দখলকৃত জমিতে কখন অধিকার জন্ম নেয়?,,,,,,,

 

দখলকৃত জমিতে কখন অধিকার জন্ম নেয়?

আমরা সকলে জানি যে, একজন ব্যক্তি অন্য কোন ব্যক্তির সম্পত্তি স্থায়ী ভাবে দখল করতে পারে না। কিন্তু এক্ষেত্রে আমাদের দেশে আইন আছে যে, কোন ব্যক্তি যদি অন্য কোন ব্যক্তির সম্পত্তিতে কোন প্রকার বাধা বিপত্তি ব্যতিত নিরবছিন্ন ভাবে ১২ বছর ভোগ দখলে থাকে তাহলে ঐ দখলদার ব্যক্তি সম্পত্তিটির মালিকানা দাবী করতে পারে।

যদি সম্পত্তিটি সরকারী ভুমি হয় তবে নিরবছিন্ন ভাবে ৬০ বছর দখলে থাকতে হবে। কিন্তু যদি কোন ব্যক্তি উল্লেখিত ১২ বছর বা ৬০ বছরের মধ্যে কোন ধরণের বাধার সম্মুক্ষিন হন। তাহলে বছরের হিসাবটি যেদিন বাধার সম্মুক্ষিণ হবে সেদিন থেকে গননা করা শুরু হবে।

উল্লেখিত সময় দখলে রাখার পর দখলকারী ব্যক্তি তামাদি আইনে আদালতে মামলা দায়ের করে তার পক্ষে আদালত থেকে ডিক্রী নিতে পারেন। এক্ষেত্রে প্রমাণ করতে হবে যে, সম্পত্তিটি নিরবছিন্ন ভাবে এত বছর তার দখলে ছিল।

জমির “খতিয়ান ভুল সংশোধন” করবেন কিভাবে? বা খতিয়ানে ভুলে অন্যের নাম অন্তর্ভুক্ত হয়ে গেলে, এর থেকে সমাধান এর উপায়:

বিভিন্ন সময় দেখা যায় খতিয়ানে ভূলে অন্যের নাম অন্তর্ভুক্ত হয়ে যায়।এই নিয়ে দেখা দেয় আইনি জটিলতা। আসুন দেখে নিয় খতিয়ান এর মধ্যে অন্যর নাম অন্তর্ভুক্ত হলে এর সমাধান এর উপায়। কোনো খতিয়ানে জরিপের সময় মূল মালিকের নামের পরিবর্তে ভুলে অন্য কোনো ব্যক্তির নাম অন্তর্ভুক্ত হয়ে গেলে মূল মালিককে খতিয়ান সংশোধনের জন্য জমির দাম অনুযায়ী উপযুক্ত আদালতে মামলা করতে হবে। আদালত খতিয়ান ভুল এই মর্মে রায় (ডিক্রি) দিলে সেই ডিক্রিমূলে খতিয়ান সংশোধনের জন্য এসি (ল্যান্ড) এর কাছে আবেদন করতে হবে।

এমনকি সরকারি সম্পত্তি ভুলে খতিয়ানে কোনো ব্যক্তির নামে অন্তর্ভুক্ত হয়ে গেলে সরকারকেও খতিয়ান সংশোধনের ক্ষেত্রে একই পদ্ধতি আনয়ন করতে হবে। এ বিষয়ে হাইকোর্টের নজির হলো-খতিয়ান সংক্রান্ত স্বত্বের প্রশ্নে একমাত্র দেওয়ানি আদালতই সিদ্ধান্ত প্রদান করতে পারে’ (১৫ ডিএলআর ৪৮৩)।

কারণ রাজস্ব কর্মকর্তা এসি (ল্যান্ড) স্বত্ব নির্ধারণ করতে পারেন না। কোনো বিচারিক ক্ষমতা নেই। তিনি জমির আদালতের রায় বা ডিক্রিমূলে নামজারি করতে গেলে আবেদনকারীর স্বত্বসম্পর্কিত কোনো প্রশ্ন বা আপত্তি রাজস্ব কর্মকর্তা করতে পারেন না। কিন্তু বাস্তবে দেখা যায়, ডিক্রি পাওয়ার পরও দখল ও স্বত্ব সম্পর্কে প্রশ্ন তুলে রাজস্ব কর্মকর্তা আবেদনকারীকে হয়রানি করেন ও উৎকোচ প্রদানে বাধ্য করেন।

উপজেলা ভূমি অফিসে প্রথমে নির্ধারিত ফরমে ৫ টাকার কোর্ট ফি সংযুক্ত করে আবেদন করতে হবে। আবেদন প্রাপ্তির পর দখল এবং রেকর্ড সংক্রান্তপ্রতিবেদনের জন্য ইউনিয়ন ভূমি অফিসে প্রেরণ করা হয়। ইউনিয়ন ভূমি অফিসের প্রতিবেদন প্রাপ্তির পর সংশ্লিষ্ট পক্ষকে নোটিশ প্রদানক্রমে শুনানি গ্রহণ ও দাখিলিয় কাগজপত্রাদি বিবেচনায় কোন আপত্তি না থাকলে খতিয়ানের করণিক ভুল সংশোধনের আদেশ দেয়া হয়। আদেশ অনুসারে ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তা সংশোধিত খতিয়ান প্রস্তুত করে পেশ করেন এবং কানুনগো প্রয়োজনীয় রেকর্ড সংশোধন করেন।

সময়: সাধারণত ২৫-৩০ দিন।

ফি: আবেদনে ৫/- টাকার কোর্ট ফি সংযুক্ত করতে হয়

যোগাযোগ: উপজেলা ভূমি অফিসের সহঃ কমিশনার (ভূমি), সংশ্লিষ্ট সহকারী

প্রয়োজনীয় কাগজপত্র

১। সংশ্লিষ্ট সর্বশেষ নামজারি, এসএ, বিএস, সিএস খতিয়ানের ফটোকপি/ সার্টিফাইড কপি

২। সংশ্লিষ্ট মৌজার এসএ ও বিএস মৌজা ম্যাপ

৩। ওয়ারিশ সনদপত্র (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে) [অনধিক ০৩ মাসের মধ্যে ইস্যুকৃত]

৪। মূল দলিলের ফটোকপি/ সার্টিফাইড কপি (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে)

৫। সর্বশেষ জরিপের পর থেকে বায়া/পিট দলিল (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে)

৬। ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা

৭। আদালতের রায়/ আদেশ/ ডিক্রির সার্টিফাইড কপি

৮। আদালতের রায়/ আদেশ/ ডিক্রি থাকলে আরজির সার্টিফাইড কপি

৯। বিএস জরিপের মাঠপর্চা, ডিপি খতিয়ান ইত্যাদি

শর্তাবলী

১। আবেদন করতে হবে

২। জমির মালিকানার কাগজ ও দখল থাকতে হবে আইন ও বিধি

১। এসএ এ্যান্ড টিএ্যাক্ট ১৯৫০

২। ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল ১৯৯০

৩। ভূমি মন্ত্রণালয়ের ০২/০৯/২০১৪ তারিখের ৩১.০০.০০০০.০৪২.৬৭.০৩১.১১.৫৮৫ নং পরিপত্র

জমি বেদখল হলে তার প্রতিকার সম্পর্কে জেনে নিন,,,,,,,,

 

জমি বেদখল হলে তার প্রতিকার সম্পর্কে জেনে নিন

❏ জমি বেদখল হলে সাধারণ দুইটি কাজ করতে হয়। যেমন:-

১। গ্রাম্য প্রধান/মাতব্বর মুরুব্বীদের শরনাপন্ন হওয়া।

২। আদালতের শরনাপন্ন হওয়া।

❏ গ্রাম্য প্রধান/মাতব্বর মুরুব্বীর শরনাপন্নের মাধ্যমে:

যদি কোনো ব্যক্তি তার দখলকৃত জমি হতে কোনো সময় হঠাত্ করে বেদখল হয়ে যায় কিংবা তাকে জোড়পূর্বক বেদখল করা হয় তাহলে এক্ষেত্রে সেই ব্যক্তি প্রথমে প্রতিকার পাবার জন্য তথা জমিটিতে পুনরায় দখল ফিরে পাবার জন্য গ্রাম্য প্রধান তথা মাতব্বর মুরুব্বীদেরকে জানাতে পারেন। জমি হতে বেদখল হওয়ার বিষয়ে মাতব্বরগণ উভয় পক্ষকে ডেকে আলাপ আলোচনার মাধ্যমে বিষয়টি মীমাংসা করে দিতে পারবেন।

❏ আদালতের শরনাপন্ন হয়ে:

যদি জমি হতে বেদখল হওয়া ব্যক্তিটি মনে করেন যে গ্রাম্য প্রধান/মাতব্বর ব্যক্তিগণের নিকট শরনাপন্ন হয়ে তিনি উপযুক্ত প্রতিকার পাবেন না মর্মে আশংকা করেন কিংবা গ্রাম্য প্রধান/মাতব্বর ব্যক্তিগণের নিকট শরনাপন্ন হওয়ার পরও কোনো প্রতিকার না পান তাহলে সেক্ষেত্রে জমি হতে বেদখল হওয়া ব্যক্তিটি সরাসরি আদালতের আশ্রয় গ্রহণ করতে পারবেন।

❏ কোন আদালতে মামলা করবেন?

১। ফৌজদারী আদালত অথবা ২। দেওয়ানী আদালত

❏ ১। ফৌজদারী আদালতে মামলা:

(১৮৯৮ সালের ফৌজদারী কার্যবিধির ১৪৫ ধারা মতে) যদি কোনো ব্যক্তি তার দখলকৃত জমি হতে (মালিকানা থাক বা না থাক) হঠাৎ করে বেদখল হয়ে যান কিংবা কোনো ব্যক্তি তাকে জোড় পূর্বক ভাবে বেদখল করে তাহলে জমি হতে বেদখল হওয়ার পর তাকে ফৌজদারী আদালতে মামলা করতে হবে। এ ধরনের মামলা সাধারণত অল্প সময়ের মধ্যেই শেষ হয়ে যায়।

❏ কতদিনের মধ্যে মামলা করতে হবে?

জমি বেদখল হওয়ার তারিখ হতে ২ মাসের মধ্যে মামলা করতে হবে।

❏ কোথায় মামলা করতে হবে?

ঐ এলাকার এখতিয়ার/আদালতের নির্দিষ্ট অঞ্চলের জন্য নিয়োজিত ১ম শ্রেণীর ম্যাজিষ্ট্রেট আদালতে মামলা করতে হবে।

উল্লেখ্য যে জমি হতে বেদখল হওয়ার আশংকা থাকলেও আশংকার তারিখ হতে ২ মাসের মধ্যে ১ম শ্রেণীর ম্যাজিষ্ট্রেট আদালতে উপরোক্ত ধারায় মামলা করা যাবে।

❏ ২। দেওয়ানী আদালতে মামলা:

(১৮৭৭ সালের সুনিদিষ্ট প্রতিকার আইনের ৯ ধারা মতে) যদি কোনো ব্যক্তি তার দখলকৃত জমি হতে হঠাৎ করে বেদখল হয়ে যান কিংবা কোনো ব্যক্তিকে জোড় পূর্বকভাবে বেদখল করা হয় তাহলে জমি হতে বেদখল হওয়া ব্যক্তি বেদখল হওয়ার পর দেওয়ানী আদালতে মামলা করতে হবে।

❏ কতদিনের মধ্যে মামলা করতে হবে?

জমি বেদখল হওয়ার তারিখ হতে ৬ মাসের মধ্যে মামলা করতে হবে।

❏ কোথায় মামলা করতে হবে?

