলাম হয়েছে কি না তা তফসিল অফিস / উপজেলা ভূমি অফিস হতে জেনে নিতে হবে। সার্টিফিকেট মামলা ভুক্ত সম্পত্তি বিক্রয় যোগ্য নয় (সরকারি দাবি আদায় আইন ১৯১৩ এর ৭ ধারা)

১১) বিবেচ্য ভূমি খাস, পরিত্যক্ত / অর্পিত (ভি পি) , অধিগ্রহণকৃত বা অধিগ্রহণের জন্যে নোটিশকৃত কি না তা তফসিল, উপজেলা ভূমি অফিস বা জেলা প্রশাসকের কার্যালয়ের এল এ শাখা থেকে জেনে নিতে হবে।

১২) বিবেচ্য ভূমি কোনো আদালতে মামলা মোকদ্দমা ভুক্ত কি না তা জেনে নিতে হবে। মামলা ভুক্ত জমি কেনা উচিত নয়।

১৩) বিবেচ্য জমিটি সরেজমিনে যাচাই করে এর অবস্থান নক্শার সঙ্গে মিলিয়ে দেখতে হবে এবং দখল সম্পর্কে খোঁজ খবর নিয়ে বিক্রেতার মালিকানা ও দখল নিশ্চিত হতে হবে।

১৪) সব রেজিস্টারের অফিসে তল্লাশি দিয়ে জমির সর্বশেষ বেচা কেনার তথ্য জেনে নেয়া যেতে পারে।

১৫) প্রস্তাবিত জমিটি ঋণের দায়ে কোন ব্যাংক / সংস্থার নিকট দায়বদ্ধ কি না।

১৬) প্রস্তাবিত জমিতে যাতায়াতের রাস্তা আছে কি না তাও দেখা প্রয়োজন।

১৭) কোনো কোনো এলাকায় জমিতে নানা ধরনের বিধি নিষেধ থাকতে পারে যেমনঃ ভাওয়াল জাতীয় উদ্যানের জীব বৈচিত্র্য সংরক্ষণের স্বার্থে গাজীপুর জেলার সদর উপজেলার নিম্নোক্ত মৌজাসমূহের ব্যক্তি মালিকানাধীন বা সরকারি জমিতে শিল্প / কারখানা / ইমারত সহ ক্ষুদ্র কুটির শিল্প, কৃষি, দুগ্ধ ও মৎস্য খামার ইত্যাদি স্থাপন না করার জন্যে পরিবেশ ও বন মন্ত্রনালয় ২২/১১/৯৯ ইং তারিখে ১৪/৯৪/৯৮৮ নং স্মারকে একটি পরিপত্র জারি করে। তাই এ সকল বিষয়ে খোঁজ খবর নিয়ে জমি কেনা উচিত। অতিরিক্ত সতর্কতা ও পরবর্তীতে কোনো ঝামেলা হলে আইনি সহায়তা অর্জনের লক্ষ্যে জমি ক্রয়ের পূর্বে সংশ্লিষ্ট সকলের অবগতির জন্যে কমপক্ষে ৩টি জাতীয় দৈনিক লিগ্যাল নোটিশ প্রকাশ করা যেতে পারে।

দলিল সম্পাদন এবং রেজিস্ট্রির জন্যে দাখিলের সময়সীমাঃ

রেজিস্ট্রেশন অ্যাক্ট ১৯০৮ এর ২৩ ধারায় বলা হয়েছে যে উক্ত আইনের ২৪, ২৫ ও ২৬ ধারার শর্ত সাপেক্ষে উইল ব্যতীত অন্যান্য সকল দলিল সম্পাদনের তারিখ হতে ৪ মাসের মধ্যে রেজিস্ট্রির জন্যে রেজিস্টারিইং অফিসারের নিকট পেশ করতে হবে। ৪ মাস অতিবাহিত হয়ে গেলে উহা রেজিস্ট্রির জন্যে গ্রহণ করা হবে না। তবে সংশ্লিষ্ট বিষয়ে আদালতের কোনো রায় / আদেশ থাকলে এবং উক্ত রায় বিক্রির বিরুদ্ধে কোনো আপিল হলে তা নিষ্পত্তির ৪ মাসের মধ্যে দলিলটি রেজিস্ট্রির জন্যে দাখিল করতে হবে।

বিভিন্ন প্রকার খতিয়ান চেনার উপায়,,,,,,,,,

 

বিভিন্ন প্রকার খতিয়ান চেনার উপায়

CS খতিয়ান চেনার উপায়ঃ ১. এটা উপর থেকে নিচে লম্বালম্বি ভাবে থাকবে, ২. এপিট ওপিট উভয় পৃষ্ঠায় হবে, ৩. প্রথম পৃষ্ঠায় জমিদার এবং প্রজার নামে দুইটা ভাগ থাকবে, ৪. সবার উপরে লেখা থাকবে “ বাংলাদেশ ফরম নং ৫৪৬৩” (এটা সব ফরমে একই থাকবে), ৫. অপর পৃষ্ঠায় “উত্তর সীমানা” নামে একটা কলাম থাকবে।

❏ RS খতিয়ান চেনার উপায়ঃ ১. ফরম এর সবার উপরে হাতের ডান পাশে লেখা থাকবে “রেসার্তে নং”, ২. আগে সাধারনত ২ পৃষ্ঠায় হত, এখন এই খতিয়ান ১ পৃষ্ঠায় হয়, ৩. এটাও উপর থেকে নিচে লম্বালম্বি ভাবে হয়।

❏ SA খতিয়ান চেনার উপায়ঃ ১. এই খতিয়ান সবসময় আড়াআড়ি ভাবে হয়, ২. এইটা সবসময় হাতে লিখা হয়(প্রিন্ট হবেনা), ৩. এই খতিয়ানে সাবেক খতিয়ানের (CS) এবং হাল নম্বরটা থাকবে, ৪. এইটা এক পৃষ্ঠায় হবে।

❏ Mutation খতিয়ান চেনার উপায়ঃ ১. এই খতিয়ানের বাম পাশে হাতে লেখা থাকবে “নামজারি”।

❏ City Survey খতিয়ান চেনার উপায়ঃ ১. এই খতিয়ানে ৯ টা কলাম থাকবে, ২. এতে আরো বলা থাকবে কি ধরনের জমি নিয়ে খতিয়ানটা(যেমনঃ নাল জমি, পুকুর)।

খাস দখলের মামলা কখন করবেন?,,,,,,

 

খাস দখলের মামলা কখন করবেন?

আপনার নিজস্ব এক খন্ড জমি থেকে কেউ অন্যায় ও বেআইনীভাবে আপনাকে বেদখল করে দিল। এখন আপনি এই অন্যায় বেদখলদারকে জমি থেকে সমূলে উচ্ছেদ করে আপনার খাস দখল ফিরে পাওয়ার জন্য কখন মামলা করবেন?

