রেন্ট সার্টিফিকেট মামলার পদ্ধতি ও ফলাফল মামলা দায়ের,,,,,,,

 

রেন্ট সার্টিফিকেট মামলার পদ্ধতি ও ফলাফল মামলা দায়ের

ভূমি উন্নয়ন কর যথাসময়ে স্বেচ্ছায় আদায় করা প্রত্যেক ভূমি মালিকের অবশ্য করণীয় কাজ। ভূমি উন্নয়ন কর বকেয়া রাখা উচিত নয়। নিজের প্রয়োজনেই এটি আদায় করা প্রয়োজন। কোন বছরের ভূমি উন্নয়ন কর বকেয়া পড়ার সাথে সাথেই তহসিলদার তা আদায়ের লক্ষ্যে দি পাবলিক ডিমান্ড রিকভারী (পি ডি আর) এক্ট ১৯১৩ এর ৪ ও ৬ ধারা অনুসারে সহকারী কমিশনার (ভূমি) এর নিকট রেন্ট সার্টিফিকেট মামলার রিকুইজিশন দাখিল করা কর্তব্য।

তহসিলদার রেন্ট সার্টিফিকেট মামলা দায়ের করে তা সংশ্লিষ্ট হোল্ডিং (তলববাকী রেজিষ্টারে) এবং সার্টিফিকেট রেজিষ্টারে এন্ট্রি করবেন। সহকারী কমিশনার (ভূমি) রেন্ট সার্টিফিকেট অফিসার হিসেবে প্রাপ্ত মামলাটি পরীক্ষা নিরীক্ষা করে দেখে যদি সন্তোষ্ট হন যে পাওনাটি আদায় যোগ্য এবং যথাযথ, তবে তাতে স্বাক্ষর করবেন এবং স্বাক্ষর করা মাত্র সার্টিফিকেট মামলা চালু হলো বলে গণ্য হবে।

রেন্ট সার্টিফিকেট অফিসার কর্তৃক সার্টিফিকেট মামলা দায়ের হওয়ার পর দেনাদারের উপর (পি.ডি.আর) এক্টের ৭ ধারা অনুসারে নির্ধারিত ফরমে নোটিস জারী করতে হবে। এ নোটিশের মাধ্যমেই দেনাদার জানতে পারে তার নিকট সরকারের বকেয়া পাওনা আছে।

দেনাদারের উপর ৭ ধারার নোটিস জারি:

ক্রমানুসারে বর্ণনা করা হলো:

১। সার্টিফিকেট অফিসার বা তার পক্ষে কর্তৃত্ব প্রাপ্ত অফিসার কর্তৃক স্বাক্ষরিত এবং সীলকৃত নোটিসের কপি প্রাপকের নিকট হস্তান্তরের মাধ্যমে জারী করতে হবে;

২। দেনাদার বা তার প্রতিনিধির নিকট জারী করা সম্ভব হলে তার নিকট ব্যক্তিগত ভাবে জারী করতে হবে;

৩। দেনাদার বা তার প্রতিনিধিকে পাওয়া না গেলে পরিবারের বয়স্ক পুরুষ সদস্যের নিকট জারী করতে হবে;

৪। দেনাদার বা তার প্রতিনিধি নোটিস গ্রহণ করলে মূল নোটিসের (এস.আর.) অপর পৃষ্ঠায় প্রাপ্তি স্বীকার করবেন;

৫। দেনাদার বা তার প্রতিনিধি নোটিস গ্রহণে রাজি না হলে বা যুক্তিসংগত অনুসন্ধানের পরও তাদের খুজে না পাওয়া গেলে জারীকারক:

(ক) নোটিসের কপি দেনাদারের ঘরের দরজায় বা প্রকাশ্য স্থানে লটকিয়ে জারী করবেন, অথবা

(খ) যে সম্পত্তির উপর মামলা হয়েছে সে সম্পত্তিতে এক কপি এবং সার্টিফিকেট অফিসারের অফিসে নোটিসের এক কপি লটকিয়ে জারী করতে হবে;

৬। জারীকারক নোটিস জারীর সাক্ষী ও নোটিস গ্রহণকারীকে সনাক্তকারীদের নাম ঠিকানা নোটিসের কপিতে লিখে সই করে রিটার্ণ দাখিল করবেন;

৭। সার্টিফিকেট অফিসার জারীকারককে জিজ্ঞাসাবাদ করে নিশ্চিত করে ঘোষণা করবেন যে নোটিস জারী হয়েছে;

৮। সার্টিফিকেট অফিসার অনুমতি দিলে ডাকযোগেও নোটিস জারী করা যাবে।

৯। যার নামে সার্টিফিকেট মামলা দায়ের আছে, মামলা নিষ্পত্তির পূর্বে তার মৃত্যু ঘটলে তার প্রতিনিধি উত্তরাধিকারীকে দি পাবলিক ডিমান্ড রিকভারী এক্ট এর ৪৩ ধারায় নোটিস জারী করে কার্যক্রম এগিয়ে নিতে হবে। (এ নোটিস ৭ ধারার নয় তবে ৭ ধারার নোটিশের মতই কার্যকর হবে)

(৭ ধারার নোটিস জারীর পদ্ধতি বর্ণিত হয়েছে (দি পাবলিক ডিমান্ড রিকভারী (পি ডি আর) এক্ট ১৯১৩ এর দ্বিতীয় তফসিলের ২ থেকে ৯ নং বিধি মতে)

৮ ধারা অনুসারে ৭ ধারার নোটিসের ফলাফল:

১। দেনাদার সার্টিফিকেট মামলাভুক্ত কোনো সম্পত্তি বিক্রয়/দান বা অন্যকোনো প্রকার হস্তান্তর করতে পারবেন না;

২। সার্টিফিকেট মামলাভুক্ত সম্পত্তি ক্রয় করলে তাতে আইনত ক্রেতার কোনো স্বত্ব সৃষ্টি হবে না;

৩। মামলাভুক্ত সম্পত্তিতে সার্টিফিকেটে উল্লেখিত পাওনা প্রথম দাবী হিসেবে গণ্য হবে এবং অন্য সকলের দাবী স্থগিত থাকবে;

৪। ৭ ধারার নোটিস জারী হওয়ার পর মামলাভুক্ত সম্পত্তির উপর ক্রোকের ন্যায় কার্যকর হবে, তাই নিলাম ইস্তেহার জারীর পূর্বে আর কোন ক্রোক আদেশের প্রয়োজন হয় না।

(দি পাবলিক ডিমান্ড রিকভারী (পি ডি আর) এক্ট ১৯১৩ এর ৮ ধারা)।

নোটিশ জারীর পর প্রতারণা করে সম্পত্তি হস্তান্তরের শাস্তি:

কোনো দেনাদার ৭ ধারার নোটিসের পর প্রতারণামূলক ভাবে সম্পত্তি হস্তান্তর করে ফেললে, সার্টিফিকেট কার্যকরী করণে বাধা দিলে, নিলাম ক্রেতাকে দখল গ্রহণে বাধা দিলে তিনি দন্ডবিধি আইনের ২০৬ ধারার অপরাধে অপরাধী হবেন। যার শাস্তি ২ বছর পর্যন্ত সশ্রম/বিনাশ্রম কারাদন্ড ও জরিমানা দন্ডের বিধান রয়েছে। (দি পাবলিক ডিমান্ড রিকভারী (পি ডি আর) এক্ট ১৯১৩ এর ৫৮ ধারা)

দেনাদারের রেন্ট সার্টিফিকেটের দায় অস্বীকারের অধিকার এবং প্রতিকার:

৭ ধারার নোটিস প্রাপ্তির ৩০ দিনের মধ্যে বা নোটিস না পেয়ে থাকলে সার্টিফিকেট কার্যক্রম বাস্তবায়নের ৩০ দিনের মধ্যে দেনাদার এই আইনের ৯ ধারা অনুসারে নোটিসে উল্লেখিত সম্পূর্ণ বা আংশিক দায় অস্বীকার করে সার্টিফিকেট অফিসারের নিকট আপত্তি দিতে পারেন। আপত্তি দায়ের না হলে ধরে নেয়া হয় যে পাওনার বিষয়ে দেনাদারের কোন দ্বিমত নেই। (দি পাবলিক ডিমান্ড রিকভারী (পি ডি আর এক্ট ১৯১৩ এর ৯ এবং ১০ ধারা)।

আর আপত্তি পাওয়া গেলে সার্টিফিকেট অফিসার ১০ ধারা অনুসারে আপত্তির উপর শুনানী গ্রহণ করবেন, প্রয়োজনে সাক্ষ্য গ্রহণ করবেন এবং সার্টিফিকেট সংশোধন, বাতিল বা বহাল রেখে সিদ্ধান্ত (রায়) প্রদান করবেন। ১০ ধারা অনুসারে শুনানীর পর সার্টিফিকেট অফিসার যদি মামলা বহাল রাখেন বা ৯ ধারা অনুযায়ী কোনো আপত্তি দায়ের না হয়ে থাকে এবং ৭ ধারার নোটিস জারীর পর ৩০ দিন অতিবাহিত হয়ে যাওয়ার পরও পাওনা টাকা অনাদায়ী থাকে তবে সার্টিফিকেট অফিসার এ আইনের দ্বিতীয় তফসিলের ৪৬ বিধি বলে একটি প্রকাশ্য নিলাম ইস্তেহার জারী করবেন। উল্লেখ্য যে যখন মামলাভূক্ত সম্পত্তির মূল্য ২০০ টাকার বেশী হবে তখনই কেবলমাত্র উপরোক্ত বিধানগুলি প্রযোজ্য হবে।)

ইস্তেহারে যে সকল বিষয় থাকতে হবে তা হলো:

(ক) নিলামকৃত সম্পত্তির বর্ণনা।

(খ) যে পরিমাণ পাওনা টাকার জন্য নিলামের আদেশ।

(গ) নিলামের স্থান, তারিখ ও সময় বর্ণনা।

স্থাবর সম্পত্তি নিলামে বিক্রির জন্য ইস্তেহার নিলামী সম্পত্তিতে ও সার্টিফিকেট অফিসারের অফিসে লটকাতে হবে এবং ঢোল সহরত বা প্রচলিত পদ্ধতিতে জারী (প্রচারসহ) করতে হবে (৪৭ বিধি)। অতঃপর ২৫ ধারা অনুসারে সার্টিফিকেট অফিসার সার্টিফিকেট কার্যকর করবেন।

ডুবে যাওয়া জমি সর্ম্পকে বিস্তারিত,,,,,,

 

ডুবে যাওয়া জমি সর্ম্পকে বিস্তারিত

১৯৯৪ সালের ১৩ই জুলাই এর পূর্বে প্রচলিত সিকস্তি এবং পয়স্তি সর্ম্পকিত আইন:

১৮২৫ সালের বেঙ্গল এলুভিয়ন ও ডিলুভিয়ন রেগুলেশন এর ৪ ধারায় পয়স্তি সম্পর্কে বলা হয়েছিল যে প্রদত্ত সুবিধা ভোগের বা সুবিধা লাভের অধিকারী যে কোনো দখলকার বা দখলকারী রায়তের দখলকৃত জমি উত্তমরূপে বর্ণিত বা বৃদ্ধি প্রাপ্ত হবে তথা পয়স্তি হবে তখন উক্ত পয়স্তি বা বৃদ্ধি প্রাপ্ত জমির জন্য অতিরিক্ত খাজনা প্রদান সাপেক্ষে তা দখলকৃত ভূমি বৃদ্ধি হিসাবে উক্ত বর্ধিত জমির অধিকারী হবে এবং জমিদার ঐ বৃদ্ধিপ্রাপ্ত বা পয়স্তি জমিকে বিচ্ছিন্ন বা বিভক্ত করে অন্য কারো নিকট বন্দোবস্ত দিতে পারবে না৷ ১৮২৫ সালের একাদশ রেগুলেশনের Bengal Alluvion and Dilluvion Regulation) এর ৪ ধারা মতে খাস দখল বিহীন রায়ত ও পয়স্তির মাধ্যমে জমি বৃদ্ধি প্রাপ্ত হলে উক্ত বৃদ্ধি প্রাপ্ত জমি লাভের অধিকারী হতে পারবে কিন্তু বছর মেয়াদি কোনো প্রজা উক্ত ধারায় প্রদত্ত সুবিধা লাভের অধিকারী হবেন না

১৯৫০ সালের রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ৮৬ ধারায় সিকস্তি জমির মালিকানা সম্পর্কে বলা হয়েছে নদীগর্ভে বিলীন হয়ে যাওয়া জমি বিলীন হওয়ার ২০ বছরের মধ্যে পুনরায় ঐ একই স্থানে জেগে উঠলে পুরাতন মালিক জেগে ওঠা জমির মালিকানা ফেরত পাবেন তবে শর্ত হচ্ছে- পুনরায় জেগে ওঠা জমি সনাক্ত করার উপযুক্ত হতে হবে যদি মালিক খাজনা দেয়া বন্ধ না করেন মালিকের মোট জমির পরিমাণ আইনে নির্দিষ্ট সিলিং অতিক্রম না করলে৷ কিন্তু ১৯৭২ সালে রাষ্ট্রপতির এক আদেশ বলে উক্ত ৮৬ ধারার ব্যাপক পরিবর্তন

❏ সাধন করেন যার মূল বক্তব্য হলো:

নদী গর্ভে বিলীন হয়ে যাওয়া জমিতে জমির মালিক সব অধিকার হারাবেন এবং জমির মালিককে আর খাজনা পরিশোধ করতে হবে না৷

পুনরায় জেগে ওঠা জমি সরকারের খাস জমি হিসাবে গণ্য হবে যা ভূমিহীনদের মধ্যে বিতরণ যোগ্য বলে বিবেচিত হবে৷ জমি বিতরনের ক্ষেত্রে মালিক অগ্রাধিকার পাবেন৷ তবে কোনো অবস্থাতেই তার মোট জমির পরিমাণ সর্বোচ্চ সীমা অতিক্রম করবে না৷ বিলীণ জমিটিকে প্রাকৃতিক ভাবেই জেগে উঠতে হবে৷