১। বেদখল সম্পত্তির মূল্য যদি ২ লাখ টাকা পর্যন্ত হয় তাহলে জমিটি যে এলাকায় অবস্থিত সেই এলাকার সহকারী জজের নিকট মামলা দায়ের করতে হবে।

২। বেদখল সম্পত্তির মূল্য যদি ২ লাখ ১ টাকা থেকে ৪ লাখ টাকা পর্যন্ত হয় তাহলে জমিটি যে এলাকায় অবস্থিত সেই এলাকার সিনিয়র সহকারী জজের নিকট মামলা দায়ের করতে হবে।

৩। বেদখল সম্পত্তির মূল্য যদি ৪ লাখ ১ টাকা থেকে ৫ লাখ টাকা পর্যন্ত হয় তাহলে জমিটি যে এলাকায় অবস্থিত সেই এলাকার যুগ্ন জেলা জজের নিকট মামলা দায়ের করতে হবে।

৪। বেদখল সম্পত্তির মূল্য যদি ৫ লক্ষ ১ টাকা থেকে অসীম পর্যন্ত হয় তাহলে জমিটি যে এলাকায় অবস্থিত সেই এলাকার জেলা জজ অথবা অতিরিক্ত জেলা জজের নিকট মামলা দায়ের করতে হবে।

উল্লেখ্য যে যদি কোনো ব্যক্তি তার দখলকৃত জমি হতে বেদখল হয়ে যায় এবং ঐ বেদখল হওয়া জমিটিতে তার মালিকানা থাকে তাহলে ঐ জমিটিতে দখল ফিরে পাবার জন্য বেদখল হওয়ার পর এখতিয়ার ভুক্ত দেওয়ানী আদালতে মামলা দায়ের করতে হবে। (১৮৭৭ সালের সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৮ এবং ৪২ ধারা)

❏ কতদিনের মধ্যে মামলা করতে হবে?

জমি বেদখল হওয়ার তারিখ হতে ১২ বছরের মধ্যে মামলা করতে হবে।

❏ কোথায় মামলা করতে হবে?

১। বেদখল সম্পত্তির মূল্য যদি ২ লাখ টাকা পর্যন্ত হয় তাহলে জমিটি যে এলাকায় অবস্থিত সেই এলাকার সহকারী জজের নিকট মামলা দায়ের করতে হবে।

২। বেদখল সম্পত্তির মূল্য যদি ২ লাখ ১ টাকা থেকে ৪ লাখ টাকা পর্যন্ত হয় তাহলে জমিটি যে এলাকায় অবস্থিত সেই এলাকার সিনিয়র সহকারী জজের নিকট মামলা দায়ের করতে হবে।

৩। বেদখল সম্পত্তির মূল্য যদি ৪ লাখ ১ টাকা থেকে ৫ লাখ টাকা পর্যন্ত হয় তাহলে জমিটি যে এলাকায় অবস্থিত সেই এলাকার যুগ্ন জেলা জজের নিকট মামলা দায়ের করতে হবে।

৪। বেদখল সম্পত্তির মূল্য যদি ৫ লক্ষ ১ টাকা থেকে অসীম পর্যন্ত হয় তাহলে জমিটি যে এলাকায় অবস্থিত সেই এলাকার জেলা জজ অথবা অতিরিক্ত জেলা জজের নিকট মামলা দায়ের করতে হবে।

স্থাবর সম্পত্তির দখল পুনরুদ্ধার সম্পর্কিত মামলার আদ্যোপান্ত,,,,,,,

 

স্থাবর সম্পত্তির দখল পুনরুদ্ধার সম্পর্কিত মামলার আদ্যোপান্ত

আইনের সাধারন নীতি হলো কোনো সম্পত্তি যিনি দখলে আছেন তিনি ই দখলে থাকবেন। দখল মালিকানার নয়-দশমাংশ বলে অনেকেই মনে করেন। কোনো ব্যক্তি কোনো সম্পত্তি উত্তরাধিকার সূত্রে অথবা ক্রয়,দান,বন্ধক,ইজারা বা বিনিময় মূলে হস্তান্তর গ্রহন করলে, দীর্ঘদিন দখল দ্বারা স্বত্ব অর্জন করলে তিনি দখলের অধিকারী ব্যাক্তি। অর্থাৎ স্বত্ববান ব্যাক্তি দখলে থাকবেন, এটাই আইনের সাধারন নিয়ম। তবে এর কিছুটা ব্যাতিক্রম নীতি আছে। সেটা হল স্বত্বহীন ব্যক্তিও তার দখলীয় স্থাবর সম্পত্তির দখলে থাকবেন। অর্থাৎ উত্তম মালিকানা স্বত্বহীন ব্যক্তি শান্তিপূর্নভাবে দখলে থাকলে তাকে গায়ের জোরে বেদখল করা যাবে না। কী একটু খটকা লাগছে? আসুন বেপারটা ক্লিয়ার করা যাক।

কেউ তার দখলীয় সম্পত্তি হতে বেদখল হলে বা দখলচ্যুত হলে তাকে যথাযথ দেওয়ানী আদালতে সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৮ অথবা ৯ ধারায় প্রতিকার চাইতে হবে। সহজ কথায় বলতে গেলে স্বত্ববান ব্যক্তি যদি বেদখল হন তবে তাকে ৮ অথবা ৯ ধারায় এবং স্বত্বহীন ব্যক্তি বেদখল হলে তাকে শুধুমাত্র ৯ ধারায় মামলা করতে হবে। এখন আসুন ৮ ধারা এবং ৯ ধারার মামলার বিষয়ে জেনে নিই।

সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৯ ধারায় স্বত্ববান বা স্বত্বহীন ব্যক্তি তার সম্মতি ছাড়া, যথাযথ আইনগত পন্থা ব্যতীত তার দখলীয় স্থাবর সম্পত্তি হতে দখলচ্যুত হলে শুধুমাত্র খাস দখল পূনরুদ্ধার এর জন্য মামলা দায়ের করতে পারেন। দখলচ্যুত ব্যক্তি বা তার মাধ্যমে দাবীদার যেকোনো ব্যক্তি অথবা একাধিক ব্যক্তি বেদখল হলে যেকোনো একজন মামলা দায়ের করতে পারেন। তবে এক্ষেত্রে স্বত্বের প্রশ্ন বিবেচিত হবে না। যিনি দখলে আছেন তার পক্ষে স্বত্বের কোনো দলিল না থাকলেও উত্তম স্বত্ববান ব্যক্তিকে মামলা দায়ের করে যথাযথ পন্থায় দখল পূনরূদ্ধার করতে হবে। গায়ের জোরে বেদখল করতে পারবেন না।

আদালতের তদন্তের পরিসরঃ- খুব ই সীমাবদ্ধ। এক্ষেত্রে আদালত শুধুমাত্র দখল সংক্রান্ত বিষয় বিবেচনা করবেন, মালিকানা ও স্বত্ব সম্পর্কে অনুসন্ধান করতে পারেন না। বাদী দখলচ্যুত সম্পত্তির দখল কিভাবে পেয়েছে তা ও অনুসন্ধান করতে পারেন না।

❏ এক্ষেত্রে বিচার্য বিষয়ঃ-

১) দখলচ্যুত বাদী সম্পত্তির দখল ছিল কিনা

২) তাকে জোর পূর্বক সম্পত্তি হতে বেদখল করা হয়েছে কিনা

৩) তার সম্মতি ব্যতিরেকে দখলচ্যুত করা হয়েছে কিনা

৪) যথাযথ আইনগত পদ্ধতি ব্যতীত বেদখল করা হয়েছে কিনা

৫) দখলচ্যুত হওয়ার ৬ মাসের মধ্যে মামলা দায়ের করেছে কিনা

❏ কোর্ট ফিঃ- মামলার সম্পত্তির মূল্যানুপাতে এডভেলোরাম কোর্ট ফি যা আসবে তার অর্ধেক কোর্ট ফি দিতে হবে। (Section 35A & Article 2 of Schedule 1, Court Fees Act)

❏ তামাদির মেয়াদঃ- দখলচ্যুতির তারিখ হতে ৬ মাসের মধ্যে মামলা দায়ের করতে হবে। (Article 3, Schedule 1, Limitation Act)

❏ সীমাবদ্ধতাঃ- বেদখলকারী বিবাদী সরকার হলে সরকারের বিরুদ্ধে মামলা দায়ের করে দখল পূনরুদ্ধার করা যাবে না। (Act viii of 1973)

❏ আপীল-রিভিউ-রিভিশনঃ- ৯ ধারার মামলার ডিক্রী বা আদেশের বিরুদ্ধে কোনো আপীল বা রিভিউ চলবেনা। তবে রিভিশন চলবে। মামলার মূল্য ৫ লক্ষ টাকার কম হলে জেলা জজ আদালতে আর ৫ লক্ষ টাকার বেশি হলে হাইকোর্ট ডিভিশনে রিভিশন দায়ের করতে হবে।

❏ জারী কার্য্যক্রমঃ- মামলায় শুধু ডিক্রী পেলে তো চলবে না। জারী মামলা করে ডিক্রী জারীতে দিয়ে দখল পুনরুদ্ধার করতে হবে। (সিপিসি, আদেশ ২১, নিয়ম ৩৫ মতে)

❏ রেফারেন্সঃ-

(বাদী পক্ষে)

১) যখন কোনো ব্যক্তি স্থাবর সম্পত্তি হতে দখলচ্যুত হয় তখন সে তার দখল উদ্ধারের জন্য মামলা দায়ের করতে পারে এবং এরুপ মামলার সিদ্ধান্তের ক্ষেত্রে স্বত্বের প্রশ্ন বিবেচিত হতে পারে না। (16 BLD(AD),277_49 DLR(AD),133_39 DLR(HC),8_18 DLR(HC),691_16 DLR(HC), 599)

২) The Court is quite competent to pass a decree in favor of the plaintiff for recovery of possession of the suit land, notwithstanding any claim of title that may be set up in defense. (20 BLD(AD),183)

৩) When it is proved that the plaintiff was in possession of the suit land wherefrom he has been dispossessed and the suit has been instituted within 6 months of such dispossession, the court is bound to restore the possession in favor of the plaintiff. (13 MLR(AD),69_XI BSCD,128)

(বিবাদী পক্ষে)

১) বিবাদী দখলচ্যুত বাদী বা বাদীর কিছু সহশরীকের কাছ থেকে জমি কিনলে এবং দখলে থাকা অন্যান্য সহশরিককে হটিয়ে ক্রয়কৃত সম্পত্তির দখল নিতে পারেনা, সেক্ষেত্রে তাকে বিভাগের মামলা করতে হবে। (13 MLR(AD), 196 _ XI BSCD, 128)

২) স্বত্ববান বিবাদীর বিরুদ্ধে দখলচ্যুত স্বত্বহীন বাদী ডিক্রী পেলে বিবাদী-দায়িক স্বত্ব ঘোষনার মামলা করে ডিক্রী পেয়ে দখল পূনরূদ্ধার করতে পারে। (40 DLR(AD), 251)

৩) স্বত্ববান মালিক স্বত্ব ঘোষনাপূর্বক খাস দখলের মামলা দায়েরের মাধ্যমে দখল পূনরূদ্ধার করতে পারে।

দখল উদ্ধারের সময় আদালতকে বিরোধীয় ভূমিতে অবস্থিত বসতঘর বা অন্যান্য স্থায়ী কাঠামো ভেঙ্গে ফেলার বা অপসারন করার আদেশ প্রদানের ক্ষমতা দেয় না যেহেতু স্বত্বের বিচার হয় না। (39 DLR, 8 _ 50 DLR, 271)

No injunction can be granted on the plea of title to restrain the execution proceeding.