এই মামলাটি করতে হবে জমি থেকে আপনাকে বেদখল করে দেয়ার তারিখ থেকে বার বছরের মধ্যে। এরপর বলা যায় আপনার ২০ বছরের অর্জিত ব্যবহার সিদ্ধ অধিকারে কেউ যদি বাঁধা দান করে তবে আপনার ব্যবহারসিদ্ধ অধিকার ফিরে পাওয়ার জন্য বাঁধা দানের দিন থেকে ২ বছরের মধ্যে মামলা করতে হবে।

❏ এ আইনটিও একটি উদাহরণ দ্বারা পরিষ্কার করার চেষ্টা করছি:

ধরা যাক, ছগির রাশেদের বাড়ীর পাশ দিয়ে দীর্ঘ ২০ বছর ধরে যাওয়া আসা করে। অর্থাৎ ছগির তার বাড়ী থেকে বাইরে যাওয়া এবং বাড়ীতে ঢোকার জন্য ২০ বছর ধরে রাশেদের বাড়ীর এই অংশটিকে চলাচলের রাস্তা হিসেবে নিজ অধিকারে প্রকাশ্যে শান্তিপূর্ণভাবে রাশেদের পক্ষ থেকে কোন প্রকার প্রতিবাদ বা বাধাহীন অবস্থায় ২০ বছর একটানা নিরবচ্ছিন্ন ব্যবহারের ফলে রাশেদের বাড়ির এই অংশটির উপর ছগিরের ব্যবহার করার অধিকার জন্মেছে। কিন্তু ২০ বছর পর হঠাৎ ছগির একদিন দেখে রাশেদ ছগিরের সেই চলাচলের রাস্তাকে বেড়া দিয়ে বন্ধ করে দিয়েছে। ছগির জানে রাশেদ এই দীর্ঘদিন পর তার পথ রোধ করতে পারে না। ছগির তার পথাধিকার ফিরে পাওয়ার জন্য মামলা করতে চাইলে বাঁধাপ্রাপ্ত হওয়ার পর দিন থেকে ২ বছরের মধ্যে ছগিরকে রাশেদের অন্যায় বাধা দানের বিরুদ্ধে মামলা করতে হবে। ছগির যদি ২ বছরের মধ্যে মামলা না করে আর রাশেদ একটানা ২ বছর বাধা কার্যকর রাখতে পারে তবে ছগির তার পথাধিকার হারাবে এবং কাদেরের সে চলাচলের রাস্তায় রাশেদের পূর্ণ অধিকার বর্তাবে। আরো এক ধরনের অধিকার খর্বের বিরুদ্ধে তামাদি মেয়াদ গননা চলতে থাকে। সেটা হচ্ছে-

জবর দখলের অধিকার: এ অধিকার খর্ব করতে মামলা করতে হবে ১২ বছর এবং ৬০ বছরের মধ্যে। বেসরকারি সম্পত্তির ক্ষেত্রে ১২ বছর এবং সরকারি সম্পত্তির ক্ষেত্রে ৬০ বছর।

যেমন: কাদের বাসেদের এক খন্ড জমিতে বাসেদের জ্ঞাতসারে নিজের মধ্যে জোর করে ভোগ দাবি করে দখল করে চলছে। এভাবে টানা ১২ বছর জোর করে ভোগ দখল অক্ষুন্ন রাখতে পারলে বাসেদের জমিতে কাদেরের স্বত্ব প্রতিষ্ঠিত হবে আর বাসেদের স্বত্ব ক্ষুন্ন হবে। বাসেদ তার জমিতে নিজের স্বত্ব প্রতিষ্ঠিত করতে হলে বেদখল হওয়ার ১২ বছরের মধ্যে মামলা করতে হবে। জমিটি যদি সরকারি জমি হয় তবে একটানা ৬০ বছর কাদের জবর দখল করে রাখতে পারলে সে জমিতে তার স্বত্ব প্রতিষ্ঠিত হবে আর কাদেরকে উচ্ছেদ করতে হলে সরকারকে ৬০ বছরের মধ্যে কাদেরকে উচ্ছেদ এর জন্য মামলা দায়ের করতে হবে।

রেন্ট সার্টিফিকেট মামলার পদ্ধতি ও ফলাফল মামলা দায়ের,,,,,,,

 

রেন্ট সার্টিফিকেট মামলার পদ্ধতি ও ফলাফল মামলা দায়ের

ভূমি উন্নয়ন কর যথাসময়ে স্বেচ্ছায় আদায় করা প্রত্যেক ভূমি মালিকের অবশ্য করণীয় কাজ। ভূমি উন্নয়ন কর বকেয়া রাখা উচিত নয়। নিজের প্রয়োজনেই এটি আদায় করা প্রয়োজন। কোন বছরের ভূমি উন্নয়ন কর বকেয়া পড়ার সাথে সাথেই তহসিলদার তা আদায়ের লক্ষ্যে দি পাবলিক ডিমান্ড রিকভারী (পি ডি আর) এক্ট ১৯১৩ এর ৪ ও ৬ ধারা অনুসারে সহকারী কমিশনার (ভূমি) এর নিকট রেন্ট সার্টিফিকেট মামলার রিকুইজিশন দাখিল করা কর্তব্য।

তহসিলদার রেন্ট সার্টিফিকেট মামলা দায়ের করে তা সংশ্লিষ্ট হোল্ডিং (তলববাকী রেজিষ্টারে) এবং সার্টিফিকেট রেজিষ্টারে এন্ট্রি করবেন। সহকারী কমিশনার (ভূমি) রেন্ট সার্টিফিকেট অফিসার হিসেবে প্রাপ্ত মামলাটি পরীক্ষা নিরীক্ষা করে দেখে যদি সন্তোষ্ট হন যে পাওনাটি আদায় যোগ্য এবং যথাযথ, তবে তাতে স্বাক্ষর করবেন এবং স্বাক্ষর করা মাত্র সার্টিফিকেট মামলা চালু হলো বলে গণ্য হবে।

রেন্ট সার্টিফিকেট অফিসার কর্তৃক সার্টিফিকেট মামলা দায়ের হওয়ার পর দেনাদারের উপর (পি.ডি.আর) এক্টের ৭ ধারা অনুসারে নির্ধারিত ফরমে নোটিস জারী করতে হবে। এ নোটিশের মাধ্যমেই দেনাদার জানতে পারে তার নিকট সরকারের বকেয়া পাওনা আছে।

দেনাদারের উপর ৭ ধারার নোটিস জারি:

ক্রমানুসারে বর্ণনা করা হলো:

১। সার্টিফিকেট অফিসার বা তার পক্ষে কর্তৃত্ব প্রাপ্ত অফিসার কর্তৃক স্বাক্ষরিত এবং সীলকৃত নোটিসের কপি প্রাপকের নিকট হস্তান্তরের মাধ্যমে জারী করতে হবে;

২। দেনাদার বা তার প্রতিনিধির নিকট জারী করা সম্ভব হলে তার নিকট ব্যক্তিগত ভাবে জারী করতে হবে;

৩। দেনাদার বা তার প্রতিনিধিকে পাওয়া না গেলে পরিবারের বয়স্ক পুরুষ সদস্যের নিকট জারী করতে হবে;

৪। দেনাদার বা তার প্রতিনিধি নোটিস গ্রহণ করলে মূল নোটিসের (এস.আর.) অপর পৃষ্ঠায় প্রাপ্তি স্বীকার করবেন;

৫। দেনাদার বা তার প্রতিনিধি নোটিস গ্রহণে রাজি না হলে বা যুক্তিসংগত অনুসন্ধানের পরও তাদের খুজে না পাওয়া গেলে জারীকারক:

(ক) নোটিসের কপি দেনাদারের ঘরের দরজায় বা প্রকাশ্য স্থানে লটকিয়ে জারী করবেন, অথবা

(খ) যে সম্পত্তির উপর মামলা হয়েছে সে সম্পত্তিতে এক কপি এবং সার্টিফিকেট অফিসারের অফিসে নোটিসের এক কপি লটকিয়ে জারী করতে হবে;

৬। জারীকারক নোটিস জারীর সাক্ষী ও নোটিস গ্রহণকারীকে সনাক্তকারীদের নাম ঠিকানা নোটিসের কপিতে লিখে সই করে রিটার্ণ দাখিল করবেন;

৭। সার্টিফিকেট অফিসার জারীকারককে জিজ্ঞাসাবাদ করে নিশ্চিত করে ঘোষণা করবেন যে নোটিস জারী হয়েছে;

৮। সার্টিফিকেট অফিসার অনুমতি দিলে ডাকযোগেও নোটিস জারী করা যাবে।

৯। যার নামে সার্টিফিকেট মামলা দায়ের আছে, মামলা নিষ্পত্তির পূর্বে তার মৃত্যু ঘটলে তার প্রতিনিধি উত্তরাধিকারীকে দি পাবলিক ডিমান্ড রিকভারী এক্ট এর ৪৩ ধারায় নোটিস জারী করে কার্যক্রম এগিয়ে নিতে হবে। (এ নোটিস ৭ ধারার নয় তবে ৭ ধারার নোটিশের মতই কার্যকর হবে)