১৯৯১ সালে ৩নং অধ্যাদেশ দ্বারা সংশোধিত সিকস্তি বা বিলীন হয়ে যাওয়া জমি সংক্রান্ত বিধান বাতিল করে দিয়ে পাকিস্তান আমলের সাবেক ১৯৫০ সালের রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের বিধানের মত প্রায় অনুরূপ বিধান করা হয়েছিল৷ তারপর উক্ত অধ্যাদেশ জারির দু মাস পরে ১৯৯১ সনের ২৫নং অধ্যাদেশ জারি করে উক্ত ৩নং অধ্যাদেশ রহিত করা হয় এবং উক্ত ৩নং অধ্যাদেশ এমন ভাবে রহিত বলে গন্য করা হয়েছিল যেন এটা কখনও প্রণয়ন ও জারি করা হয় নি৷ বর্তমানে বাংলাদেশে যেআইনটি প্রচলিত আছেঃ আইনগুলি বাতিল করে ১৯৯৪ সালের ১৩ইং জুলাই তারিখে ১৯৭২ সালের রাষ্ট্রপতির আদেশদ্বয় বাতিল করে তদস্থলে রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব (সংশধন) আইন ১৯৯৪ দ্বারা ৮৬ ধারার ব্যাপক পরিবর্তন করেন৷

❏ পরিবর্তনগুলি হলো:

১৩ই জুলাই ১৯৯৪ সালের পর থেকে ভেঙ্গে যাওয়া বা নদী গর্ভে বিলীন হয়ে যাওয়া জমি ৩০ বছরের মধ্যে জেগে উঠলে পূর্বের মালিক তথা ভেঙ্গে যাওয়ার আগের মালিক জমি ফেরত পাবেন, তবে যে মালিকদের জমি ৬০ বিঘা বা তার বেশী পরিমাণ জমি আছে তারা ভেঙ্গে যাওয়া জমি ফেরত পাবে না৷ তবে ৬০ বিঘার কম জমি থাকলে ৬০ বিঘা পূরণ করতে যতটুকু জমির প্রয়োজন ততটুকু জমি ফেরত পাবেন এবং ৬০ বিঘা জমি পূরন করে যদি কোন জমি অবশিষ্ট থাকে তাহলে তা খাস জমি হিসাবে গণ্য হবে। কোন জোতের জমি বা অংশ বিশেষ নদীতে ভেগে গেলে ভেঙ্গে যাওয়া অংশের জন্য মালিককে খাজনা দিতে হবে না৷ রাজস্ব অফিসার জমি ভেঙ্গে যাওয়ার ঘটনা সম্পর্কে অবহিত হওয়ার পর মালিককে একটি খাজনার রশিদ প্রদান করবেন৷ নিমজ্জিত জমি পুনরায় জেগে উঠলে এই রশিদটি পয়েস্তি বা বৃদ্ধি প্রাপ্ত জমির মালিকানা নির্ণয়ের প্রমাণ হিসাবে গণ্য হবে৷ কালেক্টর সর্ব প্রথম জেগে ওঠা জমির দখল নিয়ে নিবেন এবং জনগণকে জেগে ওঠা জমির ব্যাপারে জানাবেন এবং নোটিশ প্রদানের মাধ্যে নকশা তৈরী করাবেন৷ উক্ত জেগে ওঠা জমির নকশা/ ম্যাপ তৈরী হওয়ার পর ৪৫ দিনের মধ্যে কালেক্টর মূল মালিক বা তার আইনগত উত্তরাধিকারীগণের নিকট হস্তান্তর করবেন৷ তবে উক্ত হস্তান্তর জমির পরিমাণ মালিক প্রতি ৬০ বিঘার বেশি হবে না৷ এই হস্তান্তরিত জমির জন্য কোন জমির মালিক বা মালিকের বৈধ উত্তরাধিকারীদেরকে কোন সেলামী দিতে হয় না তবে গ্রহীতাকে আইনানুযায়ী ধার্য ন্যায্য খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করতে হবে৷ যদি উক্ত বিলীন হয়ে যাওয়া জমি প্রাকৃতিক উপায়ে জেগে না ওঠে তাহলে জমির মালিক উক্ত জমির দাবী করতে পারবে না৷ কালেক্টর কর্তৃক জেগে ওঠা জমি দখল নিয়ে পাবলিক নোটিশ প্রদানের ১ বছরের মধ্যে জেগে ওঠা জমি নিয়ে কোন আদালতে মামলা দায়ের করা যাবে না৷ {১৯৫০ সালের রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ৮৬(এ) ধারা} (যদিও ২০০৪ সালের ১০ই মার্চ তারিখে The state Acquisition and Tenancy Act 1950 (The Act No. XXVIII of 1995) এ সংশোধনী নিয়ে আসা হয়েছে কিন্তু উক্ত আইনের ৮৬ ধারার নতুন করে কোন সংশোধনী হয়নি বিধায় ১৯৯৪ সালের ১৩ই জুলাই এর সংশোধনীই বলবৎ আছে৷)

❏ জমি সিকস্তি অথবা পয়স্তি হলে যা করণীয়ঃ

১৯৯৪ সালের ১৩ই জুলাই তারিখে রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন সংশোধন করে ৮৬ ধারায় বলা হয়েছে যে, ৮৬ (১) ধারায় কোন ব্যক্তির জমি সিকস্তি বা নদী গর্ভে বিলীন হয়ে যাওয়ার সংগে সংগে জমির মালিক ভূমি উন্নয়ন কর মওকুফের জন্য নির্ধারিত ফরমে রাজস্ব অফিসারে নিকট আবেদন করতে হবে৷ উক্ত আবেদনের প্রেক্ষিতে প্রয়োজনীয় তদন্ত শেষে রাজস্ব অফিসার বা সহকারী কমিশনার (ভূমি) ভূমি উন্নয়ন কর মওকুফের অদেশ দিবেন৷ এরূপ দরখাস্তই পরবর্তীতে জমির স্বত্ত্বের প্রমাণ হিসাবে গণ্য হবে৷

(২) উক্ত সিকস্তি বা নদী গর্ভে জমি বিলীন হয়ে যাওয়ার পর ৩০ বছরের মধ্যে জমি জেগে উঠলে বা পয়স্তি হলে জমির মালিক বা মালিকের উত্তরাধিকারীগণ জমি দাবী করতে পারবে৷

(৩) উক্তরূপ জমির প্রাপ্তির জন্য গ্রহীতাকে কোন সেলামী বা কোনো টাকা পয়সা দিতে হবে না তবে তাকে ভূমি উন্নয়ন কর দিতে হবে৷ নদী বা সাগর সরে যাওয়ার ফলে কোন বিলীন হওয়া জমি জেগে ওঠে সেই জমির অধিকার সংক্রান্ত বিধানঃ ১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্ট এর ৮৭ ধারায় নদী বা সাগর সরে যাওয়ার ফলে যদি কোনো জমি জেগে ওঠে তাহলে জমির পূর্বের মালিক সেই জেগে ওঠা জমির মালিকানা দাবী করতে পারবে না কারণ উক্ত জমি গণপ্রজাতন্ত্রী বাংলাদেশ সরকারের হাতে অর্পিত হবে এবং সরকারের নিয়ন্ত্রণে থাকবে৷ এই ধারার ৩ উপধারায় বলা হয়েছে সাগর বা নদী সরে যাওয়ার দরুণ কোনো জমি জেগে উঠলে বা জেগে উঠেছে এমন জমির জন্য ১৯৭২ সালের প্রেসিডেন্টের আদেশ নং ১৩৭ বলবত্ হওয়ার পুর্বে যদি কোনো ব্যক্তি দাবী করে কোনো আদালতে মামলা থাকে তাহলে অত্র প্রেসিডেন্টের আদেশ বলবত্ হওয়ার পর থেকে উক্ত দাবীকৃত মামলার কোনোরূপ কার্যক্রম আর চলবে না৷এমনকি অত্র প্রেসিডেন্ট আদেশ বলবত্ হওয়ার পর সাগর বা নদী সরে যাওয়ার ফলে জেগে ওঠা জমি নিয়ে আর নতুন করে কোনো আদালতে মামলা করা যাবে না৷

ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা প্রদান সংক্রান্ত তথ্যাবলী,,,,,

 

ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা প্রদান সংক্রান্ত তথ্যাবলী

কোনো জমি ভোগ দখলের সুবিধা গ্রহণের জন্য সরকারকে প্রতি শতাংশ জমির জন্য প্রতি বছর যে নির্দিষ্ট পরিমাণ টাকা প্রদান করতে হয় তাকেই ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা বলে।

ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা প্রদানের সুবিধা

বাংলাদেশের অধিকাংশ মানুষই অত্যন্ত প্রত্যন্ত গ্রামাঞ্চলে বসবাস করে এবং আইনী বিষয় সম্বন্ধে প্রায় অজ্ঞ থাকার কারণে বিভিন্ন বিষয় অবহেলা করে থাকে তার মধ্যে খাজনা প্রদান একটি। কিন্তু তারা জানে না যে খাজনা প্রদান করলে কি কি সুবিধা তারা ভোগ করতে পারবে। খাজনা প্রদান করলে অনেক সুবিধা পাওয়া যায় সেগুলি হলো:

১। ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের ফলে যে দাখিলা পাওয়া যায় উক্ত দাখিলা মালিকানা প্রমাণের গুরুত্ব পূর্ণ দলিল হিসাবে গন্য হয়ে থাকে।

২। ভূমি উন্নয়ন কর নিয়মিত প্রদান করলে রেকর্ড হাল নাগাদ (Uptodate) থাকে।

৩। নিয়মিত ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করলে দুষ্ট লোকেরা ভুয়া রেকর্ডের সুযোগ নিতে পারেনা। অনেক সময় একজন আরেকজনের জমি গোপনে নামজারী/রেকর্ড করিয়ে নেয়। জমির মালিক নিজের জমির খোজ খবর না রাখার কারণে ভুয়া নামজারী বা মিউটেশনের বিরুদ্ধে আপিল করতে পারে না।

৪। ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা পরিশোধ থাকলে জমি নিলাম হওয়ার সম্ভাবনা থাকে না।

কৃষি জমির ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনার হার

বাংলাদেশে বর্তমানে প্রচলিত ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনার হার (যোগসূত্র স্মারক নং ভূঃ মঃ/শা-৩/কর/১০০/৯২-১০৬(১০০০) তারিখ ১৬/২/১৪০২ বাংলা মোতাবেক ৩০/৫/১৯৯৫ ইং তারিখে পাশকৃত সংশোধনী অনুযায়ী)

কৃষি জমির ক্ষেত্রে

১। ২৫ বিঘা পর্যন্ত ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) মওকুফ করে দিয়েছে।

২। ২৫ বিঘার অধিক হতে ১০ একর পর্যন্ত জমির জন্য প্রতি শতাংশ জমির জন্য ৫০ পয়সা করে।

৩। ১০ একরের উধ্বে হলে প্রতি শতাংশ জমির জন্য ১ টাকা হারে খাজনা দিতে হবে।

৪। চা বাগান/রাবার বাগান/ফলের/ফুলের বাগানের ক্ষেত্রে: চা বাগানের রাবার বাগান, আমবাগান অথবা ১ একরের উধ্বে কোনো জমিতে ফলের বাগান কিংবা ফুলের বাগান থাকলে জমির ক্ষেত্রে প্রতি শতাংশ জমির জন্য ১ টাকা ১০ পয়সা হারে খাজনা দিতে হবে।

পল্লী এলাকার আবাসিক জমির ক্ষেত্রে

(১৯৯০ সালের ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়েলের ২৭ অনুচ্ছেদ অনুযায়ী)। পল্লী এলাকার বসবাসকারী কৃষি পরিবারের চাষের জমি এবং বসত বাড়ী কৃষি জমি হিসাবে গন্য করে কৃষি হারে ভূমি উন্নয়ন কর আদায় করতে হবে (১৯৯০ সালের ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়েলের ২৭ অনুচ্ছেদ মতে) তবে পল্লী এলাকার পাকা ভিটির বাড়ীর জন্য শতক প্রতি ৫/= হারে খাজনা দিতে হবে।

শিল্প বা বাণিজ্যিক এলাকার খাজনা শিল্প ও বাণিজ্যিক কাজে ব্যবহৃত ভূমির জন্য খাজনার হার যেভাবে নির্ধারিত হবে তা হলো যে পরিমাণ জায়গা শিল্প/বাণিজ্যিক কাজে ব্যবহৃত হয় তার খাজনা বাণিজ্যিক হারে আদায় করতে হবে।

১। যে পরিমাণ জমি আবাসিক কাজে ব্যবহৃত হবে তার খাজনা আবাসিক হারে আদায় করতে হবে।

২। অব্যবহৃত বা পতিত জমির কর কৃষি হারে (১/= প্রতি শতাংশ) আদায় করতে হবে।

ডেইরী ফার্ম/পোলট্রি পোলট্রি ফার্মের খাজনার হার

সরকারী বা বেসরকারী পর্যায়ে স্থাপিত বিভিন্ন আকারের ডেইরী বা পোলট্রি ফার্মের ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনার হার ক্ষুদ্র ও প্রান্তিক চাষী পর্যায়ে কায়িক শ্রম বা নিজস্ব শারীরিক পরিশ্রমের উপর নির্ভরশীল হাঁস মুরগীর খামার/ডেইরী ফার্মের জন্য ব্যবহৃত জমির খাজনা মওকুফ করা হয়েছে। (০.৫০ হতে ১.৪৯ একর পর্যন্ত জমির মালিককে প্রান্তিক চাষী এবং ১.৫০ হতে ২.৪৯ একর পর্যন্ত জমির মালিককে ক্ষুদ্র চাষী বলা হয়)। কৃষি জমিতে বাণিজ্যিক ভিত্তিতে গবাদি পশু পালন ও হাঁস মুরগি এর খামার স্থাপন করা হলে সেই জমির পরিমাণ যাই হোক বাণিজ্যিক হারে খাজনা প্রদান করতে হবে।

শহর, উপশহর, পৌরসভা ও উপজেলা সদরে অবস্থিত বসতবাড়ী সংলগ্ন অকৃষি জমিতে ডিম, দুধ ও মাংস উৎপাদনের লক্ষ্যে স্থাপিত খামারে দুগ্ধবতী গাভীর সংখ্যা যদি অনধিক ১৫ টি হয় এবং হাঁস মুরগীর সংখ্যা যদি অনধিক ৫০০ টি হয় তবে উক্ত খামারের জমির জন্য খাজনা আবাসিক হারে প্রদান করতে হবে৷ সরকারী/আধা সরকারী ও স্বায়ত্ব শাসিত সংখ্যা কর্তৃক গবেষণা মূলক কাজের অংশ হিসাবে প্রতিষ্ঠিত খামারের জমির খাজনা আবাসিক হারে আদায় করতে হবে৷