(40 DLR(AD), 251) সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৮ ধারায় দখলচ্যুত স্বত্ববান ব্যক্তিকে স্বত্ব সাব্যস্তপূর্বক খাস দখল পূনরূদ্ধারের জন্য মামলা দায়ের করতে হবে। তবে এক্ষেত্রে তাকে তার স্বত্ব বা মালিকানা প্রমান করতে হবে।

❏ তামাদির মেয়াদঃ- যে দিন থেকে বিবাদীর দখল বাদীর বিরুদ্ধে প্রতিকূল হিসেবে গণ্য হবে সেদিন থেকে বা বেদখল হওয়ার তারিখ থেকে ১২ বছরের মধ্যে মামলা দায়ের করতে হবে। (Article 144, Limitation Act)

❏ কোর্ট ফিঃ- মামলার সম্পত্তির মূল্যের উপর এডভেলরাম কোর্ট ফি দিতে হবে।

❏ আপীল-রিভিউ-রিভিশনঃ- সব করা চলবে, সিপিসি অনুসারে।

❏ সীমাবদ্ধতাঃ- নেই। সরকারের বিরুদ্ধেও মামলা দায়ের করা যাবে।

জারী কার্য্যক্রমঃ- সিপিসি, আদেশ ২১, নিয়ম ৩৫ মতে জারী মামলা করে দখল লাভ করতে হবে।

❏ পাদটীকাঃ-

Practically আদালতে স্বত্বসাব্যস্তে খাস দখল পূনরূদ্ধারের মামলা ই বেশি করতে দেখা যায়। এক্ষেত্রে সুবিধা হল এই মামলার তামাদির মেয়াদ ১২ বছর। অর্থাৎ মামলা করার জন্য ১২ বছর সময় পাওয়া যায়। তাছাড়া এতে স্বত্বের প্রশ্ন নির্ধারিত হয় বলে এটি একটি স্থায়ী ব্যবস্থা। তাহলে প্রশ্ন আসতে পারে ৯ ধারার বিধান কেন? আসলে ৯ ধারার কার্য্যধারা একটি সংক্ষিপ্ত ব্যবস্থা। কেউ বেদখল হলে তাকে দ্রুত তার পূর্বাবস্থায়, দখলে স্থাপনের জন্যই এই ব্যবস্থা। এতে এডভেলরাম কোর্ট ফি দিতে হয় কম অর্থাৎ অর্ধেক। আপীল-রিভিউ এর বেবস্থা নেই বলে এবং মূল মামলায় স্বত্বের প্রশ্ন বিবেচিত হয় না বলে দ্রুত নিষ্পত্তির সম্ভাবনা রয়েছে। তবে এই ধারার মামলা খুব একটা হতে দেখা যায় না। ঊল্লেখ্য, বাড়িওয়ালা ভাড়াটিয়াকে আইনগত পন্থা ছাড়া দখল বঞ্চিত করলে যে সকল ব্যক্তি Tenant বা বর্গাদারের মাধ্যমে দখল দাবী করে তারাও এই ধারা অনুসারে মামলা দায়ের করতে পারে। (21 DLR, 929 _ AIR 1954 Bom., 358). অর্থাৎ ভাড়াটিয়া কর্তৃক ৯ ধারার মামলা হতে পারে। তাতে কী? বাড়ীওয়ালা তখন ৮ ধারার মামলা করতে পারবে। বাধা নেই। তবে বাড়ীওয়ালা ও ভাড়াটিয়ার মধ্যকার বিরোধ নিষ্পত্তির জন্য ১৯৯১ সালের বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন রয়েছে।

জমি নিয়ে বিরোধ হলে কী করবেন?,,,,,

 

জমি নিয়ে বিরোধ হলে কী করবেন?

জমিজমাকে কেন্দ্র করে যেকোনো সময় বিরোধ দেখা দিতে পারে। অনেক সময় দেখা যায়, নিজের কেনা জমি অন্য কেউ দখল করে মালিকানা দাবি করছে কিংবা জাল দলিল তৈরি করে জমির দখল নিতে চায়। আদালতে মিথ্যা মামলাও ঠুকে দেয়। কিন্তু একটু সচেতন হলেই এ ঝামেলা থেকে অনেকটাই রক্ষা পাওয়া সম্ভব। সে জন্য জানা থাকতে হবে জমি নিয়ে বিরোধ দেখা দিলে কীভাবে প্রতিকার পাবেন।

❏ ফৌজদারি প্রতিকারঃ

জমি দখলকে কেন্দ্র করে অস্থিতিশীল পরিস্থিতি সৃষ্টির আশঙ্কা দেখা দিলে ফৌজদারি কার্যবিধির ১৪৫ ধারা অনুযায়ী প্রতিকার চাইতে পারেন। এ ধারা অনুযায়ী প্রতিকার চাইতে হবে প্রথম শ্রেণীর নির্বাহী ম্যাজিস্ট্রেটের আদালতে। আর এ মামলা করতে হবে বেদখল হয়ে গেলে কিংবা বেদখল হওয়ার আশঙ্কা দেখা দেওয়ার দুই মাসের মধ্যে। কোনো মামলা করলে ম্যাজিস্ট্রেট প্রতিপক্ষের ওপর সমন জারি করবেন। পরবর্তী সময়ে উভয় পক্ষের বক্তব্য শুনবেন এবং সাক্ষ্যপ্রমাণ শেষে সম্পত্তির দখলদার কে তা নির্ধারণ করবেন। প্রয়োজনে সরেজমিনে তদন্তের আদেশ দিতে পারেন পুলিশকে। তাদের দেওয়া প্রতিবেদনের ভিত্তিতে প্রকৃত দখলদার কে, সে বিষয়ে রায় দেবেন। তবে ১৪৫ ধারায় প্রতিকার চাইতে গেলে এখানে স্বত্ব বা মালিকানা দাবি করা যাবে না। এর মাধ্যমে শুধু প্রকৃত দখলদার নির্ণয় করার জন্য প্রতিকার চাওয়া যাবে।

❏ মালিকানা দাবি করবেন যেভাবেঃ

জমির মালিকানা বা স্বত্ব দাবির জন্য দেওয়ানি আদালতের আশ্রয় নিতে হবে। জমি অবৈধভাবে দখলচ্যুত হলে দখল পুনরুদ্ধারের জন্য সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৮ ও ৯ ধারা অনুযায়ী প্রতিকার পেতে পারেন। এ আইনের ৮ ধারা অনুযায়ী জমির মালিক নির্ধারিত পদ্ধতিতে জমিটি পুনরুদ্ধার করার জন্য প্রতিকার চাইতে পারেন। তবে এ ধারা অনুযায়ী, দখলচ্যুত ব্যক্তিকে জমিতে তাঁর স্বত্ব বা মালিকানা আছে কিংবা মালিকানার দাবি রয়েছে, তার ঘোষণা চাইতে হবে। না হলে এ ধারা অনুযায়ী প্রতিকার পাওয়া সম্ভব হয় না। ৮ ধারার স্বত্ব প্রমাণসহ মামলা করার ক্ষেত্রে বেদখল হওয়ার পর থেকে ১২ বছরের মধ্যে মামলা করার সময়সীমা নির্ধারণ করে দেওয়া হয়েছে। এ ধরনের মামলাকে সাধারণত স্বত্ব সাব্যস্ত খাস দখলের মামলা বলা হয়।

সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৯ ধারা অনুযায়ী প্রতিকার চাইতে হলে মালিকানা প্রমাণের দরকার নেই। শুধু জমি থেকে দখলচ্যুত হয়েছেন—এটি প্রমাণ করলেই চলবে। ৯ ধারায় উল্লেখ আছে, যদি কোনো ব্যক্তি বেদখল হন, তবে তিনি বা তাঁর মাধ্যমে দাবিদার কোনো ব্যক্তি মোকদ্দমার মাধ্যমে এর দখল পুনরুদ্ধার করতে পারেন। এ ক্ষেত্রে যেসব দিক বিবেচনা করা হয়, সেগুলো হলো—বাদী অর্থাৎ যিনি প্রতিকার দাবি করেছেন, তিনি জমিটি দখল করে আসছিলেন কি না; বিবাদী তাঁকে জোরপূর্বক বেদখল করেছেন কি না; বিবাদী বেআইনিভাবে জমিতে প্রবেশ করেছেন কি না।

তবে বাদীকে অবশ্যই বেদখল হওয়ার ছয় মাসের মধ্যে মামলা করতে হবে। অন্যথায় এ ধারায় মামলা করার অধিকার হারাতে হবে তাঁকে। তবে সরকারের বিরুদ্ধে এ ধারায় প্রতিকার চাওয়া যাবে না।

❏ কোথায় ও কীভাবে আইনের আশ্রয় নেবেন

জমিজমার মালিকানা নিয়ে প্রতিকারের ক্ষেত্রে নির্দিষ্ট এখতিয়ারাধীন আদালতে মামলা করতে হবে। মামলার মূল্যমান চার লাখ টাকার কম হলে সহকারী জজ আদালতে এবং চার লাখের বেশি হলে অসীম এখতিয়ার পর্যন্ত যুগ্ম জেলা জজ আদালতে প্রতিকার চাইতে হবে। মামলা দায়ের করতে হবে আইনজীবীর মাধ্যমে। মালিকানাসহ দখলের প্রতিকার চাইলে জমির মূল্য বাবদ অ্যাড-ভ্যালোরেম (মূল্যানুপাতে) কোর্ট ফি দিতে হবে। ৯ ধারা অনুযায়ী শুধু দখলের জন্য প্রতিকার চাইলে সম্পত্তির মূল্য অনুসারে যে কোর্ট ফি তার অর্ধেক, অর্থাৎ অ্যাড-ভ্যালোরেম কোর্ট ফির অর্ধেক পরিমাণ কোর্ট ফি দিতে হবে। জমির মালিকানাসহ দখল কিংবা শুধু দখল চেয়ে প্রতিকারের ক্ষেত্রে যদি বাদী মনে করেন, তাঁর জমিটি ক্ষতিগ্রস্ত হওয়ার আশঙ্কা আছে, তাহলে অস্থায়ী নিষেধাজ্ঞা চাইতে পারেন পৃথক আবেদনের মাধ্যমে।