(৭ ধারার নোটিস জারীর পদ্ধতি বর্ণিত হয়েছে (দি পাবলিক ডিমান্ড রিকভারী (পি ডি আর) এক্ট ১৯১৩ এর দ্বিতীয় তফসিলের ২ থেকে ৯ নং বিধি মতে)

৮ ধারা অনুসারে ৭ ধারার নোটিসের ফলাফল:

১। দেনাদার সার্টিফিকেট মামলাভুক্ত কোনো সম্পত্তি বিক্রয়/দান বা অন্যকোনো প্রকার হস্তান্তর করতে পারবেন না;

২। সার্টিফিকেট মামলাভুক্ত সম্পত্তি ক্রয় করলে তাতে আইনত ক্রেতার কোনো স্বত্ব সৃষ্টি হবে না;

৩। মামলাভুক্ত সম্পত্তিতে সার্টিফিকেটে উল্লেখিত পাওনা প্রথম দাবী হিসেবে গণ্য হবে এবং অন্য সকলের দাবী স্থগিত থাকবে;

৪। ৭ ধারার নোটিস জারী হওয়ার পর মামলাভুক্ত সম্পত্তির উপর ক্রোকের ন্যায় কার্যকর হবে, তাই নিলাম ইস্তেহার জারীর পূর্বে আর কোন ক্রোক আদেশের প্রয়োজন হয় না।

(দি পাবলিক ডিমান্ড রিকভারী (পি ডি আর) এক্ট ১৯১৩ এর ৮ ধারা)।

নোটিশ জারীর পর প্রতারণা করে সম্পত্তি হস্তান্তরের শাস্তি:

কোনো দেনাদার ৭ ধারার নোটিসের পর প্রতারণামূলক ভাবে সম্পত্তি হস্তান্তর করে ফেললে, সার্টিফিকেট কার্যকরী করণে বাধা দিলে, নিলাম ক্রেতাকে দখল গ্রহণে বাধা দিলে তিনি দন্ডবিধি আইনের ২০৬ ধারার অপরাধে অপরাধী হবেন। যার শাস্তি ২ বছর পর্যন্ত সশ্রম/বিনাশ্রম কারাদন্ড ও জরিমানা দন্ডের বিধান রয়েছে। (দি পাবলিক ডিমান্ড রিকভারী (পি ডি আর) এক্ট ১৯১৩ এর ৫৮ ধারা)

দেনাদারের রেন্ট সার্টিফিকেটের দায় অস্বীকারের অধিকার এবং প্রতিকার:

৭ ধারার নোটিস প্রাপ্তির ৩০ দিনের মধ্যে বা নোটিস না পেয়ে থাকলে সার্টিফিকেট কার্যক্রম বাস্তবায়নের ৩০ দিনের মধ্যে দেনাদার এই আইনের ৯ ধারা অনুসারে নোটিসে উল্লেখিত সম্পূর্ণ বা আংশিক দায় অস্বীকার করে সার্টিফিকেট অফিসারের নিকট আপত্তি দিতে পারেন। আপত্তি দায়ের না হলে ধরে নেয়া হয় যে পাওনার বিষয়ে দেনাদারের কোন দ্বিমত নেই। (দি পাবলিক ডিমান্ড রিকভারী (পি ডি আর এক্ট ১৯১৩ এর ৯ এবং ১০ ধারা)।

আর আপত্তি পাওয়া গেলে সার্টিফিকেট অফিসার ১০ ধারা অনুসারে আপত্তির উপর শুনানী গ্রহণ করবেন, প্রয়োজনে সাক্ষ্য গ্রহণ করবেন এবং সার্টিফিকেট সংশোধন, বাতিল বা বহাল রেখে সিদ্ধান্ত (রায়) প্রদান করবেন। ১০ ধারা অনুসারে শুনানীর পর সার্টিফিকেট অফিসার যদি মামলা বহাল রাখেন বা ৯ ধারা অনুযায়ী কোনো আপত্তি দায়ের না হয়ে থাকে এবং ৭ ধারার নোটিস জারীর পর ৩০ দিন অতিবাহিত হয়ে যাওয়ার পরও পাওনা টাকা অনাদায়ী থাকে তবে সার্টিফিকেট অফিসার এ আইনের দ্বিতীয় তফসিলের ৪৬ বিধি বলে একটি প্রকাশ্য নিলাম ইস্তেহার জারী করবেন। উল্লেখ্য যে যখন মামলাভূক্ত সম্পত্তির মূল্য ২০০ টাকার বেশী হবে তখনই কেবলমাত্র উপরোক্ত বিধানগুলি প্রযোজ্য হবে।)

ইস্তেহারে যে সকল বিষয় থাকতে হবে তা হলো:

(ক) নিলামকৃত সম্পত্তির বর্ণনা।

(খ) যে পরিমাণ পাওনা টাকার জন্য নিলামের আদেশ।

(গ) নিলামের স্থান, তারিখ ও সময় বর্ণনা।

স্থাবর সম্পত্তি নিলামে বিক্রির জন্য ইস্তেহার নিলামী সম্পত্তিতে ও সার্টিফিকেট অফিসারের অফিসে লটকাতে হবে এবং ঢোল সহরত বা প্রচলিত পদ্ধতিতে জারী (প্রচারসহ) করতে হবে (৪৭ বিধি)। অতঃপর ২৫ ধারা অনুসারে সার্টিফিকেট অফিসার সার্টিফিকেট কার্যকর করবেন।

ডুবে যাওয়া জমি সর্ম্পকে বিস্তারিত,,,,,,

 

ডুবে যাওয়া জমি সর্ম্পকে বিস্তারিত

১৯৯৪ সালের ১৩ই জুলাই এর পূর্বে প্রচলিত সিকস্তি এবং পয়স্তি সর্ম্পকিত আইন:

১৮২৫ সালের বেঙ্গল এলুভিয়ন ও ডিলুভিয়ন রেগুলেশন এর ৪ ধারায় পয়স্তি সম্পর্কে বলা হয়েছিল যে প্রদত্ত সুবিধা ভোগের বা সুবিধা লাভের অধিকারী যে কোনো দখলকার বা দখলকারী রায়তের দখলকৃত জমি উত্তমরূপে বর্ণিত বা বৃদ্ধি প্রাপ্ত হবে তথা পয়স্তি হবে তখন উক্ত পয়স্তি বা বৃদ্ধি প্রাপ্ত জমির জন্য অতিরিক্ত খাজনা প্রদান সাপেক্ষে তা দখলকৃত ভূমি বৃদ্ধি হিসাবে উক্ত বর্ধিত জমির অধিকারী হবে এবং জমিদার ঐ বৃদ্ধিপ্রাপ্ত বা পয়স্তি জমিকে বিচ্ছিন্ন বা বিভক্ত করে অন্য কারো নিকট বন্দোবস্ত দিতে পারবে না৷ ১৮২৫ সালের একাদশ রেগুলেশনের Bengal Alluvion and Dilluvion Regulation) এর ৪ ধারা মতে খাস দখল বিহীন রায়ত ও পয়স্তির মাধ্যমে জমি বৃদ্ধি প্রাপ্ত হলে উক্ত বৃদ্ধি প্রাপ্ত জমি লাভের অধিকারী হতে পারবে কিন্তু বছর মেয়াদি কোনো প্রজা উক্ত ধারায় প্রদত্ত সুবিধা লাভের অধিকারী হবেন না