উপরে উল্লেখিত যে সকল খামারের কর বা খাজনা মওকুফ করা হয়েছে এবং যে সকল খামারের কর বা খাজনা আবাসিক হারে আদায়ের কথা বলা হয়েছে সে সকল খামার যদি যান্ত্রিক পদ্ধতিতে দুধ ও মাংস প্রসেস করে বিপনন বা বিক্রির ব্যবস্থা করে তবে উল্লেখিত খামারের জমির খাজনা বাণিজ্যিক হারে আদায় করতে হবে৷ উল্লেখ্য যে এসব খামারের গোচারন ভূমি বা হাঁস মুরগির খাদ্য উত্পাদনে ব্যবহৃত জমির খাজনা আবাসিক হারে আদায় করতে হবে।

তবে আর্থ সামাজিক উন্নয়নের লক্ষ্যে এবং হাঁস মুরগির খামার গবাদি পশুর খামারকে প্রতিষ্ঠা করতে এবং প্রকৃত ব্যবহার নিশ্চিত করতে সকল খামারের ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা কৃষি হারে ধার্য্ হবে এবং তা ভূমি মন্ত্রণালয়ের ৪/৯/১৪০৩ বাংলা ২৮/১২/১৯৬ ইংরেজি তারিখের স্মারক নং ভূঃ মঃ / শাঃ-৩ / কর-৫৮/৯৬-২৫৩ (৬৪) স্মারক মতে ১৯৯৬ সাল হতে অদ্যবধি কার্যকর আছে।

এছাড়া আরও বলা হয়েছে যে খেলার মাঠ, স্টেডিয়াম সুইমিং পুল, শরীর চর্চা কেন্দ্র এবং সরকারীভাবে বিহিত সকল ক্রীড়া চত্বরের খাজনা আবাসিক হারে আদায় করতে হবে। [ভূমি মন্ত্রণালয়ের ৪/৯/১৪০৩ বাংলা ২৮/১২/১৯৯৬ ইংরেজি তারিখের স্মারক নং ভূঃ মঃ/শাঃ-৩/কর-৫৮/৯৬-২৫৩ (৬৪)}মতে।]

হস্ত চালিত তাঁত ঘরের জমির খাজনার হার

যদি কোনো তাঁত ঘর তাতীর নিজস্ব বসতবাড়ীর অভ্যান্তরে বা গৃহ সংলগ্ন হয় এবং তাঁতের সংখ্যা যদি সর্বাধিক ৫টি হয় এবং তাঁতগুলি যদি সম্পূর্ণ হস্তচালিত ও তাঁতীর নিজস্ব বা পরিবার ভুক্ত সদস্যের শ্রমে চালিত হয়ে থাকে তাহলে সেক্ষেত্রে হস্তচালিত তাঁত শিল্প যে জমির উপর অবস্থিত উক্ত জমির কর আবাসিক হারে আদায় করতে হবে।

উল্লেখ্য যে, যে ক্ষেত্রে ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা মওকুফের আওতাভুক্ত কৃষি পরিবার যদি কৃষি কাজের অতিরিক্ত পেশা হিসাবে বসত ভিটার ভিতরে ৫ টির কম সংখ্যক হস্ত চালিত তাঁত ব্যবহার করে কাপড় তৈরী করে তাহলে সেক্ষেত্রে তাকে ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা দিতে হবে না।

কিন্তু যদি উপরোক্ত ক্ষেত্র ব্যতীত অন্য সকল ক্ষেত্রে তাঁতের সংখ্যা ৫টি অধিক হলে এবং পারিশ্রমিকের (মজুরীর) ভিত্তিতে বাইরের লোক নিয়োগ করলে, অথবা শক্তিচালিত তাঁত ব্যবহার করলে বা তাঁতীর বসত বাড়ীর অংশ বিশেষে বাণিজ্যিক কার্যক্রম থাকলে ঐ জমির জন্য ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা বাণিজ্যিক হারে দিতে হবে৷ সূত্র-১৯.০৩.১৯৯৪ইং তারিখের স্মারক নং – ভূঃ মঃ/শা-৩/কর/৮/৯৩/১৭৭(৬৪)

গোরস্থান, শশ্মানসহ ধর্মীয় স্থানের খাজনা মওকুফের আইন

১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ১৫১ ধারায় বলা হয়েছে যে, কোনো মালিক বা অকৃষি প্রজার কোনো জমি যদি প্রধানত প্রার্থনার স্থান অথবা ধর্মীয় উপসনালয় অথবা সর্ব সাধারণের গোরস্থান/কবরস্থান (Public Graveyard) অথবা সর্ব সাধারণের শশ্মন (Public Graveyard Ground) হিসাবে ব্যবহৃত হলে উক্ত ব্যক্তি তার উক্ত জমির খাজনা মওকুফের জন্য নির্ধারিত ফরমে ডেপুটি কমিশনার (জেলা প্রশাসক) এর নিকট আবেদন করতে পারবেন। জেলা প্রশাসক (ডি.সি সাহেব) অত্র ধারার ২ উপধারা মতে দরখাস্ত গ্রহণ করে ৩ মাসের মধ্যে প্রয়োজনীয় তদন্ত কাজ সম্পন্ন করার ব্যবস্থা করবেন। যদি গোরস্থান/সর্ব সাধারণের শশ্মান বা ধর্মীয় উপসনালয়ের জায়গাটুকু কোনো হোল্ডিং বা টেনান্সির অংশ হয় তাহলে জেলা প্রশাসক এই গোরস্থান/শশ্মান/ধর্মীয় উপসনালয়ের অংশটুকু সংশ্লিষ্ট হোল্ডিং বা টেনান্সি থেকে পৃথক করে খাজনা নির্ধারণ করবেন। ( উপধারা-৩ )

প্রতিকার

যদি কোনো ব্যক্তি জেলা প্রশাসক (ডি.সি) বা ডেপুটি কমিশনারের খাজনা সংক্রান্ত আদেশে সংক্ষুদ্ধ হন তাহলে উক্ত আদেশের তারিখ হতে ৩০ দিনের মধ্যে বিভাগীয় কমিশনারের নিকট আপিল করতে পারবেন [১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ধারা ১৫১ (৬)]

যদি কোন ব্যক্তি ৬ উপধারা অনুযায়ী বিভাগীয় কমিশনারের আদেশে সন্তুষ্ট না হন তাহলে উক্ত আদেশ প্রদানের তারিখ হতে ৬০ দিনের মধ্যে ভূমি প্রশাসন বোর্ডের নিকট উক্ত আদেশের বিরুদ্ধে রিভিশনের জন্য দরখাস্ত করতে পারবেন। [১৫১ এ (৬) ধারা]

অত্র, আইনের ১৫১ এ (৮) ধারায় বলা হয়েছে যে, ভূমি প্রশাসন বোর্ড স্ব-উদ্যোগেও যে কোন সময় বিভাগীয় কমিশনার বা জেলা প্রশাসক কর্তৃক প্রদত্ত যে কোন আদেশকে রিভাইজ (পুনঃ নিরীক্ষণ) করতে পারেন।

উল্লেখ্য যে, খাজনা মওকুফের আদেশটি আদেশ দানের তারিখের পরবর্তী কৃষি বছর তথা বাংলা সাল এর প্রথম হতে কার্যকরী বা শুরু হবে৷ [১৫১ (এ) ৯ ধারা]

যদি পরবর্তীতে কোনো জমি গোরস্থান/শশ্মান/ধর্মীয় উপসনালয় হিসাবে ব্যবহৃত না হয় সেক্ষেত্রে খাজনার পরিমাণ ও সংক্ষুদ্ধ হলে প্রতিকার

যদি কোনো জমি ১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ১৫১ (এ) ধারার উদ্দেশ্যে তথা ঐ জমিটি যদি গোরস্থান/শশ্মান/ধর্মীয় উপসনালয় (মসজিদ/মাদ্রাসা/ মন্দির/ঈদগাহ মাঠ/গীর্জা/প্যাগোন্ডা) এর উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত না হয় অন্য কোনো উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত হয় সেক্ষেত্রে ডেপুটি কমিশনার বা জেলা প্রশাসক বা অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) ঐ জমির পার্শ্ববর্তী এবং সম শ্রেণীর জমির খাজনার হারের প্রতি লক্ষ্য রেখে ন্যায় ও ন্যায্য খাজনা পুনঃনির্ধারণ করবেন। তবে এক্ষেত্রে ডেপুটি কমিশনার/অতিরিক্ত ডেপুটি কমিশনার (রাজস্ব) সংশ্লিষ্ট ব্যক্তিদেরকে কমপক্ষে ১৫ দিনের সময় দিয়ে খাজনা পুনঃনির্ধারনের জন্য যে শুনানী হবে তাতে উপস্থিত থাকতে বলতে হবে নতুবা নতুন খাজনা পুনঃনির্ধারণ করতে পারবেন না। [১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ১৫১বি (১) ধারা]

প্রতিকার

কোনো ব্যক্তি যদি জেলা প্রশাসক কর্তৃক খাজনা পুনঃনির্ধারণের আদেশে সন্তুষ্ট না হন তাহলে তিনি ১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ১৫১ বি (২) উপধারা মতে ৩০ দিনের মধ্যে বিভাগীয় কমিশনারের নিকট আপিল করতে পারবেন।

যদি কোনো ব্যক্তি বিভাগীয় কমিশনারের প্রদত্ত আদেশেও সন্তুষ্ট না হন তাহলে তিনি উক্ত আদেশ প্রদানের তারিখ হতে ৬০ দিনের মধ্যে ভূমি প্রশাসন বোর্ডের বরাবরে আদেশটি রিভিশন (পুনঃনিরীক্ষন) এর জন্য দরখাস্ত করতে পারবেন। উল্লেখ্য যে ভূমি প্রশাসন বোর্ডের আদেশই চূড়ান্ত বলে গন্য হবে।

অত্র ১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ১৫১ বি (৪) উপধারায় বলা হয়েছে যে পুনঃ নির্ধারিত খাজনা পুনঃ ধার্যের তারিখের পরে পরবর্তী কৃষি বছর তথা বাংলা সাল এর প্রথম থেকে কার্যকর হবে এবং পরিশোধ যোগ্য বলে বিবেচিত হবে। সূত্রঃ (১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ১৫১ ধারা)।

খাজনা বকেয়া রাখার কুফলঃ

ভূমি উন্নয়ন কর বার্ষিক ভিত্তিতে দিতে হয়। প্রতি বছরের ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা যথাসময়ে নিয়মিত পরিশোধ করলে কোনো সুদ (Interest) দিতে হয় না। যদিও ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) অন্য যে কোনো ধরনের করের তুলনায় কম তথাপিও খাজনা বকেয়া পড়তে থাকলে সুদের হার জ্যামিতিক হারে বৃদ্ধি পেতে থাকে। বর্তমানে ভূমি উন্নয়ন করের উপর ধার্যকৃত সুদের হার ৬.২৫% টাকা।

যদি ভূমি উন্নয়ন কর ১ বছরের বকেয়া হয় সেক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট বাংলা সালের ৩০শে চৈত্রের পরই উক্ত কর বকেয়া বলে গন্য হবে এবং মূল পাওনাকৃত করের সাথে ৬.২৫ হারে সুদ যোগ হবে এবং যত বছরের কর বাকী থাকবে ততগুন সুদ বেশী হবে এবং মূল করের সাথে যুক্ত হবে।

উদাহরণ: মনে করি রহিম নামের একজন কৃষি জমির মালিক কে প্রতি বছরে ১০০/= খাজনা দিতে হয় যদি রহিমের খাজনা ৬ বছর যাবত বকেয়া থাকে তাহলে তাকে বর্তমানে কত টাকা খাজনা পরিশোধ করতে হবে? (১৪০৭-১৪১২)

উত্তর: ৬ বছরের মধ্যে শেষ বছরটিকে তথা ১৪১২ সালকে যদি হাল সন ধরা হয় তাহলে পূর্বের ৫ বছরের করের সাথে জ্যামিতিক হারে সুদ দিতে হবে।

সুতরাং ১০০ x ৬ = ৬০০ টাকা।

১৪১১ সাল বা ৫ম বছরের জন্য সুদ হবে = (১০০ x ৬.২৫% x ১) = ৬.২৫ টাকা

১৪১০ সাল বা ৪র্থ বছরের জন্য সুদ হবে = (১০০ x ৬.২৫% x ২) = ১২.৫০ টাকা

১৪০৯ সাল বা ৩য় বছরের জন্য সুদ হবে = (১০০ x ৬.২৫% x ৩) = ১৮.৭৫ টাকা

১৪০৮ সাল বা ২য় বছরের জন্য সুদ হবে = (১০০ x ৬.২৫% x ৪) = ২৫ টাকা

১৪০৭ সাল বা ১ম বছরের জন্য সুদ হবে = (১০০ x ৬.২৫% x ৫) = ৩১.২৫ টাকা

সুতরাং রহিম কে (১৪০৭-১৪১২ সাল) মোট ৬ বছরের জন্য মোট (৬০০+৬.২৫+১২.৫০+১৮.৭৫+২৫+৩১.২৫)= ৬৯৩.৭৫ টাকা বকেয়া খাজনা পরিশোধ করতে হবে।

খাজনা সংক্রান্ত অধিকার

১। খাজনা প্রদান করে দাখিলা গ্রহণের অধিকার।

২। খাজনা প্রদান করে দাখিলার মাধ্যমে জমির মালিকানা প্রমাণের অধিকার।

৩। যদি কোনো ব্যক্তি খাজনা সংক্রান্ত ব্যাপারের কোন আদেশে অসন্তুষ্ট হন সেক্ষেত্রে আপিলের অধিকার। (১৯৭৬ সালের ভুমি উন্নয়ন কর বিধিমালার ৭ বিধি)

৪। রেন্ট সার্টিফিকেট মামলা হওয়ার আগে নোটিশ পাবার অধিকার (যেমন ডাকযোগে/প্রকাশ্য স্থানে লটকানোর মাধ্যমে/সংশ্লিষ্ট সম্পত্তির উপর টাঙ্গানোর মাধ্যমে। (১৯৭৬ সালের ভুমি উন্নয়ন কর বিধিমালার ৬ বিধি)

কোন কোন ক্ষেত্রে বিনা খাজনাতে ভোগ দখলের অধিকার

(১৯৭৬ সালের ভুমি উন্নয়ন কর বিধিমালা)

(ক) ২৫ বিঘার কম জমি থাকলে।

(খ) ক্ষুদ্র ও প্রান্তিক চাষী পর্যায়ে নিজে শারীরিক পরিশ্রম করে হাঁস-মুরগীর খামার/ডেইরী ফার্ম হিসাবে কোন জমি ব্যবহার করলে।

(গ) ৫টির কম হস্তচালিত তাঁত যদি কোন জমির উপর অবস্থিত হয় এবং তাঁতগুলি যদি জমির মালিক নিজে শারীরিক পরিশ্রম করে চালায়।

(ঘ) যদি কোনো জমি প্রধানত প্রার্থনার স্থান অথবা ধর্মীয় উপসনালয় অথবা সর্ব সাধারণের কবরস্থান/শশ্মান ঘাট হিসাবে ব্যবহার হয়ে থাকে।

লঙ্ঘনঃ

খাজনা প্রদানের পর দাখিলা/রশিদ প্রদান না করা। খাজনা প্রদান করে দাখিলার মাধ্যমে জমির মালিকানা প্রমাণে বাধা দেওয়া।

১। ২৫ বিঘার কম জমি থাকা স্বত্বেও খাজনা দাবী করা।

২। খাজনা মওকুফের জন্য দরখাস্ত গ্রহণ না করা।

৩। রেন্ট সার্টিফিকেট মামলা হওয়ার আগে নোটিশ প্রদান করা।

৪। সংশ্লিষ্ট প্রতিকার----- আপিলের মাধ্যমে।

প্রতিকারের জন্য কোথায় যেতে হবে?