জমি বেদখল হলে কী করবেন? বাংলাদেশে জমি থাকা আর ফেসবুকে সুন্দরী বৌ এর প্রোফাইল থাকা প্রায় একই কথা, দুটোই ঝামেলা, তবে যৌক্তিক বিচারে বৌ এর ঝামেলা সম্ভবতঃ কম, হাজার হোক এক বৌ গেলে আরেক বৌ পেতে পারেন কিন্তু জমি একবার হাতছাড়া হয়ে গেলে সাত ঘাটের পানি না খেয়ে, উকিলের পিছনে সর্বস্ব না হারিয়ে, কোর্টে হাজিরা দিতে দিতে জীবন-যৌবন না খুইয়ে সেই জমি ফিরে পাওয়া প্রায় অসম্ভব একটা ব্যাপার বলেই জানবেন। বাংলাদেশে সচরাচর যা হয়, আপনি যদি ‘সেইরাম’ লেভেলের শক্তিশালী লোক না হন তাহলে জমি ফেলে রাখলে সেটা আলগোছে বেদখল হয়ে যাবে (এই প্রসংঙ্গে মনে পরল আমাদের মহল্লায় এক ব্রিগেডিয়ার সাহেবের বিশাল এক খন্ড জমি বহুদিন ধরে খালি পরে ছিল, একেবারে মেইন রোডের পাশে, গেটও মনে হয় ছিলনা বা থাকলেও সেটা খোলাই থাকতো, সে এক অভিশপ্ত জমি! কত ভূমিদস্যুর, কত মাস্তানের দীর্ঘশ্বাস যে সেই জমিতে মিশে আছে! সরি আবার আবেগিত হয়ে যাচ্ছি, বেগ ইয়োর পার্ডন!) তার মানে আপনি শক্তিশালী না হলে আপনার কিছু করার নেই? আইন শুধু বড়লোক আর শক্তিশালীদের জন্য? নাহ ব্যাপারটা ঠিক তা নয়, তবে আপনি যদি বুদ্ধিমান আর দ্রুত হন তাহলে আইনের দীর্ঘ হাতকে নিজের হাত হিসেবে ব্যাবহার করতে পারবেন। বাংলাদেশে সাধারনতঃ যা হয়, লোকেরা আইন জানেনা দেখে ভূমি দখল হয়ে গেলে খামাখা লোকাল ‘বড়ভাই’ আর থানা পুলিশের পিছনে দৌড়ায়। আসুন এইবার একজন আইনজীবির চোখে এই সমস্যা আর তার সমাধানটা দেখাই- ক) মনে করুন আপনি এক খন্ড জমির মালিক, দখলে আছেন, মালিকানার পক্ষের সব ধরনের কাগজও আপনার আছে, তারপরও লোকাল এক নেতা/বড়ভাই কোন এক শুভ সকালে চ্যাঙ্গা-ব্যাঙ্গা করে পিটিয়ে আপনাকে সেই জমি থেকে উচ্ছেদ করে দিল, কি করবেন? অথবা, খ) মনে করুন জমিটি আপনি ওয়ারিশ সূত্রে পেয়েছেন, দখলে আছেন, জমির কাগজপত্র কোথায় আছেন সেটা ‘খুজে’ দেখতে হবে বা মালিকানার কাগজপত্র কখনো খুজে দেখার প্রয়োজন বোধ করেননি বা হয়তো জমির কাগজে ‘হালকার উপর ঝাপসা’ কিছু সমস্যা আছে, এই অবস্থায় বেদখল হয়েছেন, কি করবেন? জেনে রাখা ভাল, জমিতে দখলের (হোক সেটা আইনী বা বেআইনী উপায়ে অর্জিত) একটা আইনগত মূল্য আছে। জমিতে বেআইনীভাবে দখলে থাকা কাউকে এমনকি জমির আইনসঙ্গত মালিকও আইন বহির্ভূত ভাবে (পড়ুন পিটিয়ে পাছা লাল করে দিয়ে) উচ্ছেদ করতে পারেনা, আইন বলে কাউকে কোন জমির দখল থেকে (এমনকি সেটা বেআইনী দখল হলেও) উচ্ছেদ করতে গেলে তা ‘আইনসঙ্গত’ উপায়ে করতে হবে। আপনাকে যদি কোন জমি থেকে বেআইনী ভাবে উচ্ছেদ করা হয়, বেআইনী বলতে আমি কোর্টের আদেশ ব্যাতীত উচ্ছেদ বোঝাচ্ছি, কোর্টের আদেশ ব্যাতীত যে কোন প্রকার উচ্ছেদই বেআইনী (জমির মালিকানার পক্ষে আপনার কোন কাগজ নেই বা সেই কাগজে ভুল আছে এই অজুহাতে কেউ যদি আপনাকে কোর্টের আদেশ ছাড়াই উচ্ছেদ করে, তাহলে সেই উচ্ছেদকে বেআইনী বলেই জানবেন)। তো কোন জমি থেকে আপনার অসম্মতিতে উচ্ছেদ হয়ে গেলে কি করবেন? কেস করবেন, আবার কি করবেন? কেসটা হবে জমির দখল ফিরে পাওয়া নিয়ে, বেদখল হবার ছয় মাসের মধ্যে যদি আপনি কেস করেন আর কোর্ট যদি দেখে আপনাকে সেই জমি থেকে বেআইনী ভাবে উচ্ছেদ করা হয়েছে, তাহলে কোর্ট আপনাকে আপনার দখল ফিরিয়ে দেবে। তবে জেনে রাখা কোর্ট কতৃক দখল ফিরিয়ে দেয়া মানেই কিন্তু আপনাকে কোর্ট কতৃক জমির আইনসঙ্গত মালিক হিসেবে স্বীকার করে নেয়া না, কেউ যদি দেখাতে পারে যে সেই ঐ জমির আসল আইন সঙ্গত মালিক, তাহলে যে কোর্ট আপনাকে এত আদর করে দখল ফিরিয়ে দিল, সেই একই কোর্ট তখন পাছায় লাথি মেরে আপনাকে সেখান থেকে উচ্ছেদ করে দিবে। সারমর্মঃ বেদখল হবার ছয় মাসের মধ্যে দখল ফিরে পাবার জন্য কেস করুন, থানা-পুলিশ-নেতার কাছে ধর্না দিতে যেয়ে আবার এই সময় পার করে ফেলবেন না। দখল ফিরে পাবার জন্য জমির মালিকানা প্রমান করতে হয় না, বেদখলের আগে যে দখলে ছিলেন সেটা প্রমান করাই যথেষ্ট। দখল ফিরে পাবার পর গ্যাট হয়ে বসুন আর জমির মালিকানার কেস চালাতে থাকুন, তবে মনে রাখা ভাল কোর্ট কতৃক জমির দখল পাওয়া আর জমির মালিকানা প্রমান হওয়া এক কথা নয়।

 

জমি বেদখল হলে কী করবেন?

বাংলাদেশে জমি থাকা আর ফেসবুকে সুন্দরী বৌ এর প্রোফাইল থাকা প্রায় একই কথা, দুটোই ঝামেলা, তবে যৌক্তিক বিচারে বৌ এর ঝামেলা সম্ভবতঃ কম, হাজার হোক এক বৌ গেলে আরেক বৌ পেতে পারেন কিন্তু জমি একবার হাতছাড়া হয়ে গেলে সাত ঘাটের পানি না খেয়ে, উকিলের পিছনে সর্বস্ব না হারিয়ে, কোর্টে হাজিরা দিতে দিতে জীবন-যৌবন না খুইয়ে সেই জমি ফিরে পাওয়া প্রায় অসম্ভব একটা ব্যাপার বলেই জানবেন।

বাংলাদেশে সচরাচর যা হয়, আপনি যদি ‘সেইরাম’ লেভেলের শক্তিশালী লোক না হন তাহলে জমি ফেলে রাখলে সেটা আলগোছে বেদখল হয়ে যাবে (এই প্রসংঙ্গে মনে পরল আমাদের মহল্লায় এক ব্রিগেডিয়ার সাহেবের বিশাল এক খন্ড জমি বহুদিন ধরে খালি পরে ছিল, একেবারে মেইন রোডের পাশে, গেটও মনে হয় ছিলনা বা থাকলেও সেটা খোলাই থাকতো, সে এক অভিশপ্ত জমি! কত ভূমিদস্যুর, কত মাস্তানের দীর্ঘশ্বাস যে সেই জমিতে মিশে আছে! সরি আবার আবেগিত হয়ে যাচ্ছি, বেগ ইয়োর পার্ডন!)

তার মানে আপনি শক্তিশালী না হলে আপনার কিছু করার নেই? আইন শুধু বড়লোক আর শক্তিশালীদের জন্য? নাহ ব্যাপারটা ঠিক তা নয়, তবে আপনি যদি বুদ্ধিমান আর দ্রুত হন তাহলে আইনের দীর্ঘ হাতকে নিজের হাত হিসেবে ব্যাবহার করতে পারবেন।

বাংলাদেশে সাধারনতঃ যা হয়, লোকেরা আইন জানেনা দেখে ভূমি দখল হয়ে গেলে খামাখা লোকাল ‘বড়ভাই’ আর থানা পুলিশের পিছনে দৌড়ায়। আসুন এইবার একজন আইনজীবির চোখে এই সমস্যা আর তার সমাধানটা দেখাই-

ক) মনে করুন আপনি এক খন্ড জমির মালিক, দখলে আছেন, মালিকানার পক্ষের সব ধরনের কাগজও আপনার আছে, তারপরও লোকাল এক নেতা/বড়ভাই কোন এক শুভ সকালে চ্যাঙ্গা-ব্যাঙ্গা করে পিটিয়ে আপনাকে সেই জমি থেকে উচ্ছেদ করে দিল, কি করবেন? অথবা,

খ) মনে করুন জমিটি আপনি ওয়ারিশ সূত্রে পেয়েছেন, দখলে আছেন, জমির কাগজপত্র কোথায় আছেন সেটা ‘খুজে’ দেখতে হবে বা মালিকানার কাগজপত্র কখনো খুজে দেখার প্রয়োজন বোধ করেননি বা হয়তো জমির কাগজে ‘হালকার উপর ঝাপসা’ কিছু সমস্যা আছে, এই অবস্থায় বেদখল হয়েছেন, কি করবেন?

জেনে রাখা ভাল, জমিতে দখলের (হোক সেটা আইনী বা বেআইনী উপায়ে অর্জিত) একটা আইনগত মূল্য আছে। জমিতে বেআইনীভাবে দখলে থাকা কাউকে এমনকি জমির আইনসঙ্গত মালিকও আইন বহির্ভূত ভাবে (পড়ুন পিটিয়ে পাছা লাল করে দিয়ে) উচ্ছেদ করতে পারেনা, আইন বলে কাউকে কোন জমির দখল থেকে (এমনকি সেটা বেআইনী দখল হলেও) উচ্ছেদ করতে গেলে তা ‘আইনসঙ্গত’ উপায়ে করতে হবে। আপনাকে যদি কোন জমি থেকে বেআইনী ভাবে উচ্ছেদ করা হয়, বেআইনী বলতে আমি কোর্টের আদেশ ব্যাতীত উচ্ছেদ বোঝাচ্ছি, কোর্টের আদেশ ব্যাতীত যে কোন প্রকার উচ্ছেদই বেআইনী (জমির মালিকানার পক্ষে আপনার কোন কাগজ নেই বা সেই কাগজে ভুল আছে এই অজুহাতে কেউ যদি আপনাকে কোর্টের আদেশ ছাড়াই উচ্ছেদ করে, তাহলে সেই উচ্ছেদকে বেআইনী বলেই জানবেন)।

তো কোন জমি থেকে আপনার অসম্মতিতে উচ্ছেদ হয়ে গেলে কি করবেন? কেস করবেন, আবার কি করবেন? কেসটা হবে জমির দখল ফিরে পাওয়া নিয়ে, বেদখল হবার ছয় মাসের মধ্যে যদি আপনি কেস করেন আর কোর্ট যদি দেখে আপনাকে সেই জমি থেকে বেআইনী ভাবে উচ্ছেদ করা হয়েছে, তাহলে কোর্ট আপনাকে আপনার দখল ফিরিয়ে দেবে। তবে জেনে রাখা কোর্ট কতৃক দখল ফিরিয়ে দেয়া মানেই কিন্তু আপনাকে কোর্ট কতৃক জমির আইনসঙ্গত মালিক হিসেবে স্বীকার করে নেয়া না, কেউ যদি দেখাতে পারে যে সেই ঐ জমির আসল আইন সঙ্গত মালিক, তাহলে যে কোর্ট আপনাকে এত আদর করে দখল ফিরিয়ে দিল, সেই একই কোর্ট তখন পাছায় লাথি মেরে আপনাকে সেখান থেকে উচ্ছেদ করে দিবে।

সারমর্মঃ বেদখল হবার ছয় মাসের মধ্যে দখল ফিরে পাবার জন্য কেস করুন, থানা-পুলিশ-নেতার কাছে ধর্না দিতে যেয়ে আবার এই সময় পার করে ফেলবেন না। দখল ফিরে পাবার জন্য জমির মালিকানা প্রমান করতে হয় না, বেদখলের আগে যে দখলে ছিলেন সেটা প্রমান করাই যথেষ্ট। দখল ফিরে পাবার পর গ্যাট হয়ে বসুন আর জমির মালিকানার কেস চালাতে থাকুন, তবে মনে রাখা ভাল কোর্ট কতৃক জমির দখল পাওয়া আর জমির মালিকানা প্রমান হওয়া এক কথা নয়।

নামজারি কি ও কেন?

 

নামজারি কি ও কেন?