১৯৫০ সালের রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ৮৬ ধারায় সিকস্তি জমির মালিকানা সম্পর্কে বলা হয়েছে নদীগর্ভে বিলীন হয়ে যাওয়া জমি বিলীন হওয়ার ২০ বছরের মধ্যে পুনরায় ঐ একই স্থানে জেগে উঠলে পুরাতন মালিক জেগে ওঠা জমির মালিকানা ফেরত পাবেন তবে শর্ত হচ্ছে- পুনরায় জেগে ওঠা জমি সনাক্ত করার উপযুক্ত হতে হবে যদি মালিক খাজনা দেয়া বন্ধ না করেন মালিকের মোট জমির পরিমাণ আইনে নির্দিষ্ট সিলিং অতিক্রম না করলে৷ কিন্তু ১৯৭২ সালে রাষ্ট্রপতির এক আদেশ বলে উক্ত ৮৬ ধারার ব্যাপক পরিবর্তন

❏ সাধন করেন যার মূল বক্তব্য হলো:

নদী গর্ভে বিলীন হয়ে যাওয়া জমিতে জমির মালিক সব অধিকার হারাবেন এবং জমির মালিককে আর খাজনা পরিশোধ করতে হবে না৷

পুনরায় জেগে ওঠা জমি সরকারের খাস জমি হিসাবে গণ্য হবে যা ভূমিহীনদের মধ্যে বিতরণ যোগ্য বলে বিবেচিত হবে৷ জমি বিতরনের ক্ষেত্রে মালিক অগ্রাধিকার পাবেন৷ তবে কোনো অবস্থাতেই তার মোট জমির পরিমাণ সর্বোচ্চ সীমা অতিক্রম করবে না৷ বিলীণ জমিটিকে প্রাকৃতিক ভাবেই জেগে উঠতে হবে৷

১৯৯১ সালে ৩নং অধ্যাদেশ দ্বারা সংশোধিত সিকস্তি বা বিলীন হয়ে যাওয়া জমি সংক্রান্ত বিধান বাতিল করে দিয়ে পাকিস্তান আমলের সাবেক ১৯৫০ সালের রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের বিধানের মত প্রায় অনুরূপ বিধান করা হয়েছিল৷ তারপর উক্ত অধ্যাদেশ জারির দু মাস পরে ১৯৯১ সনের ২৫নং অধ্যাদেশ জারি করে উক্ত ৩নং অধ্যাদেশ রহিত করা হয় এবং উক্ত ৩নং অধ্যাদেশ এমন ভাবে রহিত বলে গন্য করা হয়েছিল যেন এটা কখনও প্রণয়ন ও জারি করা হয় নি৷ বর্তমানে বাংলাদেশে যেআইনটি প্রচলিত আছেঃ আইনগুলি বাতিল করে ১৯৯৪ সালের ১৩ইং জুলাই তারিখে ১৯৭২ সালের রাষ্ট্রপতির আদেশদ্বয় বাতিল করে তদস্থলে রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব (সংশধন) আইন ১৯৯৪ দ্বারা ৮৬ ধারার ব্যাপক পরিবর্তন করেন৷

❏ পরিবর্তনগুলি হলো:

১৩ই জুলাই ১৯৯৪ সালের পর থেকে ভেঙ্গে যাওয়া বা নদী গর্ভে বিলীন হয়ে যাওয়া জমি ৩০ বছরের মধ্যে জেগে উঠলে পূর্বের মালিক তথা ভেঙ্গে যাওয়ার আগের মালিক জমি ফেরত পাবেন, তবে যে মালিকদের জমি ৬০ বিঘা বা তার বেশী পরিমাণ জমি আছে তারা ভেঙ্গে যাওয়া জমি ফেরত পাবে না৷ তবে ৬০ বিঘার কম জমি থাকলে ৬০ বিঘা পূরণ করতে যতটুকু জমির প্রয়োজন ততটুকু জমি ফেরত পাবেন এবং ৬০ বিঘা জমি পূরন করে যদি কোন জমি অবশিষ্ট থাকে তাহলে তা খাস জমি হিসাবে গণ্য হবে। কোন জোতের জমি বা অংশ বিশেষ নদীতে ভেগে গেলে ভেঙ্গে যাওয়া অংশের জন্য মালিককে খাজনা দিতে হবে না৷ রাজস্ব অফিসার জমি ভেঙ্গে যাওয়ার ঘটনা সম্পর্কে অবহিত হওয়ার পর মালিককে একটি খাজনার রশিদ প্রদান করবেন৷ নিমজ্জিত জমি পুনরায় জেগে উঠলে এই রশিদটি পয়েস্তি বা বৃদ্ধি প্রাপ্ত জমির মালিকানা নির্ণয়ের প্রমাণ হিসাবে গণ্য হবে৷ কালেক্টর সর্ব প্রথম জেগে ওঠা জমির দখল নিয়ে নিবেন এবং জনগণকে জেগে ওঠা জমির ব্যাপারে জানাবেন এবং নোটিশ প্রদানের মাধ্যে নকশা তৈরী করাবেন৷ উক্ত জেগে ওঠা জমির নকশা/ ম্যাপ তৈরী হওয়ার পর ৪৫ দিনের মধ্যে কালেক্টর মূল মালিক বা তার আইনগত উত্তরাধিকারীগণের নিকট হস্তান্তর করবেন৷ তবে উক্ত হস্তান্তর জমির পরিমাণ মালিক প্রতি ৬০ বিঘার বেশি হবে না৷ এই হস্তান্তরিত জমির জন্য কোন জমির মালিক বা মালিকের বৈধ উত্তরাধিকারীদেরকে কোন সেলামী দিতে হয় না তবে গ্রহীতাকে আইনানুযায়ী ধার্য ন্যায্য খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করতে হবে৷ যদি উক্ত বিলীন হয়ে যাওয়া জমি প্রাকৃতিক উপায়ে জেগে না ওঠে তাহলে জমির মালিক উক্ত জমির দাবী করতে পারবে না৷ কালেক্টর কর্তৃক জেগে ওঠা জমি দখল নিয়ে পাবলিক নোটিশ প্রদানের ১ বছরের মধ্যে জেগে ওঠা জমি নিয়ে কোন আদালতে মামলা দায়ের করা যাবে না৷ {১৯৫০ সালের রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ৮৬(এ) ধারা} (যদিও ২০০৪ সালের ১০ই মার্চ তারিখে The state Acquisition and Tenancy Act 1950 (The Act No. XXVIII of 1995) এ সংশোধনী নিয়ে আসা হয়েছে কিন্তু উক্ত আইনের ৮৬ ধারার নতুন করে কোন সংশোধনী হয়নি বিধায় ১৯৯৪ সালের ১৩ই জুলাই এর সংশোধনীই বলবৎ আছে৷)

❏ জমি সিকস্তি অথবা পয়স্তি হলে যা করণীয়ঃ

১৯৯৪ সালের ১৩ই জুলাই তারিখে রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন সংশোধন করে ৮৬ ধারায় বলা হয়েছে যে, ৮৬ (১) ধারায় কোন ব্যক্তির জমি সিকস্তি বা নদী গর্ভে বিলীন হয়ে যাওয়ার সংগে সংগে জমির মালিক ভূমি উন্নয়ন কর মওকুফের জন্য নির্ধারিত ফরমে রাজস্ব অফিসারে নিকট আবেদন করতে হবে৷ উক্ত আবেদনের প্রেক্ষিতে প্রয়োজনীয় তদন্ত শেষে রাজস্ব অফিসার বা সহকারী কমিশনার (ভূমি) ভূমি উন্নয়ন কর মওকুফের অদেশ দিবেন৷ এরূপ দরখাস্তই পরবর্তীতে জমির স্বত্ত্বের প্রমাণ হিসাবে গণ্য হবে৷

(২) উক্ত সিকস্তি বা নদী গর্ভে জমি বিলীন হয়ে যাওয়ার পর ৩০ বছরের মধ্যে জমি জেগে উঠলে বা পয়স্তি হলে জমির মালিক বা মালিকের উত্তরাধিকারীগণ জমি দাবী করতে পারবে৷