খাজনা প্রদান সংক্রান্ত কোনো ব্যাপারে সমস্যা সৃষ্টি হলে থানা রাজস্ব কর্মকর্তা তথা সহকারী ভুমি কমিশনারের অফিসে যোগাযোগ করতে হবে। (১৯৭৬ সালের ভুমি উন্নয়ন কর বিধিমালার ৭ বিধি)

আপিলের সুযোগ আছে কি?--- আছে।

খাজনা বা ভুমি উন্নয়ন কর সংক্রান্ত কোনো প্রাথমিক দাবী সম্পর্কে কোনো ব্যক্তির বা ভুমি মালিকের কোনো আপত্তি থাকলে আপত্তি দাখিল করা যাবে। (১৯৭৬ সালের ভুমি উন্নয়ন কর বিধিমালার ৭ বিধি)

কোথায় আপত্তি দাখিল করতে হবে?----- অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) অথবা জেলা প্রশাসক (ডি.সি.) এর নিকট।

কতদিনের মধ্যে?--- ১৫ দিনের মধ্যে।

জেলা প্রশাসকের আদেশে কোনো ব্যক্তি সন্তুষ্ট না হলে সেই আদেশের বিরূদ্ধেও আপিল করা যাবে।

আপিলের জন্য কোথায় যেতে হবে?---- বিভাগীয় কমিশনারের নিকট

কতদিনের মধ্যে?----- ৪৫ দিনের মধ্যে

বিভাগীয় কমিশনারের আদেশে কোন ব্যক্তি সন্তুষ্ট না হলে সেই আদেশের বিরূদ্ধেও আপিল করা যাবে।

আপিলের জন্য কোথায় যেতে হবে?---- ভুমি আপিল বোর্ডের নিকট।

কতদিনের মধ্যে?---- ১৫ দিনের মধ্যে

খাজনা প্রদান বিষয়ে যা জেনে রাখা ভালো

দাখিলাঃ

ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করে সমমূল্যের একটি খাজনা প্রদানের রশিদ কে বুঝায়। খাজনা প্রদান করার পর খাজনা প্রদানকারী এরূপ একটি রশিদ পাওয়ার অধিকারী হয় উক্ত রশিদটি জমির স্বত্ব ও দখল প্রমাণের জন্য প্রাথমিক ও গুরুত্বপূর্ণ স্বাক্ষ্য হিসাবে আদালতে গণ্য হয়। এমনকি ব্যাংক ঋণ গ্রহণ বা বাড়ীর প্ল্যান পাশ করার ক্ষেত্রেও খাজনা প্রদানের রশিদটি প্রয়োজন হয়ে থাকে। সুতরাং এক কথায় দাখিলা বলতে আমরা খাজনা প্রদানের রশিদকেই বুঝি যা মালিকানা বা স্বত্ব হাল নাগাদ করনের প্রমাণ পত্র বলে গণ্য।

মওকুফ দাখিলাঃ

ভূমি উন্নয়ন কর মওকুফ হয়ে থাকলে উক্ত মওকুফাধীন কৃষি জমির মালিকগণ প্রতি খতিয়ানের জন্য ২/= টাকা হারে রশিদ খরচ দিয়ে মওকুফ দাখিলা গ্রহণ করতে পারবেন। উল্লেখ্য যে মওকুফ দাখিলা যে বছরের জন্য দেয়া হবে সেই বছর উল্লেখ করে এবং জমির শ্রেণী নিশ্চিত হয়ে দিতে হবে।

এজমালী জোতের আংশিক কর আদায় ও সার্টিফিকেট সংশোধনঃ

যদি কোনো জমিতে এজমালী জোতের সহ অংশীদার থাকে তাহলে সেক্ষেত্রে এজমালী জোতের সহ অংশীদারদের মধ্যে যে কোনো অংশীদারের ভূমি উন্নযন কর বা খাজনা আংশিকভাবে আদায় করা যাবে৷ যদি কোনো এজমালী জোত বা জমির উপর কোন সার্টিফিকেট মামলা দায়ের হয়ে থাকে, সেক্ষেত্রে যদি কোনো সহ অংশীদার তার অংশের খাজনা পরিশোধ করতে আগ্রহী হন সেক্ষেত্রে সহ অংশীদারের খাজনা গ্রহণ করে তার নাম সার্টিফিকেট মামলা থেকে বাদ দিয়ে সার্টিফিকেট সংশোধন করতে হবে।

উক্ত আদেশটি ১২/৪/১৯৮৮ ইং তারিখর স্মারক নং-ভূ:ম:/শা-৩/১৫-৯১/৮৮/৪৩১, মতে কার্যকর করা হয়েছে।

১। ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা ৩ বছর পর্যন্ত অগ্রিম আদায় করা যাবে।

২। কৃষি জমির ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা ২ কিস্তিতে আদায় করা যেতে পারে।

৩। ১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনন্সি এক্টের ১৫১ ধারা এবং ১৯৭৬ সালের ভূমি উন্নয়ন করে অধ্যাদেশের ৩ (ক) ধারায় বলা হয়েছে যে, মসজিদ, ঈদগাহ মাঠ, মন্দির, গীর্জা, প্যাগোডা, কবরস্থান, শ্মশান ঘাট, মাদ্রাসা ইত্যাদি যে জমির উপর অবস্থিত সেই জমির ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা ডেপুটি কালেক্টর বা জেলা প্রশাসক বা অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) মওকুফ করে দিতে পারেন।

৪। ১৯৭৬ সালের ভূমি উন্নয়ন কর বিধিতে বলা হয়েছে প্রতি বছর রিটার্ণ-৩ পূরণ করার সময় তহসীলদারের প্রতিবেদনের ভিত্তিতে সহকারী কমিশনার (ভূমি) জমির শ্রেণী নির্বাচন বা পরিবর্তন করতে পারেন। তবে খাস জমির শ্রেণী পরিবর্তনের জন্য অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) এর অনুমোদন লাগবে।

৫। ১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনন্সি ১৪২ ধারায় বলা হয়েছে যে যদি এক বছরের ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা বাকী থাকে তাহলে যেক্ষেত্রে বকেয়া খাজনা আদায়ের জন্য সার্টিফিকেট মামলা দায়ের করা যাবে কিন্তু যদি ৩ বছর পূর্ণ হওয়ার পূর্বে সার্টিফিকেট মামলা দায়ের কর না হয় তাহলে আর সার্টিফিকেট মামলা দায়ের করা যাবে না কারণ তা তামাদি দোষে বারিত হয়েছে বলে গণ্য হবে।

দখলকৃত জমিতে কখন অধিকার জন্ম নেয়?,,,,,,,

 

দখলকৃত জমিতে কখন অধিকার জন্ম নেয়?

আমরা সকলে জানি যে, একজন ব্যক্তি অন্য কোন ব্যক্তির সম্পত্তি স্থায়ী ভাবে দখল করতে পারে না। কিন্তু এক্ষেত্রে আমাদের দেশে আইন আছে যে, কোন ব্যক্তি যদি অন্য কোন ব্যক্তির সম্পত্তিতে কোন প্রকার বাধা বিপত্তি ব্যতিত নিরবছিন্ন ভাবে ১২ বছর ভোগ দখলে থাকে তাহলে ঐ দখলদার ব্যক্তি সম্পত্তিটির মালিকানা দাবী করতে পারে।

যদি সম্পত্তিটি সরকারী ভুমি হয় তবে নিরবছিন্ন ভাবে ৬০ বছর দখলে থাকতে হবে। কিন্তু যদি কোন ব্যক্তি উল্লেখিত ১২ বছর বা ৬০ বছরের মধ্যে কোন ধরণের বাধার সম্মুক্ষিন হন। তাহলে বছরের হিসাবটি যেদিন বাধার সম্মুক্ষিণ হবে সেদিন থেকে গননা করা শুরু হবে।

উল্লেখিত সময় দখলে রাখার পর দখলকারী ব্যক্তি তামাদি আইনে আদালতে মামলা দায়ের করে তার পক্ষে আদালত থেকে ডিক্রী নিতে পারেন। এক্ষেত্রে প্রমাণ করতে হবে যে, সম্পত্তিটি নিরবছিন্ন ভাবে এত বছর তার দখলে ছিল।

জমির “খতিয়ান ভুল সংশোধন” করবেন কিভাবে? বা খতিয়ানে ভুলে অন্যের নাম অন্তর্ভুক্ত হয়ে গেলে, এর থেকে সমাধান এর উপায়:

বিভিন্ন সময় দেখা যায় খতিয়ানে ভূলে অন্যের নাম অন্তর্ভুক্ত হয়ে যায়।এই নিয়ে দেখা দেয় আইনি জটিলতা। আসুন দেখে নিয় খতিয়ান এর মধ্যে অন্যর নাম অন্তর্ভুক্ত হলে এর সমাধান এর উপায়। কোনো খতিয়ানে জরিপের সময় মূল মালিকের নামের পরিবর্তে ভুলে অন্য কোনো ব্যক্তির নাম অন্তর্ভুক্ত হয়ে গেলে মূল মালিককে খতিয়ান সংশোধনের জন্য জমির দাম অনুযায়ী উপযুক্ত আদালতে মামলা করতে হবে। আদালত খতিয়ান ভুল এই মর্মে রায় (ডিক্রি) দিলে সেই ডিক্রিমূলে খতিয়ান সংশোধনের জন্য এসি (ল্যান্ড) এর কাছে আবেদন করতে হবে।

এমনকি সরকারি সম্পত্তি ভুলে খতিয়ানে কোনো ব্যক্তির নামে অন্তর্ভুক্ত হয়ে গেলে সরকারকেও খতিয়ান সংশোধনের ক্ষেত্রে একই পদ্ধতি আনয়ন করতে হবে। এ বিষয়ে হাইকোর্টের নজির হলো-খতিয়ান সংক্রান্ত স্বত্বের প্রশ্নে একমাত্র দেওয়ানি আদালতই সিদ্ধান্ত প্রদান করতে পারে’ (১৫ ডিএলআর ৪৮৩)।

কারণ রাজস্ব কর্মকর্তা এসি (ল্যান্ড) স্বত্ব নির্ধারণ করতে পারেন না। কোনো বিচারিক ক্ষমতা নেই। তিনি জমির আদালতের রায় বা ডিক্রিমূলে নামজারি করতে গেলে আবেদনকারীর স্বত্বসম্পর্কিত কোনো প্রশ্ন বা আপত্তি রাজস্ব কর্মকর্তা করতে পারেন না। কিন্তু বাস্তবে দেখা যায়, ডিক্রি পাওয়ার পরও দখল ও স্বত্ব সম্পর্কে প্রশ্ন তুলে রাজস্ব কর্মকর্তা আবেদনকারীকে হয়রানি করেন ও উৎকোচ প্রদানে বাধ্য করেন।

উপজেলা ভূমি অফিসে প্রথমে নির্ধারিত ফরমে ৫ টাকার কোর্ট ফি সংযুক্ত করে আবেদন করতে হবে। আবেদন প্রাপ্তির পর দখল এবং রেকর্ড সংক্রান্তপ্রতিবেদনের জন্য ইউনিয়ন ভূমি অফিসে প্রেরণ করা হয়। ইউনিয়ন ভূমি অফিসের প্রতিবেদন প্রাপ্তির পর সংশ্লিষ্ট পক্ষকে নোটিশ প্রদানক্রমে শুনানি গ্রহণ ও দাখিলিয় কাগজপত্রাদি বিবেচনায় কোন আপত্তি না থাকলে খতিয়ানের করণিক ভুল সংশোধনের আদেশ দেয়া হয়। আদেশ অনুসারে ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তা সংশোধিত খতিয়ান প্রস্তুত করে পেশ করেন এবং কানুনগো প্রয়োজনীয় রেকর্ড সংশোধন করেন।

সময়: সাধারণত ২৫-৩০ দিন।

ফি: আবেদনে ৫/- টাকার কোর্ট ফি সংযুক্ত করতে হয়

যোগাযোগ: উপজেলা ভূমি অফিসের সহঃ কমিশনার (ভূমি), সংশ্লিষ্ট সহকারী

প্রয়োজনীয় কাগজপত্র

১। সংশ্লিষ্ট সর্বশেষ নামজারি, এসএ, বিএস, সিএস খতিয়ানের ফটোকপি/ সার্টিফাইড কপি

২। সংশ্লিষ্ট মৌজার এসএ ও বিএস মৌজা ম্যাপ

৩। ওয়ারিশ সনদপত্র (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে) [অনধিক ০৩ মাসের মধ্যে ইস্যুকৃত]

৪। মূল দলিলের ফটোকপি/ সার্টিফাইড কপি (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে)

৫। সর্বশেষ জরিপের পর থেকে বায়া/পিট দলিল (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে)

৬। ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা

৭। আদালতের রায়/ আদেশ/ ডিক্রির সার্টিফাইড কপি

৮। আদালতের রায়/ আদেশ/ ডিক্রি থাকলে আরজির সার্টিফাইড কপি

৯। বিএস জরিপের মাঠপর্চা, ডিপি খতিয়ান ইত্যাদি

শর্তাবলী

১। আবেদন করতে হবে

২। জমির মালিকানার কাগজ ও দখল থাকতে হবে আইন ও বিধি

১। এসএ এ্যান্ড টিএ্যাক্ট ১৯৫০

২। ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল ১৯৯০

৩। ভূমি মন্ত্রণালয়ের ০২/০৯/২০১৪ তারিখের ৩১.০০.০০০০.০৪২.৬৭.০৩১.১১.৫৮৫ নং পরিপত্র

জমি বেদখল হলে তার প্রতিকার সম্পর্কে জেনে নিন,,,,,,,,

 

জমি বেদখল হলে তার প্রতিকার সম্পর্কে জেনে নিন

❏ জমি বেদখল হলে সাধারণ দুইটি কাজ করতে হয়। যেমন:-

১। গ্রাম্য প্রধান/মাতব্বর মুরুব্বীদের শরনাপন্ন হওয়া।

২। আদালতের শরনাপন্ন হওয়া।

❏ গ্রাম্য প্রধান/মাতব্বর মুরুব্বীর শরনাপন্নের মাধ্যমে:

যদি কোনো ব্যক্তি তার দখলকৃত জমি হতে কোনো সময় হঠাত্ করে বেদখল হয়ে যায় কিংবা তাকে জোড়পূর্বক বেদখল করা হয় তাহলে এক্ষেত্রে সেই ব্যক্তি প্রথমে প্রতিকার পাবার জন্য তথা জমিটিতে পুনরায় দখল ফিরে পাবার জন্য গ্রাম্য প্রধান তথা মাতব্বর মুরুব্বীদেরকে জানাতে পারেন। জমি হতে বেদখল হওয়ার বিষয়ে মাতব্বরগণ উভয় পক্ষকে ডেকে আলাপ আলোচনার মাধ্যমে বিষয়টি মীমাংসা করে দিতে পারবেন।

❏ আদালতের শরনাপন্ন হয়ে:

যদি জমি হতে বেদখল হওয়া ব্যক্তিটি মনে করেন যে গ্রাম্য প্রধান/মাতব্বর ব্যক্তিগণের নিকট শরনাপন্ন হয়ে তিনি উপযুক্ত প্রতিকার পাবেন না মর্মে আশংকা করেন কিংবা গ্রাম্য প্রধান/মাতব্বর ব্যক্তিগণের নিকট শরনাপন্ন হওয়ার পরও কোনো প্রতিকার না পান তাহলে সেক্ষেত্রে জমি হতে বেদখল হওয়া ব্যক্তিটি সরাসরি আদালতের আশ্রয় গ্রহণ করতে পারবেন।

❏ কোন আদালতে মামলা করবেন?