এক কথায় ‘নামজারি’ বলতে-কোন ব্যক্তি বা প্রতিষ্ঠান কোন বৈধ পন্থায় ভূমি/জমির মালিকানা অর্জন করলে সরকারি রেকর্ড সংশোধন করে তার নামে রেকর্ড আপটুডেট (হালনাগাদ) করাকেই নামজারি বলা হয়। কোন ব্যক্তির নামজারি সম্পন্ন হলে তাকে একটি খতিয়ান দেয়া হয় যেখানে তার অর্জিত জমির একখানি সংক্ষিপ্ত হিসাব বিবরণী উল্লেখ থাকে। উক্ত হিসাব বিবরণী অর্থাৎ খতিয়ানে মালিকের নাম, কোন্ মৌজা, মৌজার নম্বর (জে এল নম্বর), জরিপের দাগ নম্বর, দাগে জমির পরিমান, একাধিক মালিক হলে তাদের নির্ধারিত হিস্যা ও প্রতি বছরের ধার্যকৃত খাজনা (ভূমি উন্নয়ন কর) ইত্যাদি লিপিবদ্ধ থাকে। কিন্তু কেন নামজারি এত জরুরি। কারণ তার মধ্যে নিম্নলিখিতগুলি গুরুত্বপূর্ণঃ

১। শুধুমাত্র কোন দলিলের মাধ্যমে অর্জিত মালিকানার ভিত্তিতে অথবা ওয়ারিশ হিসেবে পিতা-মাতার জমিতে দখলসূত্রে থাকলেই সরকারি রেকর্ডে উক্ত ভূমিতে তাঁর মালিকানা নিশ্চিত হয় না। কোন ভূমিতে বৈধ ওয়ারিশ বা ক্রয়সূত্রে মালিক হবার পর পূর্বের মালিকের নাম হতে নাম কেটে বর্তমান মালিকের নাম অন্তর্ভুক্ত করতে হয়, তাহলেই তার মালিকানা সরকার কর্তৃক নিশ্চিত হয়। আর এটিই হল নামজারি পদ্ধতি।

২। আপনি যদি ওয়ারিশ হিসাবে বা ক্রয়সূত্রে কোন জমির মালিক হন কিন্তু নামজারি না করান, তবে আপনার অজান্তে কোনভাবে এক/একাধিক দলিল সম্পাদন করে কোন স্বার্থান্বেষী ব্যক্তি আপনার আগে নামজারি করে ফেলতে পারে। তাতে আপনি পরবর্তীতে নামজারি করতে গেলে স্বাভাবিকভাবেই সমস্যায় পড়বেন। বাস্তবক্ষেত্রে জটিলতা আরো বাড়তে দেখা গেছে যখন উক্ত স্বার্থানেষী ব্যক্তি অপর এক বা একাধিক ব্যক্তির নিকট ঐ জমি ইতোমধ্যে বিক্রয় করে ফেলেছে। বর্তমানে এরকম ঘটনা অহরহ ঘটছে। এসব ক্ষেত্রে নানারকম মামলা মোকদ্দমার সৃষ্টি হয়ে থাকে যা দীর্ঘদিন যাবৎ অর্থ, সময় ও মানুষে-মানুষে সম্পর্কের অবনতি ঘটায়।

৩। সাধারণভাবে আমাদের ধারণা, দলিল সম্পাদন হলেই কাজ শেষ। নামজারির দরকার কী? এটি অত্যন্ত ভুল ধারণা। দলিল সম্পাদনের মাধ্যমে শুধুমাত্র মালিকানা হস্তান্তর হয়, সরকারের খাতায় মালিক হিসাবে স্বীকৃতি পাওয়া যায় না।

৪। রেজিস্ট্রেশন দপ্তরটি আইন মন্ত্রণালয়ের অধীন একটি অফিস। সকল প্রকার দলিল সম্পাদন, রেজিস্ট্রিকরণ উক্ত দপ্তরের কাজ। দলিল রেজিস্ট্রিকরণের ক্ষেত্রে এখনও পর্যন্ত যিনি বিক্রেতা তিনি আদৌ উক্ত জমির মালিক হিসাবে সরকারের রেকর্ডে অন্তর্ভুক্ত আছেন কী না তার কোন রেকর্ড জেলা রেজিস্টার বা সাব-রেজিস্টারের দপ্তরে নেই। ফলে ভুলবশত: একই জমির এক বা একাধিক দলিলের মাধ্যমে বিক্রয়ের ঘটনা ঘটে। অপরদিকে ভূমি অফিসগুলি ভূমি মন্ত্রণালয়ের অধীন যার কাছে সরকারের কাছে রেকর্ডভুক্ত মালিকদের নাম, পূর্ববর্তী নামজারিকৃত মালিকদের নাম, নথিসহ বিস্তর তথ্য থাকে। ফলে একবার নামজারি করাতে সক্ষম হলে একই জমির একাধিকবার বিক্রয় হলেও মূল মালিকের আর ক্ষতিগ্রস্ত বা হয়রানী হবার সম্ভাবনা কম থাকে।

৫। নামজারি আবেদনের মাধ্যমে আবেদনকারি যে স্বত্বলিপি অর্জন করেন, যাকে প্রচলিত ভাষায় আমরা ‘খতিয়ান’ বলে থাকি, এর মাধ্যমে তার উক্ত জমিতে মালিকানা স্বত্ব প্রমাণে নিশ্চয়তা লাভ করেন যা অন্য কোন দালিলিক মাধ্যমে লাভ করেন না।

৬। নামজারি করা না থাকলে শুধু একাধিক বিক্রয়ের আশঙ্কাই বিদ্যামান থাকেনা, পরবর্তীতে আপনার অর্জিত সম্পত্তিতে দখলে থাকলেও পরবর্তীতে আপনার অবর্তমানে আপনার উত্তরাধিকারগণ উক্ত সম্পত্তি থেকে বঞ্চিত হবার আশঙ্কা থাকে।

৭। যে কোন আর্থিক প্রতিষ্ঠানে বর্তমানে ঋণ নিতে গেলে জমি বন্ধকের ক্ষেত্রে খতিয়ান ছাড়া আবেদন গ্রহণ করা হয় না।

৮। ওয়ারিশনমূলে প্রাপ্ত জমির মালিকরা যদি নামজারি না করান তাহলে তাদের মধ্যে বিশেষত: নারী অংশীদারগণ এবং ভবিষ্যতে তাদের ওয়ারিশগণদের মধ্যে মারাত্নক জটিলতা সৃষ্টি হয়। এ জন্য ওয়ারিশগণ সমঝোতার মাধ্যমে প্রথমেই নামজারি সম্পন্ন করে রাখলে পরবর্তীতে অনেক জটিলতা পরিহার করা সম্ভব হয়।

ভূমি ক্রয়-বিক্রয় সংক্রান্ত আইন (জমি বিক্রয়ে বিরোধ এড়াতে যা জানা দরকার),,,,,,,

 

ভূমি ক্রয়-বিক্রয় সংক্রান্ত আইন (জমি বিক্রয়ে বিরোধ এড়াতে যা জানা দরকার)

বিভিন্ন কারণেই আমাদের জমি ক্রয় এবং বিক্রয় করতে হয়। জমি ক্রয়-বিক্রয়ের সময় ক্রেতা-গ্রহীতা প্রায়ই নানাবিধ কারণে বিরোধে জড়িয়ে পড়ে। বিক্রয়ের জন্য প্রস্তাবিত জমির ক্রেতা-বিক্রেতার মধ্যে অনাকাঙ্খিত বিরোধ এড়াতে নিম্নোক্ত বিষয়গুলো জেনে রাখা দরকার।

❏ কোন কর কে দেবেঃ

ভ্যাট ও উৎস কর সর্বদাই জমির বিক্রেতা দেয়। আয়কর আইনের বিধান মতে, এ দু’ধরনের কর হচ্ছে বিক্রেতার আয়ের ওপর ধার্য কর। এ কর বিক্রেতার নামে সরকারি কোষাগারে জমা দিতে হয়। জমি বিক্রয়ের সময় এ দু’প্রকার কর আদায় করা হলে তা অবশ্যই বিক্রেতা কর্তৃক পরিশোধ করতে হবে। অন্যান্য কর জমির ক্রেতাকে পরিশোধ করতে হবে।

❏ ভ্রম সংশোধন দলিলঃ

দলিল রেজিস্ট্রির পর তাতে দাগ, খতিয়ান, মৌজা, চৌহদ্দি বা নামের ভুল ধরা পড়লে তা খুব সহজেই সংশোধন করা যায়। এ ধরনের ভুল ধরা পড়ার তিন বছরের মধ্যে দেওয়ানি আদালতে দলিল সংশোধনের মামলা করতে হয়। তিন বছর পর এ ধরনের মামলা তামাদির দ্বারা বারিত হয়ে যায়। তিন বছরের মধ্যে দলিল সংশোধনের মামলা দায়ের করতে ব্যর্থ হলে, নির্দিষ্ট সময় অতিক্রান্তে (অর্থাৎ ৩ বছর পরে) দেওয়ানি আদালতে তখন ঘোষণামূলক মামলা করা যায়। আদালতের রায়ের এক কপি সংশ্লিষ্ট সাব রেজিস্ট্রারের কাছে পাঠানোর পর সাবরেজিস্ট্রার ওই রায়ের আলোকে ভলিউম সংশোধন করে নেবেন। এছাড়াও ভ্রম সংশোধন দলিল করেও আগে সম্পাদিত দলিলের ভুল সংশোধন করা যায়।

❏ জাল দলিল বাতিলের পদ্ধতিঃ

অপরের সম্পত্তি প্রতারণা করে নিজ নামে বাগিয়ে নেয়ার জন্য নানা কৌশলে সৃজন করা হয় জাল দলিল। কখনও নিরক্ষর মালিককে প্রলোভন দেখিয়ে কখনও বা জমি মালিকের অজান্তে অন্য লোককে মালিক সাজিয়ে গোপনে জাল দলিল তৈরি করা হয়। জাল দলিল যেভাবেই সৃজন করা হোক না কেন, জাল দলিল জমির মূল মালিক বা তার ওয়ারিশদের জন্য ক্ষতির কারণ হয়ে দাঁড়াতে পারে। জাল দলিল সম্পর্কে জানার তিন বছরের মধ্যে দেওয়ানি আদালতে ওই জাল দলিল বাতিলের জন্য মামলা দায়ের করতে হবে। দলিল বাতিলের সঙ্গে সঙ্গে সম্পত্তির দখল পাওয়ার মামলা করাও সমীচীন হবে।

❏ কমিশনের মাধ্যমে দলিল রেজিস্ট্রিঃ

দলিলদাতাদের মধ্যে কেউ রেজিস্ট্রি অফিসে যেতে অক্ষম বা অপারগ হলে তিনি রেজিস্ট্রেশন আইনের ৩৮ ধারা মতে, দলিল সম্পাদন স্বীকারোক্তি গ্রহণের জন্য কমিশনে প্রার্থণা করে সাবরেজিস্ট্রারের কাছে আবেদন করতে পারবেন। এরূপ আবেদনের ভিত্তিতে সাবরেজিস্ট্রার বা তার প্রতিনিধি দলিল দাতার বাসস্থানে গিয়ে সম্পাদন স্বীকারোক্তি গ্রহণের মাধ্যমে দলিল রেজিস্ট্রি করাকে বলে কমিশন মূলে রেজিস্ট্রি। এজন্য আলাদা কমিশন ফিস জমা দিতে হয়। এ প্রসঙ্গে প্রায়ই অভিযোগ শোনা যায়, সাবরেজিস্ট্রার অফিসের সংশ্লিষ্টরা কমিশন ফিস বাবদ অতিরিক্ত টাকা আদায় করে থাকে।

❏ ভিজিটে দলিল রেজিস্ট্রির পদ্ধতিঃ

দলিলদাতা এবং গ্রহীতা উভয়ের কেউই যদি রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে দলিল দাখিল করতে না পারেন সেক্ষেত্রে রেজিস্ট্রেশন আইনের ৩১ ধারা মতে, দলিলদাতার বাড়িতে গিয়ে দলিল রেজিস্ট্রি করে দেয়ার জন্য রেজিস্ট্রি অফিসে আবেদন করা যাবে। কমিশন বা ভিজিটের জন্য আবেদন করা হলে রেজিস্ট্রারিং অফিসার দাতার সম্পাদন স্বীকারোক্তি দলিলে লিখে দলিলটি রেজিস্ট্রির ব্যবস্থা করবেন। রেজিষ্টারিং অফিসার নিজে যেতে না পারলে তার অফিসের যে কোনও অফিসার বা বেতনভোগী কর্মচারীকে দিয়ে তার কমিশন জারি করতে পারবেন। ভিজিটের জন্য আবেদন করলে ভিজিট ফি সঙ্গে জমা দিতে হবে।

❏ প্রতিষ্ঠানের নামে দলিল লেখার নিয়মঃ

প্রতিষ্ঠানের নামে জমি দান বা ক্রয় করতে হলে তা সরাসরি প্রতিষ্ঠানের বরাবরে দলিল করতে হবে। ব্যক্তির নাম প্রতিষ্ঠানের সঙ্গে জড়িয়ে দলিল করা যাবে না। তবে কোনও কোম্পানির ক্ষেত্রে তার চেয়ারম্যান, ব্যবস্থপনা পরিচালক কিংবা কোম্পানির পক্ষে অন্য কোনো পদস্থ ব্যাক্তিকে প্রস্তাবিত জমি ক্রয়-বিক্রয়ের ক্ষেত্রে দাতা গ্রহীতা হতে পারেন।