(৩) উক্তরূপ জমির প্রাপ্তির জন্য গ্রহীতাকে কোন সেলামী বা কোনো টাকা পয়সা দিতে হবে না তবে তাকে ভূমি উন্নয়ন কর দিতে হবে৷ নদী বা সাগর সরে যাওয়ার ফলে কোন বিলীন হওয়া জমি জেগে ওঠে সেই জমির অধিকার সংক্রান্ত বিধানঃ ১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্ট এর ৮৭ ধারায় নদী বা সাগর সরে যাওয়ার ফলে যদি কোনো জমি জেগে ওঠে তাহলে জমির পূর্বের মালিক সেই জেগে ওঠা জমির মালিকানা দাবী করতে পারবে না কারণ উক্ত জমি গণপ্রজাতন্ত্রী বাংলাদেশ সরকারের হাতে অর্পিত হবে এবং সরকারের নিয়ন্ত্রণে থাকবে৷ এই ধারার ৩ উপধারায় বলা হয়েছে সাগর বা নদী সরে যাওয়ার দরুণ কোনো জমি জেগে উঠলে বা জেগে উঠেছে এমন জমির জন্য ১৯৭২ সালের প্রেসিডেন্টের আদেশ নং ১৩৭ বলবত্ হওয়ার পুর্বে যদি কোনো ব্যক্তি দাবী করে কোনো আদালতে মামলা থাকে তাহলে অত্র প্রেসিডেন্টের আদেশ বলবত্ হওয়ার পর থেকে উক্ত দাবীকৃত মামলার কোনোরূপ কার্যক্রম আর চলবে না৷এমনকি অত্র প্রেসিডেন্ট আদেশ বলবত্ হওয়ার পর সাগর বা নদী সরে যাওয়ার ফলে জেগে ওঠা জমি নিয়ে আর নতুন করে কোনো আদালতে মামলা করা যাবে না৷

ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা প্রদান সংক্রান্ত তথ্যাবলী,,,,,

 

ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা প্রদান সংক্রান্ত তথ্যাবলী

কোনো জমি ভোগ দখলের সুবিধা গ্রহণের জন্য সরকারকে প্রতি শতাংশ জমির জন্য প্রতি বছর যে নির্দিষ্ট পরিমাণ টাকা প্রদান করতে হয় তাকেই ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা বলে।

ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা প্রদানের সুবিধা

বাংলাদেশের অধিকাংশ মানুষই অত্যন্ত প্রত্যন্ত গ্রামাঞ্চলে বসবাস করে এবং আইনী বিষয় সম্বন্ধে প্রায় অজ্ঞ থাকার কারণে বিভিন্ন বিষয় অবহেলা করে থাকে তার মধ্যে খাজনা প্রদান একটি। কিন্তু তারা জানে না যে খাজনা প্রদান করলে কি কি সুবিধা তারা ভোগ করতে পারবে। খাজনা প্রদান করলে অনেক সুবিধা পাওয়া যায় সেগুলি হলো:

১। ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের ফলে যে দাখিলা পাওয়া যায় উক্ত দাখিলা মালিকানা প্রমাণের গুরুত্ব পূর্ণ দলিল হিসাবে গন্য হয়ে থাকে।

২। ভূমি উন্নয়ন কর নিয়মিত প্রদান করলে রেকর্ড হাল নাগাদ (Uptodate) থাকে।

৩। নিয়মিত ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করলে দুষ্ট লোকেরা ভুয়া রেকর্ডের সুযোগ নিতে পারেনা। অনেক সময় একজন আরেকজনের জমি গোপনে নামজারী/রেকর্ড করিয়ে নেয়। জমির মালিক নিজের জমির খোজ খবর না রাখার কারণে ভুয়া নামজারী বা মিউটেশনের বিরুদ্ধে আপিল করতে পারে না।

৪। ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা পরিশোধ থাকলে জমি নিলাম হওয়ার সম্ভাবনা থাকে না।

কৃষি জমির ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনার হার

বাংলাদেশে বর্তমানে প্রচলিত ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনার হার (যোগসূত্র স্মারক নং ভূঃ মঃ/শা-৩/কর/১০০/৯২-১০৬(১০০০) তারিখ ১৬/২/১৪০২ বাংলা মোতাবেক ৩০/৫/১৯৯৫ ইং তারিখে পাশকৃত সংশোধনী অনুযায়ী)

কৃষি জমির ক্ষেত্রে

১। ২৫ বিঘা পর্যন্ত ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) মওকুফ করে দিয়েছে।

২। ২৫ বিঘার অধিক হতে ১০ একর পর্যন্ত জমির জন্য প্রতি শতাংশ জমির জন্য ৫০ পয়সা করে।

৩। ১০ একরের উধ্বে হলে প্রতি শতাংশ জমির জন্য ১ টাকা হারে খাজনা দিতে হবে।

৪। চা বাগান/রাবার বাগান/ফলের/ফুলের বাগানের ক্ষেত্রে: চা বাগানের রাবার বাগান, আমবাগান অথবা ১ একরের উধ্বে কোনো জমিতে ফলের বাগান কিংবা ফুলের বাগান থাকলে জমির ক্ষেত্রে প্রতি শতাংশ জমির জন্য ১ টাকা ১০ পয়সা হারে খাজনা দিতে হবে।

পল্লী এলাকার আবাসিক জমির ক্ষেত্রে

(১৯৯০ সালের ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়েলের ২৭ অনুচ্ছেদ অনুযায়ী)। পল্লী এলাকার বসবাসকারী কৃষি পরিবারের চাষের জমি এবং বসত বাড়ী কৃষি জমি হিসাবে গন্য করে কৃষি হারে ভূমি উন্নয়ন কর আদায় করতে হবে (১৯৯০ সালের ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়েলের ২৭ অনুচ্ছেদ মতে) তবে পল্লী এলাকার পাকা ভিটির বাড়ীর জন্য শতক প্রতি ৫/= হারে খাজনা দিতে হবে।

শিল্প বা বাণিজ্যিক এলাকার খাজনা শিল্প ও বাণিজ্যিক কাজে ব্যবহৃত ভূমির জন্য খাজনার হার যেভাবে নির্ধারিত হবে তা হলো যে পরিমাণ জায়গা শিল্প/বাণিজ্যিক কাজে ব্যবহৃত হয় তার খাজনা বাণিজ্যিক হারে আদায় করতে হবে।

১। যে পরিমাণ জমি আবাসিক কাজে ব্যবহৃত হবে তার খাজনা আবাসিক হারে আদায় করতে হবে।

২। অব্যবহৃত বা পতিত জমির কর কৃষি হারে (১/= প্রতি শতাংশ) আদায় করতে হবে।

ডেইরী ফার্ম/পোলট্রি পোলট্রি ফার্মের খাজনার হার

সরকারী বা বেসরকারী পর্যায়ে স্থাপিত বিভিন্ন আকারের ডেইরী বা পোলট্রি ফার্মের ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনার হার ক্ষুদ্র ও প্রান্তিক চাষী পর্যায়ে কায়িক শ্রম বা নিজস্ব শারীরিক পরিশ্রমের উপর নির্ভরশীল হাঁস মুরগীর খামার/ডেইরী ফার্মের জন্য ব্যবহৃত জমির খাজনা মওকুফ করা হয়েছে। (০.৫০ হতে ১.৪৯ একর পর্যন্ত জমির মালিককে প্রান্তিক চাষী এবং ১.৫০ হতে ২.৪৯ একর পর্যন্ত জমির মালিককে ক্ষুদ্র চাষী বলা হয়)। কৃষি জমিতে বাণিজ্যিক ভিত্তিতে গবাদি পশু পালন ও হাঁস মুরগি এর খামার স্থাপন করা হলে সেই জমির পরিমাণ যাই হোক বাণিজ্যিক হারে খাজনা প্রদান করতে হবে।