১। ফৌজদারী আদালত অথবা ২। দেওয়ানী আদালত

❏ ১। ফৌজদারী আদালতে মামলা:

(১৮৯৮ সালের ফৌজদারী কার্যবিধির ১৪৫ ধারা মতে) যদি কোনো ব্যক্তি তার দখলকৃত জমি হতে (মালিকানা থাক বা না থাক) হঠাৎ করে বেদখল হয়ে যান কিংবা কোনো ব্যক্তি তাকে জোড় পূর্বক ভাবে বেদখল করে তাহলে জমি হতে বেদখল হওয়ার পর তাকে ফৌজদারী আদালতে মামলা করতে হবে। এ ধরনের মামলা সাধারণত অল্প সময়ের মধ্যেই শেষ হয়ে যায়।

❏ কতদিনের মধ্যে মামলা করতে হবে?

জমি বেদখল হওয়ার তারিখ হতে ২ মাসের মধ্যে মামলা করতে হবে।

❏ কোথায় মামলা করতে হবে?

ঐ এলাকার এখতিয়ার/আদালতের নির্দিষ্ট অঞ্চলের জন্য নিয়োজিত ১ম শ্রেণীর ম্যাজিষ্ট্রেট আদালতে মামলা করতে হবে।

উল্লেখ্য যে জমি হতে বেদখল হওয়ার আশংকা থাকলেও আশংকার তারিখ হতে ২ মাসের মধ্যে ১ম শ্রেণীর ম্যাজিষ্ট্রেট আদালতে উপরোক্ত ধারায় মামলা করা যাবে।

❏ ২। দেওয়ানী আদালতে মামলা:

(১৮৭৭ সালের সুনিদিষ্ট প্রতিকার আইনের ৯ ধারা মতে) যদি কোনো ব্যক্তি তার দখলকৃত জমি হতে হঠাৎ করে বেদখল হয়ে যান কিংবা কোনো ব্যক্তিকে জোড় পূর্বকভাবে বেদখল করা হয় তাহলে জমি হতে বেদখল হওয়া ব্যক্তি বেদখল হওয়ার পর দেওয়ানী আদালতে মামলা করতে হবে।

❏ কতদিনের মধ্যে মামলা করতে হবে?

জমি বেদখল হওয়ার তারিখ হতে ৬ মাসের মধ্যে মামলা করতে হবে।

❏ কোথায় মামলা করতে হবে?

১। বেদখল সম্পত্তির মূল্য যদি ২ লাখ টাকা পর্যন্ত হয় তাহলে জমিটি যে এলাকায় অবস্থিত সেই এলাকার সহকারী জজের নিকট মামলা দায়ের করতে হবে।

২। বেদখল সম্পত্তির মূল্য যদি ২ লাখ ১ টাকা থেকে ৪ লাখ টাকা পর্যন্ত হয় তাহলে জমিটি যে এলাকায় অবস্থিত সেই এলাকার সিনিয়র সহকারী জজের নিকট মামলা দায়ের করতে হবে।

৩। বেদখল সম্পত্তির মূল্য যদি ৪ লাখ ১ টাকা থেকে ৫ লাখ টাকা পর্যন্ত হয় তাহলে জমিটি যে এলাকায় অবস্থিত সেই এলাকার যুগ্ন জেলা জজের নিকট মামলা দায়ের করতে হবে।

৪। বেদখল সম্পত্তির মূল্য যদি ৫ লক্ষ ১ টাকা থেকে অসীম পর্যন্ত হয় তাহলে জমিটি যে এলাকায় অবস্থিত সেই এলাকার জেলা জজ অথবা অতিরিক্ত জেলা জজের নিকট মামলা দায়ের করতে হবে।

উল্লেখ্য যে যদি কোনো ব্যক্তি তার দখলকৃত জমি হতে বেদখল হয়ে যায় এবং ঐ বেদখল হওয়া জমিটিতে তার মালিকানা থাকে তাহলে ঐ জমিটিতে দখল ফিরে পাবার জন্য বেদখল হওয়ার পর এখতিয়ার ভুক্ত দেওয়ানী আদালতে মামলা দায়ের করতে হবে। (১৮৭৭ সালের সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৮ এবং ৪২ ধারা)

❏ কতদিনের মধ্যে মামলা করতে হবে?

জমি বেদখল হওয়ার তারিখ হতে ১২ বছরের মধ্যে মামলা করতে হবে।

❏ কোথায় মামলা করতে হবে?

১। বেদখল সম্পত্তির মূল্য যদি ২ লাখ টাকা পর্যন্ত হয় তাহলে জমিটি যে এলাকায় অবস্থিত সেই এলাকার সহকারী জজের নিকট মামলা দায়ের করতে হবে।

২। বেদখল সম্পত্তির মূল্য যদি ২ লাখ ১ টাকা থেকে ৪ লাখ টাকা পর্যন্ত হয় তাহলে জমিটি যে এলাকায় অবস্থিত সেই এলাকার সিনিয়র সহকারী জজের নিকট মামলা দায়ের করতে হবে।

৩। বেদখল সম্পত্তির মূল্য যদি ৪ লাখ ১ টাকা থেকে ৫ লাখ টাকা পর্যন্ত হয় তাহলে জমিটি যে এলাকায় অবস্থিত সেই এলাকার যুগ্ন জেলা জজের নিকট মামলা দায়ের করতে হবে।

৪। বেদখল সম্পত্তির মূল্য যদি ৫ লক্ষ ১ টাকা থেকে অসীম পর্যন্ত হয় তাহলে জমিটি যে এলাকায় অবস্থিত সেই এলাকার জেলা জজ অথবা অতিরিক্ত জেলা জজের নিকট মামলা দায়ের করতে হবে।

স্থাবর সম্পত্তির দখল পুনরুদ্ধার সম্পর্কিত মামলার আদ্যোপান্ত,,,,,,,

 

স্থাবর সম্পত্তির দখল পুনরুদ্ধার সম্পর্কিত মামলার আদ্যোপান্ত

আইনের সাধারন নীতি হলো কোনো সম্পত্তি যিনি দখলে আছেন তিনি ই দখলে থাকবেন। দখল মালিকানার নয়-দশমাংশ বলে অনেকেই মনে করেন। কোনো ব্যক্তি কোনো সম্পত্তি উত্তরাধিকার সূত্রে অথবা ক্রয়,দান,বন্ধক,ইজারা বা বিনিময় মূলে হস্তান্তর গ্রহন করলে, দীর্ঘদিন দখল দ্বারা স্বত্ব অর্জন করলে তিনি দখলের অধিকারী ব্যাক্তি। অর্থাৎ স্বত্ববান ব্যাক্তি দখলে থাকবেন, এটাই আইনের সাধারন নিয়ম। তবে এর কিছুটা ব্যাতিক্রম নীতি আছে। সেটা হল স্বত্বহীন ব্যক্তিও তার দখলীয় স্থাবর সম্পত্তির দখলে থাকবেন। অর্থাৎ উত্তম মালিকানা স্বত্বহীন ব্যক্তি শান্তিপূর্নভাবে দখলে থাকলে তাকে গায়ের জোরে বেদখল করা যাবে না। কী একটু খটকা লাগছে? আসুন বেপারটা ক্লিয়ার করা যাক।

কেউ তার দখলীয় সম্পত্তি হতে বেদখল হলে বা দখলচ্যুত হলে তাকে যথাযথ দেওয়ানী আদালতে সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৮ অথবা ৯ ধারায় প্রতিকার চাইতে হবে। সহজ কথায় বলতে গেলে স্বত্ববান ব্যক্তি যদি বেদখল হন তবে তাকে ৮ অথবা ৯ ধারায় এবং স্বত্বহীন ব্যক্তি বেদখল হলে তাকে শুধুমাত্র ৯ ধারায় মামলা করতে হবে। এখন আসুন ৮ ধারা এবং ৯ ধারার মামলার বিষয়ে জেনে নিই।

সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৯ ধারায় স্বত্ববান বা স্বত্বহীন ব্যক্তি তার সম্মতি ছাড়া, যথাযথ আইনগত পন্থা ব্যতীত তার দখলীয় স্থাবর সম্পত্তি হতে দখলচ্যুত হলে শুধুমাত্র খাস দখল পূনরুদ্ধার এর জন্য মামলা দায়ের করতে পারেন। দখলচ্যুত ব্যক্তি বা তার মাধ্যমে দাবীদার যেকোনো ব্যক্তি অথবা একাধিক ব্যক্তি বেদখল হলে যেকোনো একজন মামলা দায়ের করতে পারেন। তবে এক্ষেত্রে স্বত্বের প্রশ্ন বিবেচিত হবে না। যিনি দখলে আছেন তার পক্ষে স্বত্বের কোনো দলিল না থাকলেও উত্তম স্বত্ববান ব্যক্তিকে মামলা দায়ের করে যথাযথ পন্থায় দখল পূনরূদ্ধার করতে হবে। গায়ের জোরে বেদখল করতে পারবেন না।

আদালতের তদন্তের পরিসরঃ- খুব ই সীমাবদ্ধ। এক্ষেত্রে আদালত শুধুমাত্র দখল সংক্রান্ত বিষয় বিবেচনা করবেন, মালিকানা ও স্বত্ব সম্পর্কে অনুসন্ধান করতে পারেন না। বাদী দখলচ্যুত সম্পত্তির দখল কিভাবে পেয়েছে তা ও অনুসন্ধান করতে পারেন না।

❏ এক্ষেত্রে বিচার্য বিষয়ঃ-

১) দখলচ্যুত বাদী সম্পত্তির দখল ছিল কিনা

২) তাকে জোর পূর্বক সম্পত্তি হতে বেদখল করা হয়েছে কিনা

৩) তার সম্মতি ব্যতিরেকে দখলচ্যুত করা হয়েছে কিনা

৪) যথাযথ আইনগত পদ্ধতি ব্যতীত বেদখল করা হয়েছে কিনা

৫) দখলচ্যুত হওয়ার ৬ মাসের মধ্যে মামলা দায়ের করেছে কিনা

❏ কোর্ট ফিঃ- মামলার সম্পত্তির মূল্যানুপাতে এডভেলোরাম কোর্ট ফি যা আসবে তার অর্ধেক কোর্ট ফি দিতে হবে। (Section 35A & Article 2 of Schedule 1, Court Fees Act)

❏ তামাদির মেয়াদঃ- দখলচ্যুতির তারিখ হতে ৬ মাসের মধ্যে মামলা দায়ের করতে হবে। (Article 3, Schedule 1, Limitation Act)

❏ সীমাবদ্ধতাঃ- বেদখলকারী বিবাদী সরকার হলে সরকারের বিরুদ্ধে মামলা দায়ের করে দখল পূনরুদ্ধার করা যাবে না। (Act viii of 1973)

❏ আপীল-রিভিউ-রিভিশনঃ- ৯ ধারার মামলার ডিক্রী বা আদেশের বিরুদ্ধে কোনো আপীল বা রিভিউ চলবেনা। তবে রিভিশন চলবে। মামলার মূল্য ৫ লক্ষ টাকার কম হলে জেলা জজ আদালতে আর ৫ লক্ষ টাকার বেশি হলে হাইকোর্ট ডিভিশনে রিভিশন দায়ের করতে হবে।

❏ জারী কার্য্যক্রমঃ- মামলায় শুধু ডিক্রী পেলে তো চলবে না। জারী মামলা করে ডিক্রী জারীতে দিয়ে দখল পুনরুদ্ধার করতে হবে। (সিপিসি, আদেশ ২১, নিয়ম ৩৫ মতে)

❏ রেফারেন্সঃ-

(বাদী পক্ষে)

১) যখন কোনো ব্যক্তি স্থাবর সম্পত্তি হতে দখলচ্যুত হয় তখন সে তার দখল উদ্ধারের জন্য মামলা দায়ের করতে পারে এবং এরুপ মামলার সিদ্ধান্তের ক্ষেত্রে স্বত্বের প্রশ্ন বিবেচিত হতে পারে না। (16 BLD(AD),277_49 DLR(AD),133_39 DLR(HC),8_18 DLR(HC),691_16 DLR(HC), 599)

২) The Court is quite competent to pass a decree in favor of the plaintiff for recovery of possession of the suit land, notwithstanding any claim of title that may be set up in defense. (20 BLD(AD),183)

৩) When it is proved that the plaintiff was in possession of the suit land wherefrom he has been dispossessed and the suit has been instituted within 6 months of such dispossession, the court is bound to restore the possession in favor of the plaintiff. (13 MLR(AD),69_XI BSCD,128)

(বিবাদী পক্ষে)

১) বিবাদী দখলচ্যুত বাদী বা বাদীর কিছু সহশরীকের কাছ থেকে জমি কিনলে এবং দখলে থাকা অন্যান্য সহশরিককে হটিয়ে ক্রয়কৃত সম্পত্তির দখল নিতে পারেনা, সেক্ষেত্রে তাকে বিভাগের মামলা করতে হবে। (13 MLR(AD), 196 _ XI BSCD, 128)

২) স্বত্ববান বিবাদীর বিরুদ্ধে দখলচ্যুত স্বত্বহীন বাদী ডিক্রী পেলে বিবাদী-দায়িক স্বত্ব ঘোষনার মামলা করে ডিক্রী পেয়ে দখল পূনরূদ্ধার করতে পারে। (40 DLR(AD), 251)

৩) স্বত্ববান মালিক স্বত্ব ঘোষনাপূর্বক খাস দখলের মামলা দায়েরের মাধ্যমে দখল পূনরূদ্ধার করতে পারে।

দখল উদ্ধারের সময় আদালতকে বিরোধীয় ভূমিতে অবস্থিত বসতঘর বা অন্যান্য স্থায়ী কাঠামো ভেঙ্গে ফেলার বা অপসারন করার আদেশ প্রদানের ক্ষমতা দেয় না যেহেতু স্বত্বের বিচার হয় না। (39 DLR, 8 _ 50 DLR, 271)

No injunction can be granted on the plea of title to restrain the execution proceeding.