❏ কৈফিয়তঃ

সাফ কবলা দলিলের নমুনা ফরমে কৈফিয়ত নামীয় একটি কলাম আছে। সাফ কবলা দলিল লেখার সময় ভুল হতে পারে। কোথাও কোনো ভুল হলে আদালদেতে সংশোধন করা হলে এরূপ সংশোধনের পৃষ্ঠা ও লাইন নম্বর উল্লেখ করে দলিলের শেষাংশে কৈফিয়ত হিসেবে তা লিখে দিতে হয়। উপরোক্তরূপ লেখার নিচে দলিল লেখক সই করবেন।

❏ জমি হস্তান্তরে বাধাসমূহঃ

ক) নাবালক, শত্রু দেশের নাগরিক, আদালত কর্তৃক দেউলিয়া ঘোষিত ব্যক্তি, মদ্যপানে মত্ত ব্যক্তি বা পাগল ব্যক্তি কর্তৃক সম্পাদিত কোনো দলিল বাতিল বলে গণ্য হবে।

খ) যদি কোনো সম্পত্তি কোনো আইনবলে হস্তান্তরের ওপর নিষেধাজ্ঞা থাকে তবে সে সম্পত্তি হস্তান্তর করে দলিল সম্পাদন করা হলে সে দলিল বাতিল বলে গণ্য হবে।

গ) দলিলদাতাকে কোনরূপ ভয় দেখিয়ে বা লোভ দেখিয়ে বা জোর করে যদি কোনরূপ দলিল সম্পাদন করা হয়তবে তা বাতিল বলে গণ্য হবে।

❏ জমি ক্রয়ের পর ক্রেতা-মালিকের করণীয়ঃ

একজন ক্রেতা হিসেবে আপনি যে প্রক্রিয়াতেই জমি ক্রয় করুন না কেন, ঐ জমি ক্রয় করার পর মালিকানা স্বত্ব প্রতিষ্ঠার জন্য নিম্নোক্ত কাজগুলো করতে হবে।

১) জমি রেজিস্ট্রি করার পর ওই জমি পরিমাপপূর্বক সীমানা নির্ধারণ করে পূর্বের মালিকের কাছ থেকে দখল বুঝে নিতে হবে।

২) জমিতে দখল প্রতিষ্ঠার জন্য বাস্তব ব্যবহার তথা চাষাবাদ/ঘরবাড়ি নির্মাণ ইত্যাদি করতে হবে।

৩) সংশ্লিষ্ট সাবরেজিস্ট্রার অফিস থেকে মূল দলিল সংগ্রহ করতে হবে। মূল দলিল উত্তোলনে বেশি সময়ের প্রয়োজন হলে সার্টিফায়েড কপি (মূল দলিলের হুবহু নকল) তুলে নিতে পারেন।

৪) সার্টিফায়েড কপি (নকল) প্রাপ্তির সঙ্গে সঙ্গে স্থানীয় সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিসে ওই ক্রয়কৃত জমি আপনার নিজ নামে নামজারি জমা ভাগের জন্য আবেদন করতে ভুলে যাবেন না।

৫) সহকারী কমিশনার (ভূমি) নামজারি খতিয়ান অনুমোদন দেয়ার পর নামজারি খতিয়ান, ডিসিআর-এর কপি ও ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করে দাখিলার কপি আপনি নিজে সংগ্রহপূর্বক সংরক্ষণ করুন।

৬) মনে রাখবেন, আপনি কষ্টার্জিত অর্থে জমি ক্রয়ের পর ওই জমি আপনার দখলে নিতে ব্যর্থ হলে এবং আপনার নিজ নামে নামজারি (মিউটেশন) করতে বিলম্ব করলে অসাধু ও চতুর জমি বিক্রেতা ঐ জমি আবার অন্যত্র বিক্রয়ের প্রচেষ্টা চালাতে পারে। তাই জমি ক্রয়ের পরপরই ক্রয়কৃত জমির দখল বুঝে নিন এবং নামজারি করুন।

উপরিল্লিখিত বিধানাবলী জানা থাকলে জমি ক্রয়- বিক্রয়ের সময় ক্রেতা-বিক্রেতার মধ্যে ভুল বোঝাবুঝির সম্ভাবনা থাকবে না এবং জমি ক্রয়ের পর ক্রেতার করণীয়গুলো জানা থাকলে ক্রেতা অপ্রত্যাশিত প্রতারণার হাত থেকে নিজেকে রক্ষা করতে পারবেন।

মোদ্দাকথা জমি ক্রয়-বিক্রয়ের সময় ক্রেতা এবং বিক্রেতাকে উপরিল্লিখিত বিধানাবলী সঠিক পদ্ধতিতে মেনে চলতে হবে। জমি ক্রয়-বিক্রয়ের সময় ক্রেতা-বিক্রেতা কেউই যাতে প্রতারিত না হয় সেজন্য উভয় পক্ষকেই আন্তরিক এবং পরস্পরের প্রতি শ্রদ্ধাশীল হতে হবে।

জমি ক্রয় এবং রেজিস্ট্রেশনের সময় যেসব সাবধানতা অবলম্বন করা আবশ্যক,,,,

 

জমি ক্রয় এবং রেজিস্ট্রেশনের সময় যেসব সাবধানতা অবলম্বন করা আবশ্যক

এক খণ্ড জমির মালিক হওয়া প্রতিটি মানুষেরই মনের একটি অদম্য কামনা। কিন্তু এই অদম্য মনের বাসনা পূরণ করতে গিয়ে মানুষ অনেক সময় এত বেশি ব্যস্ত হয়ে পড়ে যে,কোনটি সঠিক কিংবা কোনটি ভুল তা বুঝে উঠতে পারে না।তারপরও জমি ক্রয়-বিক্রয়েদালাল,টাউট,বাটপার, প্রতারকদের প্রতারণা তো আছেই।বিশেষ করে শহর,উপশহর বা শহরের আশেপাশের এলাকার জমি ক্রয়ের ক্ষেত্রে ঝুঁকিটা সবচেয়ে বেশি।তাই বিভিন্ন রকমের বিভ্রান্তিতে পড়ে জমি ক্রয় করতে গিয়ে ক্রেতারা প্রায়ই প্রবঞ্চিত হচ্ছে।সেই কারণে জমি ক্রয় কালে ক্রেতাদেরকে কী কী সাবধানতা অবলম্বন করতে হবে তা তুলে ধরা হলো।একে ক্রেতা সাবধান (Doctrine of Caveat Emptor) নীতিও বলা যেতে পারে।

১। জরিপের মাধ্যমে প্রণীত রেকর্ড অর্থাৎ খতিয়ান ও নকশা যাচাই করে নিতে হবে।

২। জমির তফসিল অর্থাত্ জমির মৌজা, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর ও উক্ত দাগে জমির মোট পরিমাণ।

৩। জমি ক্রয় করার পূর্বে উক্ত জমির সিএস রেকর্ড, এসএ রেকর্ড; আরএস রেকর্ড এবং মাঠ পর্চাগুলি ভালোভাবে দেখে নিতে হবে।

৪। বিক্রেতা যদি জমিটির মালিক ক্রয় সূত্রে হয়ে থাকেন তাহলে তার ক্রয়ের দলিল রেকর্ডের সঙ্গে মিল করে বিক্রেতার মালিকানা সঠিক আছে কিনা তা নিশ্চিত হতে হবে।

৫। জমির বিক্রেতা উত্তরাধিকারসূত্রে জমিটি পেয়ে থাকলে সর্বশেষ জরিপের খতিয়ানে তার নাম আছে কিনা তা ভালোভাবে খতিয়ে দেখতে হবে।যদি সর্বশেষ খতিয়ানে বিক্রেতার নাম না থাকে তাহলে তিনি যার কাছ থেকে উত্তরাধিকারসূত্রে জমিটি পেয়েছেন তা মূল মালিকের সংঙ্গে বিক্রেতার নামের যোগসূত্র কিংবা রক্তের সম্পর্ক আছে কিনা বিষয়টি ভালোভাবে দেখতে হবে।

৬। জরিপ চলমান এলাকায় বিক্রেতার নিকট রক্ষিত মাঠ পর্চা সঠিক আছে কিনা তা যাচাই করে দেখতে হবে।

উল্লেখ্য যে, যদি মাঠ পর্চার মন্তব্য কলামে কিছু লিখা থাকে যেমন (AD) তাহলে বুঝতে হবে উক্ত খতিয়ানের বিরুদ্ধে তসদিক বা সত্যায়ন বা শুদ্ধতা বা Attestation পর্যায়ে আপত্তি রয়েছে, সেক্ষেত্রে জমি ক্রয়ের আগে জরিপ অফিসে/ক্যাম্পে গিয়ে জমিটির সর্বশেষ অবস্থা জেনে নিতে হবে।

তবে উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত জমি বিক্রেতার শরিকদের সঙ্গে জমি বিক্রেতার সম্পত্তি ভাগাভাগির বণ্টন নামা বা ফারায়েজ দেখে নিতে হবে।

৭। জমি বিক্রেতার নিকট থেকে সংগৃহীত দলিল, বায়না দলিল, খতিয়ান, মাঠ পর্চা ইত্যাদি কাগজ পত্র সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি অফিসে গিয়ে তলবকারী বা স্বত্বলিপি রেজিস্ট্রারের কাছে গিয়ে কাগজপত্রের সঠিকতা যাচাই করে নিতে হবে।

৮। সর্বশেষ নামজারী মাঠ পর্চা, ডিসিআর, খাজনার দাখিলা বা রশিদ যাচাই করে দেখতে হবে। জমির খাজনা বকেয়া থাকলে এবং বকেয়া খাজনা সহ জমি ক্রয় করলে বকেয়া খাজনা পরিশোধের দায়- দায়িত্ব ক্রেতাকেই নিতে হবে।

৯। ক্রেতা যে জমিটি ক্রয় করতে যাচ্ছে সেই জমিটি সার্টিফিকেট মকদ্দমা ভুক্ত কিনা, কিংবা জমিটি নিলাম হয়েছে কিনা তা তহসীল অফিস/উপজেলা ভূমি অফিস হতে জেনে নিতে হবে। তবে অবশ্যই ক্রেতাকে মনে রাখতে হবে যে ১৯১৩ সালের সরকারী পাওনা/দাবী আদায় আইনের ৭ ধারায় বলা আছে সার্টিফিকেট মামলাভুক্ত সম্পত্তি বিক্রয় যোগ্য নয়।

১০। বিবেচ্য জমিটি খাস, পরিত্যক্ত/অর্পিত, অধিগ্রহণকৃত বা অধিগ্রহণের জন্য নোটিশকৃত কিনা তা তহসিল অফিস বা উপজেলা ভূমি অফিস বা জেলা প্রশাসক (ডি.সি অফিস) এর কার্যালয়ের L.A (এল.এ) শাখা থেকে জেনে নিতে হবে।

১১। ক্রেতা যে জমিটি কিনতে যাচ্ছে সেই জমিটি নিয়ে কোনো আদালতে মামলা রুজু আছে কিনা তা অবশ্যই খতিয়ে দেখতে হবে। তবে মামলাভুক্ত কোনো জমি ক্রয় করা উচিত নয়।

১২। বিক্রেতা তার জমির নকশা দেখিয়ে ক্রেতার নিকট জমি বিক্রয় করতে চাইতে পারে (যেমন বসুন্ধরা প্রকল্পের জমি নকশা/ছবির বিজ্ঞাপন দিয়ে বিক্রি হয়) সেক্ষেত্রে ক্রেতাকে উক্ত নকশার সাথে সঠিকভাবে মিল আছে কিনা বিক্রেতার দখল ও মালিকানা আছে কিনা তা সরেজমিনে গিয়ে দতন্ত করে আসতে হবে।

১৩। সাব-রেজিস্ট্রি অফিস কিংবা জেলা রেজিস্ট্রারের অফিস থেকে সর্বশেষ জমি কেনা বেচার তথ্য জেনে আসতে হবে।