শহর, উপশহর, পৌরসভা ও উপজেলা সদরে অবস্থিত বসতবাড়ী সংলগ্ন অকৃষি জমিতে ডিম, দুধ ও মাংস উৎপাদনের লক্ষ্যে স্থাপিত খামারে দুগ্ধবতী গাভীর সংখ্যা যদি অনধিক ১৫ টি হয় এবং হাঁস মুরগীর সংখ্যা যদি অনধিক ৫০০ টি হয় তবে উক্ত খামারের জমির জন্য খাজনা আবাসিক হারে প্রদান করতে হবে৷ সরকারী/আধা সরকারী ও স্বায়ত্ব শাসিত সংখ্যা কর্তৃক গবেষণা মূলক কাজের অংশ হিসাবে প্রতিষ্ঠিত খামারের জমির খাজনা আবাসিক হারে আদায় করতে হবে৷

উপরে উল্লেখিত যে সকল খামারের কর বা খাজনা মওকুফ করা হয়েছে এবং যে সকল খামারের কর বা খাজনা আবাসিক হারে আদায়ের কথা বলা হয়েছে সে সকল খামার যদি যান্ত্রিক পদ্ধতিতে দুধ ও মাংস প্রসেস করে বিপনন বা বিক্রির ব্যবস্থা করে তবে উল্লেখিত খামারের জমির খাজনা বাণিজ্যিক হারে আদায় করতে হবে৷ উল্লেখ্য যে এসব খামারের গোচারন ভূমি বা হাঁস মুরগির খাদ্য উত্পাদনে ব্যবহৃত জমির খাজনা আবাসিক হারে আদায় করতে হবে।

তবে আর্থ সামাজিক উন্নয়নের লক্ষ্যে এবং হাঁস মুরগির খামার গবাদি পশুর খামারকে প্রতিষ্ঠা করতে এবং প্রকৃত ব্যবহার নিশ্চিত করতে সকল খামারের ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা কৃষি হারে ধার্য্ হবে এবং তা ভূমি মন্ত্রণালয়ের ৪/৯/১৪০৩ বাংলা ২৮/১২/১৯৬ ইংরেজি তারিখের স্মারক নং ভূঃ মঃ / শাঃ-৩ / কর-৫৮/৯৬-২৫৩ (৬৪) স্মারক মতে ১৯৯৬ সাল হতে অদ্যবধি কার্যকর আছে।

এছাড়া আরও বলা হয়েছে যে খেলার মাঠ, স্টেডিয়াম সুইমিং পুল, শরীর চর্চা কেন্দ্র এবং সরকারীভাবে বিহিত সকল ক্রীড়া চত্বরের খাজনা আবাসিক হারে আদায় করতে হবে। [ভূমি মন্ত্রণালয়ের ৪/৯/১৪০৩ বাংলা ২৮/১২/১৯৯৬ ইংরেজি তারিখের স্মারক নং ভূঃ মঃ/শাঃ-৩/কর-৫৮/৯৬-২৫৩ (৬৪)}মতে।]

হস্ত চালিত তাঁত ঘরের জমির খাজনার হার

যদি কোনো তাঁত ঘর তাতীর নিজস্ব বসতবাড়ীর অভ্যান্তরে বা গৃহ সংলগ্ন হয় এবং তাঁতের সংখ্যা যদি সর্বাধিক ৫টি হয় এবং তাঁতগুলি যদি সম্পূর্ণ হস্তচালিত ও তাঁতীর নিজস্ব বা পরিবার ভুক্ত সদস্যের শ্রমে চালিত হয়ে থাকে তাহলে সেক্ষেত্রে হস্তচালিত তাঁত শিল্প যে জমির উপর অবস্থিত উক্ত জমির কর আবাসিক হারে আদায় করতে হবে।

উল্লেখ্য যে, যে ক্ষেত্রে ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা মওকুফের আওতাভুক্ত কৃষি পরিবার যদি কৃষি কাজের অতিরিক্ত পেশা হিসাবে বসত ভিটার ভিতরে ৫ টির কম সংখ্যক হস্ত চালিত তাঁত ব্যবহার করে কাপড় তৈরী করে তাহলে সেক্ষেত্রে তাকে ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা দিতে হবে না।

কিন্তু যদি উপরোক্ত ক্ষেত্র ব্যতীত অন্য সকল ক্ষেত্রে তাঁতের সংখ্যা ৫টি অধিক হলে এবং পারিশ্রমিকের (মজুরীর) ভিত্তিতে বাইরের লোক নিয়োগ করলে, অথবা শক্তিচালিত তাঁত ব্যবহার করলে বা তাঁতীর বসত বাড়ীর অংশ বিশেষে বাণিজ্যিক কার্যক্রম থাকলে ঐ জমির জন্য ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা বাণিজ্যিক হারে দিতে হবে৷ সূত্র-১৯.০৩.১৯৯৪ইং তারিখের স্মারক নং – ভূঃ মঃ/শা-৩/কর/৮/৯৩/১৭৭(৬৪)

গোরস্থান, শশ্মানসহ ধর্মীয় স্থানের খাজনা মওকুফের আইন

১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ১৫১ ধারায় বলা হয়েছে যে, কোনো মালিক বা অকৃষি প্রজার কোনো জমি যদি প্রধানত প্রার্থনার স্থান অথবা ধর্মীয় উপসনালয় অথবা সর্ব সাধারণের গোরস্থান/কবরস্থান (Public Graveyard) অথবা সর্ব সাধারণের শশ্মন (Public Graveyard Ground) হিসাবে ব্যবহৃত হলে উক্ত ব্যক্তি তার উক্ত জমির খাজনা মওকুফের জন্য নির্ধারিত ফরমে ডেপুটি কমিশনার (জেলা প্রশাসক) এর নিকট আবেদন করতে পারবেন। জেলা প্রশাসক (ডি.সি সাহেব) অত্র ধারার ২ উপধারা মতে দরখাস্ত গ্রহণ করে ৩ মাসের মধ্যে প্রয়োজনীয় তদন্ত কাজ সম্পন্ন করার ব্যবস্থা করবেন। যদি গোরস্থান/সর্ব সাধারণের শশ্মান বা ধর্মীয় উপসনালয়ের জায়গাটুকু কোনো হোল্ডিং বা টেনান্সির অংশ হয় তাহলে জেলা প্রশাসক এই গোরস্থান/শশ্মান/ধর্মীয় উপসনালয়ের অংশটুকু সংশ্লিষ্ট হোল্ডিং বা টেনান্সি থেকে পৃথক করে খাজনা নির্ধারণ করবেন। ( উপধারা-৩ )

প্রতিকার

যদি কোনো ব্যক্তি জেলা প্রশাসক (ডি.সি) বা ডেপুটি কমিশনারের খাজনা সংক্রান্ত আদেশে সংক্ষুদ্ধ হন তাহলে উক্ত আদেশের তারিখ হতে ৩০ দিনের মধ্যে বিভাগীয় কমিশনারের নিকট আপিল করতে পারবেন [১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ধারা ১৫১ (৬)]

যদি কোন ব্যক্তি ৬ উপধারা অনুযায়ী বিভাগীয় কমিশনারের আদেশে সন্তুষ্ট না হন তাহলে উক্ত আদেশ প্রদানের তারিখ হতে ৬০ দিনের মধ্যে ভূমি প্রশাসন বোর্ডের নিকট উক্ত আদেশের বিরুদ্ধে রিভিশনের জন্য দরখাস্ত করতে পারবেন। [১৫১ এ (৬) ধারা]

অত্র, আইনের ১৫১ এ (৮) ধারায় বলা হয়েছে যে, ভূমি প্রশাসন বোর্ড স্ব-উদ্যোগেও যে কোন সময় বিভাগীয় কমিশনার বা জেলা প্রশাসক কর্তৃক প্রদত্ত যে কোন আদেশকে রিভাইজ (পুনঃ নিরীক্ষণ) করতে পারেন।