(40 DLR(AD), 251) সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৮ ধারায় দখলচ্যুত স্বত্ববান ব্যক্তিকে স্বত্ব সাব্যস্তপূর্বক খাস দখল পূনরূদ্ধারের জন্য মামলা দায়ের করতে হবে। তবে এক্ষেত্রে তাকে তার স্বত্ব বা মালিকানা প্রমান করতে হবে।

❏ তামাদির মেয়াদঃ- যে দিন থেকে বিবাদীর দখল বাদীর বিরুদ্ধে প্রতিকূল হিসেবে গণ্য হবে সেদিন থেকে বা বেদখল হওয়ার তারিখ থেকে ১২ বছরের মধ্যে মামলা দায়ের করতে হবে। (Article 144, Limitation Act)

❏ কোর্ট ফিঃ- মামলার সম্পত্তির মূল্যের উপর এডভেলরাম কোর্ট ফি দিতে হবে।

❏ আপীল-রিভিউ-রিভিশনঃ- সব করা চলবে, সিপিসি অনুসারে।

❏ সীমাবদ্ধতাঃ- নেই। সরকারের বিরুদ্ধেও মামলা দায়ের করা যাবে।

জারী কার্য্যক্রমঃ- সিপিসি, আদেশ ২১, নিয়ম ৩৫ মতে জারী মামলা করে দখল লাভ করতে হবে।

❏ পাদটীকাঃ-

Practically আদালতে স্বত্বসাব্যস্তে খাস দখল পূনরূদ্ধারের মামলা ই বেশি করতে দেখা যায়। এক্ষেত্রে সুবিধা হল এই মামলার তামাদির মেয়াদ ১২ বছর। অর্থাৎ মামলা করার জন্য ১২ বছর সময় পাওয়া যায়। তাছাড়া এতে স্বত্বের প্রশ্ন নির্ধারিত হয় বলে এটি একটি স্থায়ী ব্যবস্থা। তাহলে প্রশ্ন আসতে পারে ৯ ধারার বিধান কেন? আসলে ৯ ধারার কার্য্যধারা একটি সংক্ষিপ্ত ব্যবস্থা। কেউ বেদখল হলে তাকে দ্রুত তার পূর্বাবস্থায়, দখলে স্থাপনের জন্যই এই ব্যবস্থা। এতে এডভেলরাম কোর্ট ফি দিতে হয় কম অর্থাৎ অর্ধেক। আপীল-রিভিউ এর বেবস্থা নেই বলে এবং মূল মামলায় স্বত্বের প্রশ্ন বিবেচিত হয় না বলে দ্রুত নিষ্পত্তির সম্ভাবনা রয়েছে। তবে এই ধারার মামলা খুব একটা হতে দেখা যায় না। ঊল্লেখ্য, বাড়িওয়ালা ভাড়াটিয়াকে আইনগত পন্থা ছাড়া দখল বঞ্চিত করলে যে সকল ব্যক্তি Tenant বা বর্গাদারের মাধ্যমে দখল দাবী করে তারাও এই ধারা অনুসারে মামলা দায়ের করতে পারে। (21 DLR, 929 _ AIR 1954 Bom., 358). অর্থাৎ ভাড়াটিয়া কর্তৃক ৯ ধারার মামলা হতে পারে। তাতে কী? বাড়ীওয়ালা তখন ৮ ধারার মামলা করতে পারবে। বাধা নেই। তবে বাড়ীওয়ালা ও ভাড়াটিয়ার মধ্যকার বিরোধ নিষ্পত্তির জন্য ১৯৯১ সালের বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন রয়েছে।

জমি নিয়ে বিরোধ হলে কী করবেন?,,,,,

 

জমি নিয়ে বিরোধ হলে কী করবেন?

জমিজমাকে কেন্দ্র করে যেকোনো সময় বিরোধ দেখা দিতে পারে। অনেক সময় দেখা যায়, নিজের কেনা জমি অন্য কেউ দখল করে মালিকানা দাবি করছে কিংবা জাল দলিল তৈরি করে জমির দখল নিতে চায়। আদালতে মিথ্যা মামলাও ঠুকে দেয়। কিন্তু একটু সচেতন হলেই এ ঝামেলা থেকে অনেকটাই রক্ষা পাওয়া সম্ভব। সে জন্য জানা থাকতে হবে জমি নিয়ে বিরোধ দেখা দিলে কীভাবে প্রতিকার পাবেন।

❏ ফৌজদারি প্রতিকারঃ

জমি দখলকে কেন্দ্র করে অস্থিতিশীল পরিস্থিতি সৃষ্টির আশঙ্কা দেখা দিলে ফৌজদারি কার্যবিধির ১৪৫ ধারা অনুযায়ী প্রতিকার চাইতে পারেন। এ ধারা অনুযায়ী প্রতিকার চাইতে হবে প্রথম শ্রেণীর নির্বাহী ম্যাজিস্ট্রেটের আদালতে। আর এ মামলা করতে হবে বেদখল হয়ে গেলে কিংবা বেদখল হওয়ার আশঙ্কা দেখা দেওয়ার দুই মাসের মধ্যে। কোনো মামলা করলে ম্যাজিস্ট্রেট প্রতিপক্ষের ওপর সমন জারি করবেন। পরবর্তী সময়ে উভয় পক্ষের বক্তব্য শুনবেন এবং সাক্ষ্যপ্রমাণ শেষে সম্পত্তির দখলদার কে তা নির্ধারণ করবেন। প্রয়োজনে সরেজমিনে তদন্তের আদেশ দিতে পারেন পুলিশকে। তাদের দেওয়া প্রতিবেদনের ভিত্তিতে প্রকৃত দখলদার কে, সে বিষয়ে রায় দেবেন। তবে ১৪৫ ধারায় প্রতিকার চাইতে গেলে এখানে স্বত্ব বা মালিকানা দাবি করা যাবে না। এর মাধ্যমে শুধু প্রকৃত দখলদার নির্ণয় করার জন্য প্রতিকার চাওয়া যাবে।

❏ মালিকানা দাবি করবেন যেভাবেঃ

জমির মালিকানা বা স্বত্ব দাবির জন্য দেওয়ানি আদালতের আশ্রয় নিতে হবে। জমি অবৈধভাবে দখলচ্যুত হলে দখল পুনরুদ্ধারের জন্য সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৮ ও ৯ ধারা অনুযায়ী প্রতিকার পেতে পারেন। এ আইনের ৮ ধারা অনুযায়ী জমির মালিক নির্ধারিত পদ্ধতিতে জমিটি পুনরুদ্ধার করার জন্য প্রতিকার চাইতে পারেন। তবে এ ধারা অনুযায়ী, দখলচ্যুত ব্যক্তিকে জমিতে তাঁর স্বত্ব বা মালিকানা আছে কিংবা মালিকানার দাবি রয়েছে, তার ঘোষণা চাইতে হবে। না হলে এ ধারা অনুযায়ী প্রতিকার পাওয়া সম্ভব হয় না। ৮ ধারার স্বত্ব প্রমাণসহ মামলা করার ক্ষেত্রে বেদখল হওয়ার পর থেকে ১২ বছরের মধ্যে মামলা করার সময়সীমা নির্ধারণ করে দেওয়া হয়েছে। এ ধরনের মামলাকে সাধারণত স্বত্ব সাব্যস্ত খাস দখলের মামলা বলা হয়।

সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৯ ধারা অনুযায়ী প্রতিকার চাইতে হলে মালিকানা প্রমাণের দরকার নেই। শুধু জমি থেকে দখলচ্যুত হয়েছেন—এটি প্রমাণ করলেই চলবে। ৯ ধারায় উল্লেখ আছে, যদি কোনো ব্যক্তি বেদখল হন, তবে তিনি বা তাঁর মাধ্যমে দাবিদার কোনো ব্যক্তি মোকদ্দমার মাধ্যমে এর দখল পুনরুদ্ধার করতে পারেন। এ ক্ষেত্রে যেসব দিক বিবেচনা করা হয়, সেগুলো হলো—বাদী অর্থাৎ যিনি প্রতিকার দাবি করেছেন, তিনি জমিটি দখল করে আসছিলেন কি না; বিবাদী তাঁকে জোরপূর্বক বেদখল করেছেন কি না; বিবাদী বেআইনিভাবে জমিতে প্রবেশ করেছেন কি না।

তবে বাদীকে অবশ্যই বেদখল হওয়ার ছয় মাসের মধ্যে মামলা করতে হবে। অন্যথায় এ ধারায় মামলা করার অধিকার হারাতে হবে তাঁকে। তবে সরকারের বিরুদ্ধে এ ধারায় প্রতিকার চাওয়া যাবে না।

❏ কোথায় ও কীভাবে আইনের আশ্রয় নেবেন

জমিজমার মালিকানা নিয়ে প্রতিকারের ক্ষেত্রে নির্দিষ্ট এখতিয়ারাধীন আদালতে মামলা করতে হবে। মামলার মূল্যমান চার লাখ টাকার কম হলে সহকারী জজ আদালতে এবং চার লাখের বেশি হলে অসীম এখতিয়ার পর্যন্ত যুগ্ম জেলা জজ আদালতে প্রতিকার চাইতে হবে। মামলা দায়ের করতে হবে আইনজীবীর মাধ্যমে। মালিকানাসহ দখলের প্রতিকার চাইলে জমির মূল্য বাবদ অ্যাড-ভ্যালোরেম (মূল্যানুপাতে) কোর্ট ফি দিতে হবে। ৯ ধারা অনুযায়ী শুধু দখলের জন্য প্রতিকার চাইলে সম্পত্তির মূল্য অনুসারে যে কোর্ট ফি তার অর্ধেক, অর্থাৎ অ্যাড-ভ্যালোরেম কোর্ট ফির অর্ধেক পরিমাণ কোর্ট ফি দিতে হবে। জমির মালিকানাসহ দখল কিংবা শুধু দখল চেয়ে প্রতিকারের ক্ষেত্রে যদি বাদী মনে করেন, তাঁর জমিটি ক্ষতিগ্রস্ত হওয়ার আশঙ্কা আছে, তাহলে অস্থায়ী নিষেধাজ্ঞা চাইতে পারেন পৃথক আবেদনের মাধ্যমে।