১৪। যে জমিটি বিক্রি হতে যাচ্ছে সেই জমিটি ঋণের দায়ে ব্যাংকে দায়বদ্ধ কিনা সেই বিষয়টি খোঁজ নিতে হবে।

১৫। প্রস্তাবিত জমিতে যাতায়াতের রাস্তা আছে কিনা সেই বিষয়টিও সরেজমিনে তদন্ত করে জেনে নিয়ে জমি ক্রয় করতে হবে।

১৬। ক্রেতাকে সবচেয়ে যে বিষয়টি বেশি খেয়াল রাখতে হবে তা হলো কিছু কিছু এলাকা রয়েছে সেই এলাকার জমি জমা সরকারিভাবে বিক্রয় নিষিদ্ধ কিন্তু দালাল টাউট, বাটপার বা প্রতারক চক্র সহজ সরল ক্রেতাকে ঐ নিষেধাজ্ঞার কথা গোপন করে তার কাছে জমি বিক্রয় করতে পারে সেদিকে সব সময় সজাগ থাকতে হবে। যেমন-ভাওয়াল জাতীয় উদ্যানের জীব বৈচিত্র সংরক্ষণের স্বার্থে গাজীপুর জেলার সদর উপজেলার (ক) আড়াইশ প্রসাদ (খ) বন ঘরিয়া (গ) বিশিয়া কুড়ি বাড়ি (ঘ) বাড়ই পাড়া (ঙ) উত্তর সালনা (চ) বাউপাড়া (ছ) বাহাদুরপুর (জ) মোহনা ভবানীপুর মৌজা গুলিতে ব্যক্তি মালিকানাধীন বা সরকারি জমিতে শিল্প/কারখানা/পাকা ইমারত সহ ক্ষুদ্র কুটির শিল্প, কৃষি, দুগ্ধ ও মত্স খামার ইত্যাদি স্থাপন না করার জন্য পরিবেশ ও বন মন্ত্রণালয় ২২/১১/১৯৯১ইং তারিখে পবম (শা-৩) ১৪/৯৪/ঌ৮৮ নং স্মারকে একটি পরিপত্র জারি করে।

সুতরাং উপরোক্ত মৌজাগুলির জমি কোনো ক্রেতা ক্রয় করলে সেই জমি ক্রয়টি অবৈধ হবে বা বাতিল বলে গণ্য হবে। এছাড়াও সরকার যদি কোনো এলাকার জমি যে কোন সময় ক্রয় বিক্রয় নিষিদ্ধ করে তাহলে সেই এলাকার ক্রেতাকে জমি ক্রয় করতে সাবধান থাকতে হবে। যে জমিটি ক্রেতা ক্রয় করতে যাচ্ছে সেই জমিটির ব্যাপারে পরবর্তীতে কোন ব্যক্তি, প্রতিষ্ঠান বা ব্যাংকের ওজর আপত্তি না সৃষ্টি হয় সে জন্য ক্রেতা কতৃর্ক অতি সাবধানতা অবলম্বন করার জন্য ৩ টি জাতীয় দৈনিক পত্রিকায় লিগ্যাল নোটিশ বা বিজ্ঞপ্তি প্রকাশ করা যেতে পারে। সাধারণত গ্রামাঞ্চলের জমি ক্রয় করতে লিগ্যাল নোটিশের প্রয়োজন হয় না কিন্তু শহর বা শহরের আশে পাশের এলাকার জমি ক্রয় করতে হলে ক্রেতাকে জাতীয় দৈনিক পত্রিকার মাধ্যমে লিগ্যাল নোটিশ দেওয়া ভালো।

জমি ক্রয় বিক্রয়,,,,,,,,

 

জমি ক্রয় বিক্রয়

ইস্ট বেঙ্গল এ্যাক্টনং-২৮/১৯৫১, স্টেট একুইজিশন টেন্যান্সি এ্যাক্ট ১৯৫০ এর ৮৮ ধারা অনুযায়ী। একজন রায়ত এই এ্যাক্টের বিধানের শর্ত সাপেক্ষে তার হোল্ডিং বা ইহার অংশ বা খন্ড তার অন্যান্য স্থাবর সম্পত্তির ন্যায় হস্তান্তর করতে সক্ষম।

শর্ত হলো যে, ২০ ধারায়(২) উপধারা মোতাবেক, দখলে রাখা (Retained)চা বসাগনের খাস ভূমি-পূর্বাহ্নের ডেপুটি কমিশনারের লিখিত মজুরী ব্যাতীত হস্তান্তর করা যাবে না এবং প্রস্তাবিত হস্তান্তরের কোন মতেই সামগ্রীকভাবে বা–বাগানের অস্তিত্বকে বিনষ্ট(disrupt)করতে পারবে না বা কোন মতেই যে উদ্দেশ্যে ভূমি দখলে রাখা হয়েছে সেই চা চাষের কোন বিঘ্ন (affect) সৃষ্টি করতে পারবে না।

উক্ত এ্যাক্টের ৮৯ ধারার (১)উপধারায় নিম্নলিখিত ক্ষেত্র ব্যতীত কৃষি ভূমির যে কোন রূপ হস্তান্তর রেজিস্ট্রিকৃত দলিলের মাধ্যমে হতে হবে।

যে সকল ক্ষেত্রে রেজিস্ট্রির প্রয়োজন নেই:

১। আদালতের ডিক্রির বলে বিক্রয় হলে

অথবা

২। সরকারী দাবী বা পাবলিক দাবী আদায়ের জন্য বেঙ্গল পাবলিক ডিমান্ড রিকভারী এ্যাক্ট, ১৯১৩ এর আওতাধীন দায়েরকৃত সার্টিফিকেট মোকদ্দমা মূলে ভূমি নিলামে বিক্রি বা ক্রয় করা হলে । এবং (গ)উইল (Bequest)মূলে।

কৃষি ভূমির মালিক:

টেস্ট একুইজিশন এন্ড টেন্যান্মি এ্যাক্টের ৮১ ধারার (১) উপাধারর কোন এলাকাল এই অংশের সবটুকু বলবৎ হওয়ার তারিখ হতে সেখানে কৃষি ভূমির মাত্র এক শ্রেণীর স্বত্ব দখলকার যথা “মালিক” খাকবে এবং এরূপ প্রত্যেক মালিকের অধিকার এবং দায় এই অংশের বিধান মোতাবেক নিয়ন্ত্রিত হবে। এই অংশ অর্থাৎ উক্ত এ্যক্টের ৫ম অংশের (৭৯ ধারা হতে ১৫২ ধারা পর্যন্ত) সবটাকু বহুপূর্বেই দেশের সর্বত্র জারী হয়ে বলবৎ হয়েছে। রায়ত, অধীনস্ত রায়ত ইত্যাদি শ্রেণীর দখলকারদের পরিবর্তে এক শ্রেণীর দখলকার যাহা “মালিক” হিসেবে অভিহিত হয়েছে।

অকৃষি ভূমি :

উক্ত এ্যাক্টের ৮১ এ ধারার (১) উপধারা, এই অংশে (৫ম অংশ)অন্য কোন রূপ ব্যবস্থা থাকা ব্যতীত অকৃষি ভূমির দখলকার যিনি এই এ্যাক্টের বধিামসমূহের আওতায় এরূপ ভূমির উপরিস্থ স্বত্ব দখল হওয়ার দরুন সম্পর্কের অধীনে প্রজা হয়েছেন তার অধিকার আদায়(Liabiliaties)যে এরূপ দখলের (একুইজিশনের) সময় ইষ্ট বেঙ্গল সব এগ্রিকালচারা টেন্যান্সি এ্যাক্ট ১৯৪৯ এরূপ ভূমির ক্ষেত্রে প্রয়োগ হতো ইহা সেই এ্যাক্ট এর বিধান দ্বারা নিয়ন্ত্রিত (Regulated)হবে।

জমি ক্রয়-বিক্রয় সতর্কতা অবলম্বনের জন্য কয়েকটি প্রয়োজনীয় পরামর্শ

কথায় আছে “পয়সা দিয়ে ঝগড়া-ফ্যাসাদ কিনতে চায় কে?” তাই ভূমি ক্রয়ের সময় সম্ভাব্য সকল যুক্তিসঙ্গত সতর্কতা অবলম্বন ও অনুসন্ধানের প্রয়োজন রয়েছে।

জমি ক্রয়ের পূর্বে ক্রেতাকে যে প্রধান বিষয়গুলোর প্রতি সতর্ক হতে হবে তা হলো: কেবল ভূমির মালিকই তার ভূমি যে কোন ভাবে হস্তান্তর করতে পারেন। তাই হস্তান্তরকারীর মালিকানা ও দখলীয় স্বত্ব এবং অন্যান্য গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলো বৈধ কাগজ পত্র স্বাপেক্ষে ভাল করে দেখার প্রয়োজন।

১. বিক্রিত ভূমির সংশ্লিষ্ট খতিয়ানে বিক্রেতার নাম আছে কিনা?

২. যদি বিক্রেতার নাম খতিয়ানে না থাকে তবে ভূমিতে বিক্রতার স্বত্ব বৈধ কাগজপত্র দ্বারা প্রমাণ করতে হবে।

৩. বিক্রির ভূমি (১) কোন মৌজায় অবস্থিত, (২) কোন খতিয়ান ও (৩) কোন দাগভুক্ত (৮) ইহার পরিমাণ এবং (৫) উক্ত খতিয়ানে ভূমিতে বিক্রতার অঙশ বা হিস্যা অনুয়ায়ী পরিমাণ ইত্যাদি ক্রয়ের পূর্বে কাগজ পত্র দ্বারা ভালভবে যাচাই করে দেখতে হবে।

ক্রয় দলিল দৃষ্টে ভূমি ক্রয় করতে হলে দেখতে হবে:

(ক) দলিলে উল্লেখিত (১) দলিলদাতা বা দাতাদের নাম ও (২) ভূমির বিবরন ও পরিমাণ সংশ্লিষ্ট খতিয়ানে লেখনভুক্ত রয়েছে কিনা, যদি তার বা তাদের নাম সংশ্লিষ্ট খতিয়ানে লেখনভুক্ত না হয়ে থাকে হবে খতিয়ানে লেখনভুক্ত মলিকের চাছ হতে বকভাবে তারা পেয়েছেন তা অবশ্যই কাগজ পত্রের মাধ্যমে দেখাতে হবে।

এরুপ খতিয়ানে লেখনভুক্ত মালিক কর্তৃক বিক্রি হবার পর উক্ত ভূমি যতবার বিক্রি হয়েছে এবং ইহার দরুন যতটি দলিল সমআদিত হয়েছে ততটি দলিল (পিট দলিল বা ধারাবাহিক দলিল) পরীক্ষা করে দেখতে হবে। অন্য কোন ব্যতিক্রম না থাকলে কেবলমাত্র সংশ্লিষ্ট খতিয়ানভুক্ত মালিক বা তাঁর মৃত্যুর পর তাঁর উত্তরাধিকারীগণ ভূমি হস্তান্তর করতে পারেন। সুতরাং বিক্র বা মালিকানা স্বত্ব অর্জনের ধারাবাহিকতা অবশ্যই দেখতে হবে।

(খ) হাল খতিয়ান ও হাল দাগ চালু হওয়ার পূর্বেকার সমআদিত দলিলে উল্লেখিত খতিয়ান ও দাগ নম্বর, সাবেক দাগ ও খতিয়ানে নম্বরে পরিণত হয়েছে। সুতরাং দলিলে উল্লেখিত খতিয়ান, দাগ যাহা সাবেক খতিয়ান ও দাগ নম্বরে পরিণত হয়েছে ইহার সাথে বর্তমান চালু (হাল) খতিয়ান, দাঘ ও জমির পরিমাণের মিল আছে কিনা তা পরীক্ষা করতে হবে।

(গ) বিক্রির পর ক্রেতার নামজারী না হওয়ার বিংবা ক্রেতা নাম জারী না করার দরুন এই সুযোগে বিক্রতা প্রতারণামূলক অন্যের বা ২/৩ জনের কাছে গোপনে বিক্রি করে থাকতে পারে। সুতরাং ক্রয়ের পূর্বে এই বিষয়টি বিবেচনা করতে হবে এবং অনুসন্ধান করতে হবে। এরুপ ঘটনা কখনো কখনো ঘটে থাকে।