উল্লেখ্য যে, খাজনা মওকুফের আদেশটি আদেশ দানের তারিখের পরবর্তী কৃষি বছর তথা বাংলা সাল এর প্রথম হতে কার্যকরী বা শুরু হবে৷ [১৫১ (এ) ৯ ধারা]

যদি পরবর্তীতে কোনো জমি গোরস্থান/শশ্মান/ধর্মীয় উপসনালয় হিসাবে ব্যবহৃত না হয় সেক্ষেত্রে খাজনার পরিমাণ ও সংক্ষুদ্ধ হলে প্রতিকার

যদি কোনো জমি ১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ১৫১ (এ) ধারার উদ্দেশ্যে তথা ঐ জমিটি যদি গোরস্থান/শশ্মান/ধর্মীয় উপসনালয় (মসজিদ/মাদ্রাসা/ মন্দির/ঈদগাহ মাঠ/গীর্জা/প্যাগোন্ডা) এর উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত না হয় অন্য কোনো উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত হয় সেক্ষেত্রে ডেপুটি কমিশনার বা জেলা প্রশাসক বা অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) ঐ জমির পার্শ্ববর্তী এবং সম শ্রেণীর জমির খাজনার হারের প্রতি লক্ষ্য রেখে ন্যায় ও ন্যায্য খাজনা পুনঃনির্ধারণ করবেন। তবে এক্ষেত্রে ডেপুটি কমিশনার/অতিরিক্ত ডেপুটি কমিশনার (রাজস্ব) সংশ্লিষ্ট ব্যক্তিদেরকে কমপক্ষে ১৫ দিনের সময় দিয়ে খাজনা পুনঃনির্ধারনের জন্য যে শুনানী হবে তাতে উপস্থিত থাকতে বলতে হবে নতুবা নতুন খাজনা পুনঃনির্ধারণ করতে পারবেন না। [১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ১৫১বি (১) ধারা]

প্রতিকার

কোনো ব্যক্তি যদি জেলা প্রশাসক কর্তৃক খাজনা পুনঃনির্ধারণের আদেশে সন্তুষ্ট না হন তাহলে তিনি ১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ১৫১ বি (২) উপধারা মতে ৩০ দিনের মধ্যে বিভাগীয় কমিশনারের নিকট আপিল করতে পারবেন।

যদি কোনো ব্যক্তি বিভাগীয় কমিশনারের প্রদত্ত আদেশেও সন্তুষ্ট না হন তাহলে তিনি উক্ত আদেশ প্রদানের তারিখ হতে ৬০ দিনের মধ্যে ভূমি প্রশাসন বোর্ডের বরাবরে আদেশটি রিভিশন (পুনঃনিরীক্ষন) এর জন্য দরখাস্ত করতে পারবেন। উল্লেখ্য যে ভূমি প্রশাসন বোর্ডের আদেশই চূড়ান্ত বলে গন্য হবে।

অত্র ১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ১৫১ বি (৪) উপধারায় বলা হয়েছে যে পুনঃ নির্ধারিত খাজনা পুনঃ ধার্যের তারিখের পরে পরবর্তী কৃষি বছর তথা বাংলা সাল এর প্রথম থেকে কার্যকর হবে এবং পরিশোধ যোগ্য বলে বিবেচিত হবে। সূত্রঃ (১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ১৫১ ধারা)।

খাজনা বকেয়া রাখার কুফলঃ

ভূমি উন্নয়ন কর বার্ষিক ভিত্তিতে দিতে হয়। প্রতি বছরের ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা যথাসময়ে নিয়মিত পরিশোধ করলে কোনো সুদ (Interest) দিতে হয় না। যদিও ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) অন্য যে কোনো ধরনের করের তুলনায় কম তথাপিও খাজনা বকেয়া পড়তে থাকলে সুদের হার জ্যামিতিক হারে বৃদ্ধি পেতে থাকে। বর্তমানে ভূমি উন্নয়ন করের উপর ধার্যকৃত সুদের হার ৬.২৫% টাকা।

যদি ভূমি উন্নয়ন কর ১ বছরের বকেয়া হয় সেক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট বাংলা সালের ৩০শে চৈত্রের পরই উক্ত কর বকেয়া বলে গন্য হবে এবং মূল পাওনাকৃত করের সাথে ৬.২৫ হারে সুদ যোগ হবে এবং যত বছরের কর বাকী থাকবে ততগুন সুদ বেশী হবে এবং মূল করের সাথে যুক্ত হবে।

উদাহরণ: মনে করি রহিম নামের একজন কৃষি জমির মালিক কে প্রতি বছরে ১০০/= খাজনা দিতে হয় যদি রহিমের খাজনা ৬ বছর যাবত বকেয়া থাকে তাহলে তাকে বর্তমানে কত টাকা খাজনা পরিশোধ করতে হবে? (১৪০৭-১৪১২)

উত্তর: ৬ বছরের মধ্যে শেষ বছরটিকে তথা ১৪১২ সালকে যদি হাল সন ধরা হয় তাহলে পূর্বের ৫ বছরের করের সাথে জ্যামিতিক হারে সুদ দিতে হবে।

সুতরাং ১০০ x ৬ = ৬০০ টাকা।

১৪১১ সাল বা ৫ম বছরের জন্য সুদ হবে = (১০০ x ৬.২৫% x ১) = ৬.২৫ টাকা

১৪১০ সাল বা ৪র্থ বছরের জন্য সুদ হবে = (১০০ x ৬.২৫% x ২) = ১২.৫০ টাকা

১৪০৯ সাল বা ৩য় বছরের জন্য সুদ হবে = (১০০ x ৬.২৫% x ৩) = ১৮.৭৫ টাকা

১৪০৮ সাল বা ২য় বছরের জন্য সুদ হবে = (১০০ x ৬.২৫% x ৪) = ২৫ টাকা

১৪০৭ সাল বা ১ম বছরের জন্য সুদ হবে = (১০০ x ৬.২৫% x ৫) = ৩১.২৫ টাকা

সুতরাং রহিম কে (১৪০৭-১৪১২ সাল) মোট ৬ বছরের জন্য মোট (৬০০+৬.২৫+১২.৫০+১৮.৭৫+২৫+৩১.২৫)= ৬৯৩.৭৫ টাকা বকেয়া খাজনা পরিশোধ করতে হবে।

খাজনা সংক্রান্ত অধিকার

১। খাজনা প্রদান করে দাখিলা গ্রহণের অধিকার।

২। খাজনা প্রদান করে দাখিলার মাধ্যমে জমির মালিকানা প্রমাণের অধিকার।

৩। যদি কোনো ব্যক্তি খাজনা সংক্রান্ত ব্যাপারের কোন আদেশে অসন্তুষ্ট হন সেক্ষেত্রে আপিলের অধিকার। (১৯৭৬ সালের ভুমি উন্নয়ন কর বিধিমালার ৭ বিধি)

৪। রেন্ট সার্টিফিকেট মামলা হওয়ার আগে নোটিশ পাবার অধিকার (যেমন ডাকযোগে/প্রকাশ্য স্থানে লটকানোর মাধ্যমে/সংশ্লিষ্ট সম্পত্তির উপর টাঙ্গানোর মাধ্যমে। (১৯৭৬ সালের ভুমি উন্নয়ন কর বিধিমালার ৬ বিধি)

কোন কোন ক্ষেত্রে বিনা খাজনাতে ভোগ দখলের অধিকার

(১৯৭৬ সালের ভুমি উন্নয়ন কর বিধিমালা)

(ক) ২৫ বিঘার কম জমি থাকলে।

(খ) ক্ষুদ্র ও প্রান্তিক চাষী পর্যায়ে নিজে শারীরিক পরিশ্রম করে হাঁস-মুরগীর খামার/ডেইরী ফার্ম হিসাবে কোন জমি ব্যবহার করলে।