জমি বেদখল হলে কী করবেন? বাংলাদেশে জমি থাকা আর ফেসবুকে সুন্দরী বৌ এর প্রোফাইল থাকা প্রায় একই কথা, দুটোই ঝামেলা, তবে যৌক্তিক বিচারে বৌ এর ঝামেলা সম্ভবতঃ কম, হাজার হোক এক বৌ গেলে আরেক বৌ পেতে পারেন কিন্তু জমি একবার হাতছাড়া হয়ে গেলে সাত ঘাটের পানি না খেয়ে, উকিলের পিছনে সর্বস্ব না হারিয়ে, কোর্টে হাজিরা দিতে দিতে জীবন-যৌবন না খুইয়ে সেই জমি ফিরে পাওয়া প্রায় অসম্ভব একটা ব্যাপার বলেই জানবেন। বাংলাদেশে সচরাচর যা হয়, আপনি যদি ‘সেইরাম’ লেভেলের শক্তিশালী লোক না হন তাহলে জমি ফেলে রাখলে সেটা আলগোছে বেদখল হয়ে যাবে (এই প্রসংঙ্গে মনে পরল আমাদের মহল্লায় এক ব্রিগেডিয়ার সাহেবের বিশাল এক খন্ড জমি বহুদিন ধরে খালি পরে ছিল, একেবারে মেইন রোডের পাশে, গেটও মনে হয় ছিলনা বা থাকলেও সেটা খোলাই থাকতো, সে এক অভিশপ্ত জমি! কত ভূমিদস্যুর, কত মাস্তানের দীর্ঘশ্বাস যে সেই জমিতে মিশে আছে! সরি আবার আবেগিত হয়ে যাচ্ছি, বেগ ইয়োর পার্ডন!) তার মানে আপনি শক্তিশালী না হলে আপনার কিছু করার নেই? আইন শুধু বড়লোক আর শক্তিশালীদের জন্য? নাহ ব্যাপারটা ঠিক তা নয়, তবে আপনি যদি বুদ্ধিমান আর দ্রুত হন তাহলে আইনের দীর্ঘ হাতকে নিজের হাত হিসেবে ব্যাবহার করতে পারবেন। বাংলাদেশে সাধারনতঃ যা হয়, লোকেরা আইন জানেনা দেখে ভূমি দখল হয়ে গেলে খামাখা লোকাল ‘বড়ভাই’ আর থানা পুলিশের পিছনে দৌড়ায়। আসুন এইবার একজন আইনজীবির চোখে এই সমস্যা আর তার সমাধানটা দেখাই- ক) মনে করুন আপনি এক খন্ড জমির মালিক, দখলে আছেন, মালিকানার পক্ষের সব ধরনের কাগজও আপনার আছে, তারপরও লোকাল এক নেতা/বড়ভাই কোন এক শুভ সকালে চ্যাঙ্গা-ব্যাঙ্গা করে পিটিয়ে আপনাকে সেই জমি থেকে উচ্ছেদ করে দিল, কি করবেন? অথবা, খ) মনে করুন জমিটি আপনি ওয়ারিশ সূত্রে পেয়েছেন, দখলে আছেন, জমির কাগজপত্র কোথায় আছেন সেটা ‘খুজে’ দেখতে হবে বা মালিকানার কাগজপত্র কখনো খুজে দেখার প্রয়োজন বোধ করেননি বা হয়তো জমির কাগজে ‘হালকার উপর ঝাপসা’ কিছু সমস্যা আছে, এই অবস্থায় বেদখল হয়েছেন, কি করবেন? জেনে রাখা ভাল, জমিতে দখলের (হোক সেটা আইনী বা বেআইনী উপায়ে অর্জিত) একটা আইনগত মূল্য আছে। জমিতে বেআইনীভাবে দখলে থাকা কাউকে এমনকি জমির আইনসঙ্গত মালিকও আইন বহির্ভূত ভাবে (পড়ুন পিটিয়ে পাছা লাল করে দিয়ে) উচ্ছেদ করতে পারেনা, আইন বলে কাউকে কোন জমির দখল থেকে (এমনকি সেটা বেআইনী দখল হলেও) উচ্ছেদ করতে গেলে তা ‘আইনসঙ্গত’ উপায়ে করতে হবে। আপনাকে যদি কোন জমি থেকে বেআইনী ভাবে উচ্ছেদ করা হয়, বেআইনী বলতে আমি কোর্টের আদেশ ব্যাতীত উচ্ছেদ বোঝাচ্ছি, কোর্টের আদেশ ব্যাতীত যে কোন প্রকার উচ্ছেদই বেআইনী (জমির মালিকানার পক্ষে আপনার কোন কাগজ নেই বা সেই কাগজে ভুল আছে এই অজুহাতে কেউ যদি আপনাকে কোর্টের আদেশ ছাড়াই উচ্ছেদ করে, তাহলে সেই উচ্ছেদকে বেআইনী বলেই জানবেন)। তো কোন জমি থেকে আপনার অসম্মতিতে উচ্ছেদ হয়ে গেলে কি করবেন? কেস করবেন, আবার কি করবেন? কেসটা হবে জমির দখল ফিরে পাওয়া নিয়ে, বেদখল হবার ছয় মাসের মধ্যে যদি আপনি কেস করেন আর কোর্ট যদি দেখে আপনাকে সেই জমি থেকে বেআইনী ভাবে উচ্ছেদ করা হয়েছে, তাহলে কোর্ট আপনাকে আপনার দখল ফিরিয়ে দেবে। তবে জেনে রাখা কোর্ট কতৃক দখল ফিরিয়ে দেয়া মানেই কিন্তু আপনাকে কোর্ট কতৃক জমির আইনসঙ্গত মালিক হিসেবে স্বীকার করে নেয়া না, কেউ যদি দেখাতে পারে যে সেই ঐ জমির আসল আইন সঙ্গত মালিক, তাহলে যে কোর্ট আপনাকে এত আদর করে দখল ফিরিয়ে দিল, সেই একই কোর্ট তখন পাছায় লাথি মেরে আপনাকে সেখান থেকে উচ্ছেদ করে দিবে। সারমর্মঃ বেদখল হবার ছয় মাসের মধ্যে দখল ফিরে পাবার জন্য কেস করুন, থানা-পুলিশ-নেতার কাছে ধর্না দিতে যেয়ে আবার এই সময় পার করে ফেলবেন না। দখল ফিরে পাবার জন্য জমির মালিকানা প্রমান করতে হয় না, বেদখলের আগে যে দখলে ছিলেন সেটা প্রমান করাই যথেষ্ট। দখল ফিরে পাবার পর গ্যাট হয়ে বসুন আর জমির মালিকানার কেস চালাতে থাকুন, তবে মনে রাখা ভাল কোর্ট কতৃক জমির দখল পাওয়া আর জমির মালিকানা প্রমান হওয়া এক কথা নয়।

 

জমি বেদখল হলে কী করবেন?

বাংলাদেশে জমি থাকা আর ফেসবুকে সুন্দরী বৌ এর প্রোফাইল থাকা প্রায় একই কথা, দুটোই ঝামেলা, তবে যৌক্তিক বিচারে বৌ এর ঝামেলা সম্ভবতঃ কম, হাজার হোক এক বৌ গেলে আরেক বৌ পেতে পারেন কিন্তু জমি একবার হাতছাড়া হয়ে গেলে সাত ঘাটের পানি না খেয়ে, উকিলের পিছনে সর্বস্ব না হারিয়ে, কোর্টে হাজিরা দিতে দিতে জীবন-যৌবন না খুইয়ে সেই জমি ফিরে পাওয়া প্রায় অসম্ভব একটা ব্যাপার বলেই জানবেন।

বাংলাদেশে সচরাচর যা হয়, আপনি যদি ‘সেইরাম’ লেভেলের শক্তিশালী লোক না হন তাহলে জমি ফেলে রাখলে সেটা আলগোছে বেদখল হয়ে যাবে (এই প্রসংঙ্গে মনে পরল আমাদের মহল্লায় এক ব্রিগেডিয়ার সাহেবের বিশাল এক খন্ড জমি বহুদিন ধরে খালি পরে ছিল, একেবারে মেইন রোডের পাশে, গেটও মনে হয় ছিলনা বা থাকলেও সেটা খোলাই থাকতো, সে এক অভিশপ্ত জমি! কত ভূমিদস্যুর, কত মাস্তানের দীর্ঘশ্বাস যে সেই জমিতে মিশে আছে! সরি আবার আবেগিত হয়ে যাচ্ছি, বেগ ইয়োর পার্ডন!)

তার মানে আপনি শক্তিশালী না হলে আপনার কিছু করার নেই? আইন শুধু বড়লোক আর শক্তিশালীদের জন্য? নাহ ব্যাপারটা ঠিক তা নয়, তবে আপনি যদি বুদ্ধিমান আর দ্রুত হন তাহলে আইনের দীর্ঘ হাতকে নিজের হাত হিসেবে ব্যাবহার করতে পারবেন।

বাংলাদেশে সাধারনতঃ যা হয়, লোকেরা আইন জানেনা দেখে ভূমি দখল হয়ে গেলে খামাখা লোকাল ‘বড়ভাই’ আর থানা পুলিশের পিছনে দৌড়ায়। আসুন এইবার একজন আইনজীবির চোখে এই সমস্যা আর তার সমাধানটা দেখাই-

ক) মনে করুন আপনি এক খন্ড জমির মালিক, দখলে আছেন, মালিকানার পক্ষের সব ধরনের কাগজও আপনার আছে, তারপরও লোকাল এক নেতা/বড়ভাই কোন এক শুভ সকালে চ্যাঙ্গা-ব্যাঙ্গা করে পিটিয়ে আপনাকে সেই জমি থেকে উচ্ছেদ করে দিল, কি করবেন? অথবা,

খ) মনে করুন জমিটি আপনি ওয়ারিশ সূত্রে পেয়েছেন, দখলে আছেন, জমির কাগজপত্র কোথায় আছেন সেটা ‘খুজে’ দেখতে হবে বা মালিকানার কাগজপত্র কখনো খুজে দেখার প্রয়োজন বোধ করেননি বা হয়তো জমির কাগজে ‘হালকার উপর ঝাপসা’ কিছু সমস্যা আছে, এই অবস্থায় বেদখল হয়েছেন, কি করবেন?

জেনে রাখা ভাল, জমিতে দখলের (হোক সেটা আইনী বা বেআইনী উপায়ে অর্জিত) একটা আইনগত মূল্য আছে। জমিতে বেআইনীভাবে দখলে থাকা কাউকে এমনকি জমির আইনসঙ্গত মালিকও আইন বহির্ভূত ভাবে (পড়ুন পিটিয়ে পাছা লাল করে দিয়ে) উচ্ছেদ করতে পারেনা, আইন বলে কাউকে কোন জমির দখল থেকে (এমনকি সেটা বেআইনী দখল হলেও) উচ্ছেদ করতে গেলে তা ‘আইনসঙ্গত’ উপায়ে করতে হবে। আপনাকে যদি কোন জমি থেকে বেআইনী ভাবে উচ্ছেদ করা হয়, বেআইনী বলতে আমি কোর্টের আদেশ ব্যাতীত উচ্ছেদ বোঝাচ্ছি, কোর্টের আদেশ ব্যাতীত যে কোন প্রকার উচ্ছেদই বেআইনী (জমির মালিকানার পক্ষে আপনার কোন কাগজ নেই বা সেই কাগজে ভুল আছে এই অজুহাতে কেউ যদি আপনাকে কোর্টের আদেশ ছাড়াই উচ্ছেদ করে, তাহলে সেই উচ্ছেদকে বেআইনী বলেই জানবেন)।

তো কোন জমি থেকে আপনার অসম্মতিতে উচ্ছেদ হয়ে গেলে কি করবেন? কেস করবেন, আবার কি করবেন? কেসটা হবে জমির দখল ফিরে পাওয়া নিয়ে, বেদখল হবার ছয় মাসের মধ্যে যদি আপনি কেস করেন আর কোর্ট যদি দেখে আপনাকে সেই জমি থেকে বেআইনী ভাবে উচ্ছেদ করা হয়েছে, তাহলে কোর্ট আপনাকে আপনার দখল ফিরিয়ে দেবে। তবে জেনে রাখা কোর্ট কতৃক দখল ফিরিয়ে দেয়া মানেই কিন্তু আপনাকে কোর্ট কতৃক জমির আইনসঙ্গত মালিক হিসেবে স্বীকার করে নেয়া না, কেউ যদি দেখাতে পারে যে সেই ঐ জমির আসল আইন সঙ্গত মালিক, তাহলে যে কোর্ট আপনাকে এত আদর করে দখল ফিরিয়ে দিল, সেই একই কোর্ট তখন পাছায় লাথি মেরে আপনাকে সেখান থেকে উচ্ছেদ করে দিবে।

সারমর্মঃ বেদখল হবার ছয় মাসের মধ্যে দখল ফিরে পাবার জন্য কেস করুন, থানা-পুলিশ-নেতার কাছে ধর্না দিতে যেয়ে আবার এই সময় পার করে ফেলবেন না। দখল ফিরে পাবার জন্য জমির মালিকানা প্রমান করতে হয় না, বেদখলের আগে যে দখলে ছিলেন সেটা প্রমান করাই যথেষ্ট। দখল ফিরে পাবার পর গ্যাট হয়ে বসুন আর জমির মালিকানার কেস চালাতে থাকুন, তবে মনে রাখা ভাল কোর্ট কতৃক জমির দখল পাওয়া আর জমির মালিকানা প্রমান হওয়া এক কথা নয়।

নামজারি কি ও কেন?

 

নামজারি কি ও কেন?

এক কথায় ‘নামজারি’ বলতে-কোন ব্যক্তি বা প্রতিষ্ঠান কোন বৈধ পন্থায় ভূমি/জমির মালিকানা অর্জন করলে সরকারি রেকর্ড সংশোধন করে তার নামে রেকর্ড আপটুডেট (হালনাগাদ) করাকেই নামজারি বলা হয়। কোন ব্যক্তির নামজারি সম্পন্ন হলে তাকে একটি খতিয়ান দেয়া হয় যেখানে তার অর্জিত জমির একখানি সংক্ষিপ্ত হিসাব বিবরণী উল্লেখ থাকে। উক্ত হিসাব বিবরণী অর্থাৎ খতিয়ানে মালিকের নাম, কোন্ মৌজা, মৌজার নম্বর (জে এল নম্বর), জরিপের দাগ নম্বর, দাগে জমির পরিমান, একাধিক মালিক হলে তাদের নির্ধারিত হিস্যা ও প্রতি বছরের ধার্যকৃত খাজনা (ভূমি উন্নয়ন কর) ইত্যাদি লিপিবদ্ধ থাকে। কিন্তু কেন নামজারি এত জরুরি। কারণ তার মধ্যে নিম্নলিখিতগুলি গুরুত্বপূর্ণঃ

১। শুধুমাত্র কোন দলিলের মাধ্যমে অর্জিত মালিকানার ভিত্তিতে অথবা ওয়ারিশ হিসেবে পিতা-মাতার জমিতে দখলসূত্রে থাকলেই সরকারি রেকর্ডে উক্ত ভূমিতে তাঁর মালিকানা নিশ্চিত হয় না। কোন ভূমিতে বৈধ ওয়ারিশ বা ক্রয়সূত্রে মালিক হবার পর পূর্বের মালিকের নাম হতে নাম কেটে বর্তমান মালিকের নাম অন্তর্ভুক্ত করতে হয়, তাহলেই তার মালিকানা সরকার কর্তৃক নিশ্চিত হয়। আর এটিই হল নামজারি পদ্ধতি।

২। আপনি যদি ওয়ারিশ হিসাবে বা ক্রয়সূত্রে কোন জমির মালিক হন কিন্তু নামজারি না করান, তবে আপনার অজান্তে কোনভাবে এক/একাধিক দলিল সম্পাদন করে কোন স্বার্থান্বেষী ব্যক্তি আপনার আগে নামজারি করে ফেলতে পারে। তাতে আপনি পরবর্তীতে নামজারি করতে গেলে স্বাভাবিকভাবেই সমস্যায় পড়বেন। বাস্তবক্ষেত্রে জটিলতা আরো বাড়তে দেখা গেছে যখন উক্ত স্বার্থানেষী ব্যক্তি অপর এক বা একাধিক ব্যক্তির নিকট ঐ জমি ইতোমধ্যে বিক্রয় করে ফেলেছে। বর্তমানে এরকম ঘটনা অহরহ ঘটছে। এসব ক্ষেত্রে নানারকম মামলা মোকদ্দমার সৃষ্টি হয়ে থাকে যা দীর্ঘদিন যাবৎ অর্থ, সময় ও মানুষে-মানুষে সম্পর্কের অবনতি ঘটায়।

৩। সাধারণভাবে আমাদের ধারণা, দলিল সম্পাদন হলেই কাজ শেষ। নামজারির দরকার কী? এটি অত্যন্ত ভুল ধারণা। দলিল সম্পাদনের মাধ্যমে শুধুমাত্র মালিকানা হস্তান্তর হয়, সরকারের খাতায় মালিক হিসাবে স্বীকৃতি পাওয়া যায় না।