(ঘ) বিক্রিত ভূমি বিক্রতার দখলে আছে কিনা তাও দেখতে হবে।

(ঙ) বকেয়া ভূমির খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন করের জন্য ভূমি নিলামে বিক্রি হয়েছে কিনা অথবা নিলামে সরকার ক্রয় করে খাস করেছন কিনা তাও দেখতে হবে।

(চ) যে সকল হিন্দু নাগরিক তাদের জমি-জমা পরিত্যাগ করে বাস্ত্ত ত্যাগ করে ভারতে চলে গেছেন এবং সেখানে নাগরিকত্ব লাভ করে বসবাস করেছেন তাদের অনেকের ভূমির অর্পিত ও অনাবাসী সম্পত্তি হসাবে তালিকাভূক্ত হয়েছে এগুলো সরকারের তত্ত্বাবধানে রয়েছে।

সুতরাং এরুপ হিন্দু মালিকদের ভূমি পরির্তক্ত হওয়ার দরনি কাস বা অর্পিত ও অনাবাসী সম্পত্তি হিসাবে তালিকাভূক্ত হয়েছে কিনা তাও দেখতে হবে।

(জ) যে সকল মালিক ১৯৭১ সনের স্বাধীনতা-যুদ্ধে বিরোধীতা করেছিল এবং তাদের ভূমি ও বাড়ী-ঘর ত্যাগ করে বাংলাদেশ হতে চলে গিয়েছিল তাদের ভূমি পি-ও ১৬/৭২ বলে পবরত্যাক্ত ভুমি হিসাবে ঘোষণা করা হয় এবং ঐ জমি সরকারের নিয়ন্ত্রাধীন হয়। এই শ্রেণীর মালিকদের ভূমি ক্রয়ের ক্ষেত্রে অনুসন্ধান করে দেখতে হবে।

(ঝ) যে সকল ভূমির খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন কর দীর্ঘদিন যাবৎ অনাদায় রয়েছে অথবা মারফতদার কর্তৃক খাজনা বা কর পরিশোধ হয় তহশীল অফিসে ইহার কারণ অনুসন্ধান করলে ভূমির প্রকৃত স্বত্বাধিকারী এবং ইহার অবস্থা কি তা সহজেই জানা যাবে।

(ঞ) তাছাড়া ভূমির খাজনা বা উন্নয়ন কর অপরিশোধিত থাকলে নিলামে খাস হওয়ার সন্দেহের অবকাশ থাকে। সুতরাং তহশীলে খোঁজ নিয়ে দেখা যেতে পারে।

(ট) টেস্ট একুইজিশন এন্দ টেন্যান্সস এ্যাক্টের ৯৭ ধারা অনুযায়ী কোন আদিবাসীর ভূমি অনুরুপ আদিবাসী ব্যতিত কেহ ক্রয় করতে চাইলে বা অন্যের নিকট হস্তান্তর করতে চাইলে দলিলে রেজিস্ট্রি করার পূর্বে রেভিনিউ অফিসারের লিখিত সম্মতি লইতে হবে যাহা দলিলে উল্লেখ করতে হবে। এই বিধান লংধন করলে ভূমি ক্রয় বা হস্তান্তর বাতিল হয়ে যাবে।

(ঠ) প্রেসিডেন্ট আদেশ নং ৯৮/৭২ অনুযায়ী, ১৩-৪-৮৪ তারিখ পর্যন্ত কোন পরিবার ১০০ বিঘার অতিরিক্ত ভূমি এবং (অধ্যাদেশ ১০/৮৪) ভূমি সংস্কার অধ্যাদেশ-১৯৮৪ এর ৪ ধারা অনুযায়ী যে সকল মালিক বা পরিবারের ৬০ বিঘার নিন্মে অথবা ৬০ বিঘা পর্যন্ত ভূমি ছিল তারা উক্ত অধ্যাদেশ জারীর তারিখ হতে (অধ্যদেশ ১০/৮৪ জারীর তারিখ ১৪-৪-৮৪ ইং, বাংলা ১লা বৈশাখ ১৩৯১) ৬০ বিধার অতিরিক্ত ভুমি ক্রয় বা অন্যবিধ উপায়ে অর্জন করতে পারবেন না। উক্ত আদেশ ো অধ্যাদেশ লংঘন করে যদি কোন মালিক বা পরিবার উপরোক্ত সীমার অতিরিক্ত ভূমি ক্রয় করেন তাহলে এরুপ অতিরিক্ত ভূমি সরকারের বরাবরে বাজেয়াপ্ত হয়ে যাবে।

(ড) দলিলে খতিয়ানের মালিকদের নাম ভায়া দলিল থাকলে উহার নম্বর দাতা গ্রহীতা ইত্যাদির বৃত্তান্ত দলিলে উল্লেখ্য থাকা একান্ত আবশ্যক।

(ঢ) দলিলের তফসীলে জেলা, থানা, মৌজা, খতিয়ান, দাগ, ভূমির মোট পরিমাণ এবঙ কাত যদি থাকে এবং চৌহদ্দি শহরের ভূমি হলে রাস্তা পৌর নম্বর থাকলে উহা সহ্য তদস্থিত দালান-কোঠা যদি থাকে হবে সঠিকভাবে উল্লেখ করা একান্ত প্রয়োজন।

জমি ও আন্যান্য সম্পত্তি হস্তান্তরের দলিল ও রেজিস্ট্রেশনের নিয়ম,,,,

 

জমি ও আন্যান্য সম্পত্তি হস্তান্তরের দলিল ও রেজিস্ট্রেশনের নিয়ম

❏ ভূমি ও অন্যান্য সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশন বিষয়ক বিভিন্ন তথ্য দলিলের ছক বা ফরমেট:

ভূমি হস্তান্তরের দলিল স্ট্যাম্পের উপর সরকার কর্তৃক প্রকাশিত নির্দিষ্ট ফরমেট বা ছক অনুযায়ী তৈরি করতে হবে। এই ছকে ক্রেতা-বিক্রেতার ছবি সংযোজনের নতুন বিধান রাখা হয়েছে। তামাদি হওয়ার সময় সীমা তামাদি হোয়ার সময়-সীমা তিন বছর থেকে এক বছর করা হয়েছে। দলিল তৈরী হওয়ার তিন মাসের মধ্যে তা রেজিস্ট্রেশন করতে হবে। দলিল রেজিস্ট্রেশনের সময় দলিল তৈরী হওয়ার তিন মাসের মধ্যে তা রেজিস্ট্রেশন করতে হবে। মৌখিক দান বা হেবা দলিল রেজিস্ট্রেশন। মুসলিম পারিবারিক ধর্মীয় আইন অনুযায়ী স্তাবর সম্পত্তি মৌখিক দান বা হেবা দলিলো এখন থেকে রেজিস্ট্রেশন করতে হবে। এই দলিল হবে ঘোষণামূলক। এর জন্য ফি হবে মাত্র ১০০=(একশত) টাকা।

❏ হেবা বা দান কে কাকে করতে পারে:-

হেবার ক্ষেত্রে শুধু রক্ত সম্পর্কিত আত্মীয় তথা স্বামী ও স্ত্রীর মধ্যে, পিতা-মাতা ও সন্তানের মধ্যে, ভাই-ভাই, বোন-বোন অথবা ভাই-বোন, দাদা-দাদী, নানা-নানী থেকে নাতি-নাতনী ও নাতি-নাতনী থেকে নানা-নানী সম্পর্কের মধ্যে হেবা দলিলে রেজিস্ট্রেশনের ক্ষেত্রে এই নাম মাত্র ১০০ (একশত) টাকা ফিতে রেজিস্ট্রেশনের সুযোগ পাওয়া যাবে।

❏ উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া সম্পত্তির রেজিস্ট্রেশন:-

উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশন করা বাধ্যতামূলক। তবে এক্ষেত্রে ওয়ারিশগণের মধ্যে সম্পত্তি বন্টন না হওয়া পর্যন্ত রেজিস্টেশন করার প্রয়োজন নেই।

❏ সম্পত্তি বন্ধকের ক্ষেত্রে রেজিস্ট্রেশন:- সম্পত্তি বন্ধকের ক্ষেত্রেও রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক করা হয়েছে। এক্ষেত্রে রেজিস্ট্রেশন ফি হবে ২০০ (দুইশত) টাকা থেকে ৫০০০(পাঁচ হাজার) টাকা। আগে যা ছিল ৫০০(পাঁচশত) টাকা থেকে ৫০,০০০(পঞ্চাশ হাজার) টাকা। এর ফলে বন্ধকি সম্পত্তি কেহ অন্যত্র বিক্রয় করে প্রতারণা বা জালিয়াতির আর কোন সুযোগ পাবে না।

❏ আদালতের মাধ্যমে প্রাপ্ত অগ্রক্রয় সম্পত্তির রেজিস্ট্রেশন:-

আদালতের মাধ্যমে প্রাপ্ত অগ্র ক্রয় দলিলও রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক করা হয়েছে।

❏ বায়না চুক্তির রেজিস্ট্রেশন ও ফি:-

এখন থেকে বায়না চুক্তি রেজিস্ট্রেশন করতে হবে। সম্পত্তি বিক্রয়ের জন্য বায়নার ক্ষেত্রে ৫(পাঁচ) লক্ষ টাকা পর্যন্ত সম্পত্তির ক্ষেত্রে ৫০০/-(পাঁচশত) টাকা এবং ৫ লক্ষ টাকার অধিক থেকে ৫০ লক্ষ টাকা পর্যন্ত ১,০০০/-(এক হাজার) টাকা। ৫০ লক্ষ টাকার অধিকমূল্য সম্পত্তির জন্য ২,০০০/-(দুই হাজার) টাকা রেজিস্ট্রেশন ফি দিতে হবে। বায়না নামা রেজিস্ট্রেশন করা ছাড়া চুক্তি বলবৎ করতে আইনগত কোন সুবিধা পাওয়া যাবে না। আবার বায়নার অবশিষ্ট টাকা জমা না করা হলে কোন মামলা মোকদ্দমা করা যাবে না। সম্পত্তি বিক্রয়ের বায়নানামা চুক্তির ৩০ দিনের মধ্যে রেজিস্ট্রেশন করতে হবে ১লা জুলাই ২০০৫ থেকে এ আইন কার্যকর হওয়ার আগে যেসব বায়না হয়েছে কিন্তু এখনও রেজিস্ট্রেশন হয় নাই সেগুলো ১ জানুয়ারি ২০০৬ এর মধ্যে রেজিস্ট্রেশন করতে হবে। আবার বায়নানামা রেজিস্ট্রেশন না করা এসব চুক্তি কার্যকর বা বাতিল করতে হলে রেজিস্ট্রশনের জন্য নির্দিষ্ট মেয়াদের পর ৬ মাসের মধ্যে মামলা করতে হবে। সম্পত্তি হস্তান্তরের দলিল ৩ মাসের মধ্যে রেজিস্ট্রেশন করতে হবে।

বিঃ দ্রঃ ভবিষ্যতে মামলা মোকদ্দমা থেকে পরিবারগুলোকে রক্ষা করতে উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তির দলিল রেজিস্ট্রেশন করা বাধ্যতামূলক করা হয়েছে। পূর্বে পুরুষদের আপসে সম্পত্তি বন্টনের দলিল রেজিস্ট্রেশন বার্ধমূলক করার ফলে ওয়ারিশদের ভোগান্তি অনেকাংশে হ্রাস পাবে। মাত্র ২০-(বিশ) টাকা মূল্যের স্ট্রাম্পে দলিল করে তা রেজিস্ট্রেশন করা যাবে এবং সর্বোচ্চ অংশ প্রাপ্ত অংশীদারের সম্পত্তির হিসাব থেকে বাদ দিয়ে অপেক্ষাকৃত কম পরিমাণের অংশীদারদের ভগে পাওয়া সম্পত্তির মূল্য মানের শতকরা আড়াই ভাগ টাকা সব অংশীদারের কাছ থেকে রেজিস্ট্রেশন ফি বাবদ নেওয়া হবে।