(গ) ৫টির কম হস্তচালিত তাঁত যদি কোন জমির উপর অবস্থিত হয় এবং তাঁতগুলি যদি জমির মালিক নিজে শারীরিক পরিশ্রম করে চালায়।

(ঘ) যদি কোনো জমি প্রধানত প্রার্থনার স্থান অথবা ধর্মীয় উপসনালয় অথবা সর্ব সাধারণের কবরস্থান/শশ্মান ঘাট হিসাবে ব্যবহার হয়ে থাকে।

লঙ্ঘনঃ

খাজনা প্রদানের পর দাখিলা/রশিদ প্রদান না করা। খাজনা প্রদান করে দাখিলার মাধ্যমে জমির মালিকানা প্রমাণে বাধা দেওয়া।

১। ২৫ বিঘার কম জমি থাকা স্বত্বেও খাজনা দাবী করা।

২। খাজনা মওকুফের জন্য দরখাস্ত গ্রহণ না করা।

৩। রেন্ট সার্টিফিকেট মামলা হওয়ার আগে নোটিশ প্রদান করা।

৪। সংশ্লিষ্ট প্রতিকার----- আপিলের মাধ্যমে।

প্রতিকারের জন্য কোথায় যেতে হবে?

খাজনা প্রদান সংক্রান্ত কোনো ব্যাপারে সমস্যা সৃষ্টি হলে থানা রাজস্ব কর্মকর্তা তথা সহকারী ভুমি কমিশনারের অফিসে যোগাযোগ করতে হবে। (১৯৭৬ সালের ভুমি উন্নয়ন কর বিধিমালার ৭ বিধি)

আপিলের সুযোগ আছে কি?--- আছে।

খাজনা বা ভুমি উন্নয়ন কর সংক্রান্ত কোনো প্রাথমিক দাবী সম্পর্কে কোনো ব্যক্তির বা ভুমি মালিকের কোনো আপত্তি থাকলে আপত্তি দাখিল করা যাবে। (১৯৭৬ সালের ভুমি উন্নয়ন কর বিধিমালার ৭ বিধি)

কোথায় আপত্তি দাখিল করতে হবে?----- অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) অথবা জেলা প্রশাসক (ডি.সি.) এর নিকট।

কতদিনের মধ্যে?--- ১৫ দিনের মধ্যে।

জেলা প্রশাসকের আদেশে কোনো ব্যক্তি সন্তুষ্ট না হলে সেই আদেশের বিরূদ্ধেও আপিল করা যাবে।

আপিলের জন্য কোথায় যেতে হবে?---- বিভাগীয় কমিশনারের নিকট

কতদিনের মধ্যে?----- ৪৫ দিনের মধ্যে

বিভাগীয় কমিশনারের আদেশে কোন ব্যক্তি সন্তুষ্ট না হলে সেই আদেশের বিরূদ্ধেও আপিল করা যাবে।

আপিলের জন্য কোথায় যেতে হবে?---- ভুমি আপিল বোর্ডের নিকট।

কতদিনের মধ্যে?---- ১৫ দিনের মধ্যে

খাজনা প্রদান বিষয়ে যা জেনে রাখা ভালো

দাখিলাঃ

ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করে সমমূল্যের একটি খাজনা প্রদানের রশিদ কে বুঝায়। খাজনা প্রদান করার পর খাজনা প্রদানকারী এরূপ একটি রশিদ পাওয়ার অধিকারী হয় উক্ত রশিদটি জমির স্বত্ব ও দখল প্রমাণের জন্য প্রাথমিক ও গুরুত্বপূর্ণ স্বাক্ষ্য হিসাবে আদালতে গণ্য হয়। এমনকি ব্যাংক ঋণ গ্রহণ বা বাড়ীর প্ল্যান পাশ করার ক্ষেত্রেও খাজনা প্রদানের রশিদটি প্রয়োজন হয়ে থাকে। সুতরাং এক কথায় দাখিলা বলতে আমরা খাজনা প্রদানের রশিদকেই বুঝি যা মালিকানা বা স্বত্ব হাল নাগাদ করনের প্রমাণ পত্র বলে গণ্য।

মওকুফ দাখিলাঃ

ভূমি উন্নয়ন কর মওকুফ হয়ে থাকলে উক্ত মওকুফাধীন কৃষি জমির মালিকগণ প্রতি খতিয়ানের জন্য ২/= টাকা হারে রশিদ খরচ দিয়ে মওকুফ দাখিলা গ্রহণ করতে পারবেন। উল্লেখ্য যে মওকুফ দাখিলা যে বছরের জন্য দেয়া হবে সেই বছর উল্লেখ করে এবং জমির শ্রেণী নিশ্চিত হয়ে দিতে হবে।

এজমালী জোতের আংশিক কর আদায় ও সার্টিফিকেট সংশোধনঃ

যদি কোনো জমিতে এজমালী জোতের সহ অংশীদার থাকে তাহলে সেক্ষেত্রে এজমালী জোতের সহ অংশীদারদের মধ্যে যে কোনো অংশীদারের ভূমি উন্নযন কর বা খাজনা আংশিকভাবে আদায় করা যাবে৷ যদি কোনো এজমালী জোত বা জমির উপর কোন সার্টিফিকেট মামলা দায়ের হয়ে থাকে, সেক্ষেত্রে যদি কোনো সহ অংশীদার তার অংশের খাজনা পরিশোধ করতে আগ্রহী হন সেক্ষেত্রে সহ অংশীদারের খাজনা গ্রহণ করে তার নাম সার্টিফিকেট মামলা থেকে বাদ দিয়ে সার্টিফিকেট সংশোধন করতে হবে।

উক্ত আদেশটি ১২/৪/১৯৮৮ ইং তারিখর স্মারক নং-ভূ:ম:/শা-৩/১৫-৯১/৮৮/৪৩১, মতে কার্যকর করা হয়েছে।

১। ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা ৩ বছর পর্যন্ত অগ্রিম আদায় করা যাবে।

২। কৃষি জমির ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা ২ কিস্তিতে আদায় করা যেতে পারে।

৩। ১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনন্সি এক্টের ১৫১ ধারা এবং ১৯৭৬ সালের ভূমি উন্নয়ন করে অধ্যাদেশের ৩ (ক) ধারায় বলা হয়েছে যে, মসজিদ, ঈদগাহ মাঠ, মন্দির, গীর্জা, প্যাগোডা, কবরস্থান, শ্মশান ঘাট, মাদ্রাসা ইত্যাদি যে জমির উপর অবস্থিত সেই জমির ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা ডেপুটি কালেক্টর বা জেলা প্রশাসক বা অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) মওকুফ করে দিতে পারেন।

৪। ১৯৭৬ সালের ভূমি উন্নয়ন কর বিধিতে বলা হয়েছে প্রতি বছর রিটার্ণ-৩ পূরণ করার সময় তহসীলদারের প্রতিবেদনের ভিত্তিতে সহকারী কমিশনার (ভূমি) জমির শ্রেণী নির্বাচন বা পরিবর্তন করতে পারেন। তবে খাস জমির শ্রেণী পরিবর্তনের জন্য অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) এর অনুমোদন লাগবে।

৫। ১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনন্সি ১৪২ ধারায় বলা হয়েছে যে যদি এক বছরের ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা বাকী থাকে তাহলে যেক্ষেত্রে বকেয়া খাজনা আদায়ের জন্য সার্টিফিকেট মামলা দায়ের করা যাবে কিন্তু যদি ৩ বছর পূর্ণ হওয়ার পূর্বে সার্টিফিকেট মামলা দায়ের কর না হয় তাহলে আর সার্টিফিকেট মামলা দায়ের করা যাবে না কারণ তা তামাদি দোষে বারিত হয়েছে বলে গণ্য হবে।