৪। রেজিস্ট্রেশন দপ্তরটি আইন মন্ত্রণালয়ের অধীন একটি অফিস। সকল প্রকার দলিল সম্পাদন, রেজিস্ট্রিকরণ উক্ত দপ্তরের কাজ। দলিল রেজিস্ট্রিকরণের ক্ষেত্রে এখনও পর্যন্ত যিনি বিক্রেতা তিনি আদৌ উক্ত জমির মালিক হিসাবে সরকারের রেকর্ডে অন্তর্ভুক্ত আছেন কী না তার কোন রেকর্ড জেলা রেজিস্টার বা সাব-রেজিস্টারের দপ্তরে নেই। ফলে ভুলবশত: একই জমির এক বা একাধিক দলিলের মাধ্যমে বিক্রয়ের ঘটনা ঘটে। অপরদিকে ভূমি অফিসগুলি ভূমি মন্ত্রণালয়ের অধীন যার কাছে সরকারের কাছে রেকর্ডভুক্ত মালিকদের নাম, পূর্ববর্তী নামজারিকৃত মালিকদের নাম, নথিসহ বিস্তর তথ্য থাকে। ফলে একবার নামজারি করাতে সক্ষম হলে একই জমির একাধিকবার বিক্রয় হলেও মূল মালিকের আর ক্ষতিগ্রস্ত বা হয়রানী হবার সম্ভাবনা কম থাকে।

৫। নামজারি আবেদনের মাধ্যমে আবেদনকারি যে স্বত্বলিপি অর্জন করেন, যাকে প্রচলিত ভাষায় আমরা ‘খতিয়ান’ বলে থাকি, এর মাধ্যমে তার উক্ত জমিতে মালিকানা স্বত্ব প্রমাণে নিশ্চয়তা লাভ করেন যা অন্য কোন দালিলিক মাধ্যমে লাভ করেন না।

৬। নামজারি করা না থাকলে শুধু একাধিক বিক্রয়ের আশঙ্কাই বিদ্যামান থাকেনা, পরবর্তীতে আপনার অর্জিত সম্পত্তিতে দখলে থাকলেও পরবর্তীতে আপনার অবর্তমানে আপনার উত্তরাধিকারগণ উক্ত সম্পত্তি থেকে বঞ্চিত হবার আশঙ্কা থাকে।

৭। যে কোন আর্থিক প্রতিষ্ঠানে বর্তমানে ঋণ নিতে গেলে জমি বন্ধকের ক্ষেত্রে খতিয়ান ছাড়া আবেদন গ্রহণ করা হয় না।

৮। ওয়ারিশনমূলে প্রাপ্ত জমির মালিকরা যদি নামজারি না করান তাহলে তাদের মধ্যে বিশেষত: নারী অংশীদারগণ এবং ভবিষ্যতে তাদের ওয়ারিশগণদের মধ্যে মারাত্নক জটিলতা সৃষ্টি হয়। এ জন্য ওয়ারিশগণ সমঝোতার মাধ্যমে প্রথমেই নামজারি সম্পন্ন করে রাখলে পরবর্তীতে অনেক জটিলতা পরিহার করা সম্ভব হয়।

ভূমি ক্রয়-বিক্রয় সংক্রান্ত আইন (জমি বিক্রয়ে বিরোধ এড়াতে যা জানা দরকার),,,,,,,

 

ভূমি ক্রয়-বিক্রয় সংক্রান্ত আইন (জমি বিক্রয়ে বিরোধ এড়াতে যা জানা দরকার)

বিভিন্ন কারণেই আমাদের জমি ক্রয় এবং বিক্রয় করতে হয়। জমি ক্রয়-বিক্রয়ের সময় ক্রেতা-গ্রহীতা প্রায়ই নানাবিধ কারণে বিরোধে জড়িয়ে পড়ে। বিক্রয়ের জন্য প্রস্তাবিত জমির ক্রেতা-বিক্রেতার মধ্যে অনাকাঙ্খিত বিরোধ এড়াতে নিম্নোক্ত বিষয়গুলো জেনে রাখা দরকার।

❏ কোন কর কে দেবেঃ

ভ্যাট ও উৎস কর সর্বদাই জমির বিক্রেতা দেয়। আয়কর আইনের বিধান মতে, এ দু’ধরনের কর হচ্ছে বিক্রেতার আয়ের ওপর ধার্য কর। এ কর বিক্রেতার নামে সরকারি কোষাগারে জমা দিতে হয়। জমি বিক্রয়ের সময় এ দু’প্রকার কর আদায় করা হলে তা অবশ্যই বিক্রেতা কর্তৃক পরিশোধ করতে হবে। অন্যান্য কর জমির ক্রেতাকে পরিশোধ করতে হবে।

❏ ভ্রম সংশোধন দলিলঃ

দলিল রেজিস্ট্রির পর তাতে দাগ, খতিয়ান, মৌজা, চৌহদ্দি বা নামের ভুল ধরা পড়লে তা খুব সহজেই সংশোধন করা যায়। এ ধরনের ভুল ধরা পড়ার তিন বছরের মধ্যে দেওয়ানি আদালতে দলিল সংশোধনের মামলা করতে হয়। তিন বছর পর এ ধরনের মামলা তামাদির দ্বারা বারিত হয়ে যায়। তিন বছরের মধ্যে দলিল সংশোধনের মামলা দায়ের করতে ব্যর্থ হলে, নির্দিষ্ট সময় অতিক্রান্তে (অর্থাৎ ৩ বছর পরে) দেওয়ানি আদালতে তখন ঘোষণামূলক মামলা করা যায়। আদালতের রায়ের এক কপি সংশ্লিষ্ট সাব রেজিস্ট্রারের কাছে পাঠানোর পর সাবরেজিস্ট্রার ওই রায়ের আলোকে ভলিউম সংশোধন করে নেবেন। এছাড়াও ভ্রম সংশোধন দলিল করেও আগে সম্পাদিত দলিলের ভুল সংশোধন করা যায়।

❏ জাল দলিল বাতিলের পদ্ধতিঃ

অপরের সম্পত্তি প্রতারণা করে নিজ নামে বাগিয়ে নেয়ার জন্য নানা কৌশলে সৃজন করা হয় জাল দলিল। কখনও নিরক্ষর মালিককে প্রলোভন দেখিয়ে কখনও বা জমি মালিকের অজান্তে অন্য লোককে মালিক সাজিয়ে গোপনে জাল দলিল তৈরি করা হয়। জাল দলিল যেভাবেই সৃজন করা হোক না কেন, জাল দলিল জমির মূল মালিক বা তার ওয়ারিশদের জন্য ক্ষতির কারণ হয়ে দাঁড়াতে পারে। জাল দলিল সম্পর্কে জানার তিন বছরের মধ্যে দেওয়ানি আদালতে ওই জাল দলিল বাতিলের জন্য মামলা দায়ের করতে হবে। দলিল বাতিলের সঙ্গে সঙ্গে সম্পত্তির দখল পাওয়ার মামলা করাও সমীচীন হবে।

❏ কমিশনের মাধ্যমে দলিল রেজিস্ট্রিঃ

দলিলদাতাদের মধ্যে কেউ রেজিস্ট্রি অফিসে যেতে অক্ষম বা অপারগ হলে তিনি রেজিস্ট্রেশন আইনের ৩৮ ধারা মতে, দলিল সম্পাদন স্বীকারোক্তি গ্রহণের জন্য কমিশনে প্রার্থণা করে সাবরেজিস্ট্রারের কাছে আবেদন করতে পারবেন। এরূপ আবেদনের ভিত্তিতে সাবরেজিস্ট্রার বা তার প্রতিনিধি দলিল দাতার বাসস্থানে গিয়ে সম্পাদন স্বীকারোক্তি গ্রহণের মাধ্যমে দলিল রেজিস্ট্রি করাকে বলে কমিশন মূলে রেজিস্ট্রি। এজন্য আলাদা কমিশন ফিস জমা দিতে হয়। এ প্রসঙ্গে প্রায়ই অভিযোগ শোনা যায়, সাবরেজিস্ট্রার অফিসের সংশ্লিষ্টরা কমিশন ফিস বাবদ অতিরিক্ত টাকা আদায় করে থাকে।

❏ ভিজিটে দলিল রেজিস্ট্রির পদ্ধতিঃ

দলিলদাতা এবং গ্রহীতা উভয়ের কেউই যদি রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে দলিল দাখিল করতে না পারেন সেক্ষেত্রে রেজিস্ট্রেশন আইনের ৩১ ধারা মতে, দলিলদাতার বাড়িতে গিয়ে দলিল রেজিস্ট্রি করে দেয়ার জন্য রেজিস্ট্রি অফিসে আবেদন করা যাবে। কমিশন বা ভিজিটের জন্য আবেদন করা হলে রেজিস্ট্রারিং অফিসার দাতার সম্পাদন স্বীকারোক্তি দলিলে লিখে দলিলটি রেজিস্ট্রির ব্যবস্থা করবেন। রেজিষ্টারিং অফিসার নিজে যেতে না পারলে তার অফিসের যে কোনও অফিসার বা বেতনভোগী কর্মচারীকে দিয়ে তার কমিশন জারি করতে পারবেন। ভিজিটের জন্য আবেদন করলে ভিজিট ফি সঙ্গে জমা দিতে হবে।

❏ প্রতিষ্ঠানের নামে দলিল লেখার নিয়মঃ

প্রতিষ্ঠানের নামে জমি দান বা ক্রয় করতে হলে তা সরাসরি প্রতিষ্ঠানের বরাবরে দলিল করতে হবে। ব্যক্তির নাম প্রতিষ্ঠানের সঙ্গে জড়িয়ে দলিল করা যাবে না। তবে কোনও কোম্পানির ক্ষেত্রে তার চেয়ারম্যান, ব্যবস্থপনা পরিচালক কিংবা কোম্পানির পক্ষে অন্য কোনো পদস্থ ব্যাক্তিকে প্রস্তাবিত জমি ক্রয়-বিক্রয়ের ক্ষেত্রে দাতা গ্রহীতা হতে পারেন।

❏ কৈফিয়তঃ

সাফ কবলা দলিলের নমুনা ফরমে কৈফিয়ত নামীয় একটি কলাম আছে। সাফ কবলা দলিল লেখার সময় ভুল হতে পারে। কোথাও কোনো ভুল হলে আদালদেতে সংশোধন করা হলে এরূপ সংশোধনের পৃষ্ঠা ও লাইন নম্বর উল্লেখ করে দলিলের শেষাংশে কৈফিয়ত হিসেবে তা লিখে দিতে হয়। উপরোক্তরূপ লেখার নিচে দলিল লেখক সই করবেন।

❏ জমি হস্তান্তরে বাধাসমূহঃ

ক) নাবালক, শত্রু দেশের নাগরিক, আদালত কর্তৃক দেউলিয়া ঘোষিত ব্যক্তি, মদ্যপানে মত্ত ব্যক্তি বা পাগল ব্যক্তি কর্তৃক সম্পাদিত কোনো দলিল বাতিল বলে গণ্য হবে।

খ) যদি কোনো সম্পত্তি কোনো আইনবলে হস্তান্তরের ওপর নিষেধাজ্ঞা থাকে তবে সে সম্পত্তি হস্তান্তর করে দলিল সম্পাদন করা হলে সে দলিল বাতিল বলে গণ্য হবে।

গ) দলিলদাতাকে কোনরূপ ভয় দেখিয়ে বা লোভ দেখিয়ে বা জোর করে যদি কোনরূপ দলিল সম্পাদন করা হয়তবে তা বাতিল বলে গণ্য হবে।

❏ জমি ক্রয়ের পর ক্রেতা-মালিকের করণীয়ঃ

একজন ক্রেতা হিসেবে আপনি যে প্রক্রিয়াতেই জমি ক্রয় করুন না কেন, ঐ জমি ক্রয় করার পর মালিকানা স্বত্ব প্রতিষ্ঠার জন্য নিম্নোক্ত কাজগুলো করতে হবে।

১) জমি রেজিস্ট্রি করার পর ওই জমি পরিমাপপূর্বক সীমানা নির্ধারণ করে পূর্বের মালিকের কাছ থেকে দখল বুঝে নিতে হবে।

২) জমিতে দখল প্রতিষ্ঠার জন্য বাস্তব ব্যবহার তথা চাষাবাদ/ঘরবাড়ি নির্মাণ ইত্যাদি করতে হবে।

৩) সংশ্লিষ্ট সাবরেজিস্ট্রার অফিস থেকে মূল দলিল সংগ্রহ করতে হবে। মূল দলিল উত্তোলনে বেশি সময়ের প্রয়োজন হলে সার্টিফায়েড কপি (মূল দলিলের হুবহু নকল) তুলে নিতে পারেন।

৪) সার্টিফায়েড কপি (নকল) প্রাপ্তির সঙ্গে সঙ্গে স্থানীয় সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিসে ওই ক্রয়কৃত জমি আপনার নিজ নামে নামজারি জমা ভাগের জন্য আবেদন করতে ভুলে যাবেন না।

৫) সহকারী কমিশনার (ভূমি) নামজারি খতিয়ান অনুমোদন দেয়ার পর নামজারি খতিয়ান, ডিসিআর-এর কপি ও ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করে দাখিলার কপি আপনি নিজে সংগ্রহপূর্বক সংরক্ষণ করুন।

৬) মনে রাখবেন, আপনি কষ্টার্জিত অর্থে জমি ক্রয়ের পর ওই জমি আপনার দখলে নিতে ব্যর্থ হলে এবং আপনার নিজ নামে নামজারি (মিউটেশন) করতে বিলম্ব করলে অসাধু ও চতুর জমি বিক্রেতা ঐ জমি আবার অন্যত্র বিক্রয়ের প্রচেষ্টা চালাতে পারে। তাই জমি ক্রয়ের পরপরই ক্রয়কৃত জমির দখল বুঝে নিন এবং নামজারি করুন।

উপরিল্লিখিত বিধানাবলী জানা থাকলে জমি ক্রয়- বিক্রয়ের সময় ক্রেতা-বিক্রেতার মধ্যে ভুল বোঝাবুঝির সম্ভাবনা থাকবে না এবং জমি ক্রয়ের পর ক্রেতার করণীয়গুলো জানা থাকলে ক্রেতা অপ্রত্যাশিত প্রতারণার হাত থেকে নিজেকে রক্ষা করতে পারবেন।

মোদ্দাকথা জমি ক্রয়-বিক্রয়ের সময় ক্রেতা এবং বিক্রেতাকে উপরিল্লিখিত বিধানাবলী সঠিক পদ্ধতিতে মেনে চলতে হবে। জমি ক্রয়-বিক্রয়ের সময় ক্রেতা-বিক্রেতা কেউই যাতে প্রতারিত না হয় সেজন্য উভয় পক্ষকেই আন্তরিক এবং পরস্পরের প্রতি শ্রদ্ধাশীল হতে হবে।